Riskli Yapı Tespitine İtirazın Usulü ve Sonucu

Riskli yapı tespitine itiraz, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde malikler veya kanuni temsilcileri tarafından kullanılan idari başvuru yoludur. Kanun, can ve mal güvenliğini korumak amacıyla kamu otoritesine ve mülk sahiplerine geniş yetkiler tanıyan dönüşüm düzenini kurar.

Başvuru ehliyeti

İtirazı yapı maliki veya kanuni temsilcisi yapabilir. Kiracı, işyeri kullanıcısı ve taşınmazda fiilen oturan kişi kural olarak bu tespite malik sıfatıyla itiraz edemez. Malik ölmüşse itiraz hakkı mirasçılar tarafından kullanılabilir.

Bütün maliklerin birlikte başvurması zorunlu değildir; tek bir malik de riskli yapı tespitine itiraz edebilir. Paylı mülkiyette veya elbirliği mülkiyetinde maliklerin hukuki durumu ayrıca değerlendirilmelidir. Mirasçılardan birinin itiraz hakkını kullanıp kullanamayacağı tapu kaydına ve mirasçılık durumuna göre incelenir.

Başvurunun yeri

İtiraz yazılı olarak yapılır. Merci, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüdür. Yetki devri yapılmışsa başvuru ilgili idareye yapılır.

On beş gün ve tebligat

Muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde malikler veya kanuni temsilcileri Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne itiraz edebilir. Bununla birlikte postaya verilme tarihi değil tebellüğ tarihi esas alınır. Bütün tebligatlar tamamlandıktan sonra on beş gün içinde ilgili müdürlüğe ulaşan ve malik ya da kanuni temsilci tarafından verilen itiraz dilekçeleri dikkate alınır.

İlanın son günü ile tebellüğ ve bütün tebligatların tamamlanması her olayda aynı süreyi başlatmaz. Bu nedenle on beş gün, tek ve her işlem için zorunlu bir başlangıç kuralı olarak kesinleştirilemez.

Teknik heyet incelemesi

Riskli yapı raporuna süresinde ve yetkili kişi tarafından itiraz edilirse inceleme teknik heyet tarafından yapılır. İtiraz haklı bulunursa tespitin kaldırılması veya raporun düzeltilmesi gündeme gelebilir. Kabul halinde tespit kaldırılabilir veya yeniden değerlendirme yapılabilir; kaldırma, kabulün zorunlu sonucu değildir.

Teknik heyet yapının riskli olmadığı kanaatine varırsa riskli yapı kararı kaldırılır ve tapudaki şerh silinir. Yapının riskli olduğuna karar verirse tespit idari anlamda kesinleşmiş sayılır ve tahliye ile yıkım aşamasına geçilir.

Ret, iptal davası ve yürütme

İtirazın reddi, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve tahliye-yıkım sürecinin sürmesi sonucunu doğurur. Maliklerin bu aşamadan sonra idari yargıda iptal davası açması ayrıca değerlendirilebilir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı dava açma süresi genel olarak otuz gündür. Süre hesaplanırken tebligat, ilan, teknik heyet kararı ve kesinleşme birlikte gözetilir. Önce itiraz edilip teknik heyet süreci tüketildiyse otuz gün genellikle teknik heyet kararının tebliğinden işlemeye başlar. Bu anlatımlar her işlem için zorunlu ve tek dava süresi anlamına gelmez.

Yürütmenin durdurulması veya iptal kararı verilmedikçe yalnızca dava açılmış olması, tahliye ve yıkım dâhil idari işlemlerin yürütülmesine engel olmaz.

Güçlendirme ve kat maliklerinin yükümlülükleri

Yıkım yerine güçlendirme istenirse, verilen sürelerde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi kapsamında gerekli çoğunlukla karar alınması, güçlendirme projesinin hazırlanması ve ruhsat alınması gerekir. Bu çerçeve sürelerin uzunluğunu ve çoğunluğun oranını göstermez.

Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, riskli yapı tespitine itirazın merciini, süresini veya şeklini düzenlemez.

Bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz; değişik renkte dış badana veya boya da yaptıramaz. Beşte dört oranı bu sayılan ortak yer işleri içindir ve güçlendirme için anılan gerekli çoğunluğun oranı diye genellenemez.

Mahkeme, ortak yer veya tesisteki bozukluğun anayapıya ya da bağımsız bölüme zarar verdiğini ve acilen onarılması gerektiğini tespit ederse ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunu tespit ederse, projesine ve tekniğine uygun onarım ve güçlendirmede kat maliklerinin rızası aranmaz. Zarar şartı acil onarım tespitine bağlıdır; zorunlu güçlendirme ayrı bir mahkeme tespiti olarak düzenlenmiştir.

Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvarla birbirine bağlantılı bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde ancak ilgili bölüm maliklerinin ortak rızasıyla ve anayapıya zarar vermeyecek biçimde onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki, anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur. Sorumluluk kusur şartına bağlıdır.

Sık sorulan sorular

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy