İcra ve İflas Hukuku

Kira ve Tahliye Takiplerinde Örnek 13 ve 14 Usulü

by Avukat Erdal Ersoy
Kira ve Tahliye Takiplerinde Örnek 13 ve 14 Usulü

Örnek 13 ve Örnek 14 İcra Takiplerinin Ayrımı ve Hukuki Niteliği

Kira hukukunda ilamsız icra yoluyla tahliye takipleri, dayandıkları hukuki sebebe ve takip talebinin içeriğine göre iki temel usulde yürütülür. Örnek 13 icra takibi, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüde düşen kiracıya karşı hem muaccel kira alacağının tahsili hem de taşınmazın tahliyesi talebiyle başlatılır. Buna karşılık Örnek 14 icra takibi, kira süresinin sona ermesi ve kiracının vermiş olduğu geçerli bir yazılı tahliye taahhüdünün bulunması halinde yalnızca taşınmazın tahliyesini gerçekleştirmek üzere açılır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi gereğince kira sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekil şartına tabi olmadığından, Örnek 13 takip yolunda kira sözleşmesinin ödeme emri ile birlikte kiracıya tebliğ edilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Bununla birlikte, taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi mevcut ise bu sözleşmenin takip dosyasına eklenmesi gerekmektedir.

Tahliye Takiplerinde Yetkili İcra Dairesi

Kira alacağı ve tahliye istemli icra takiplerinde yetkili icra dairesi genel usul kurallarına göre belirlenir. İcra ve İflas Kanunu'nun 50. maddesi ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 10. maddesi uyarınca borçlu kiracının takibin açıldığı tarihteki yerleşim yeri icra müdürlüğü yetkilidir. Para borçlarının ifa yerine ilişkin Türk Borçlar Kanunu'nun 89. maddesi gereğince sözleşmenin ifa edileceği yer icra dairesinde de takip açılabilir. Ayrıca taraflarca akdin yapıldığı yer sözleşmede açıkça gösterilmiş ise o yer icra dairesi de yetkilidir.

Tarafların Birden Fazla Olması Durumunda Takip Usulü

Kira ilişkisinde birden çok kiraya veren veya birden çok kiracının yer alması halinde tahliye istemi bölünemez bir nitelik taşır. Bu kapsamda taraflar arasında kanundan doğan zorunlu takip ve dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Dolayısıyla icra takibinin tüm kiraya verenler tarafından birlikte başlatılması ve takip talebinin taşınmazı kiralayan kiracıların tamamına yöneltilmesi zorunludur.

Örnek 13 Takip Talebi ve İtiraz Süreci

Örnek 13 icra takibinde kiraya verenin takip talebini düzenlerken taşınmazın tahliyesini açıkça istemesi şarttır. İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesi çerçevesinde, takip talebinde tahliye talep edilmemişse borçluya Örnek 13 ödeme emri düzenlenip gönderilemez. Düzenlenen ödeme emrinde tahliye ihtarı yer alsa dahi, takip talebinde tahliye istenmemiş olması sebebiyle bu ihtar borçlu kiracı bakımından tahliye hükmü doğurmaz.

Örnek 13 ödeme emrinin tebliği üzerine borçlu, tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirebilir. Süresinde yapılan itiraz icra takibini kendiliğinden durdurur. Borçlu itirazında kira akdini ve mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin bir şekilde reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. İtirazın alacaklıya tebliğ edildiği tarihten itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemeyen kiraya veren, aynı kira alacağı için yeniden ilamsız icra takibi başlatamaz.

2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 269Kaynağı aç
Madde 269 – (Değişik: 18/2/1965-538/109 md.) Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder. Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse,akdi kabul etmiş sayılır. İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoliyle takip yapamaz. Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddeti üç gündür. İtiraz etmemenin sonuçları:

Borçlu kiracı kira sözleşmesini açıkça inkâr etmeyip kiranın ödendiğini, takas edildiğini veya sair bir nedenle talep edilemeyeceğini ileri sürerek itiraz etmişse, bu iddialarını noterlikçe re'sen düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir belgeyle, alacaklı tarafından verilmiş ibra belgesiyle ya da resmi dairelerin ve yetkili makamların usulüne uygun verdikleri makbuz veya resmi vesikalarla ispat etmek mecburiyetindedir.

Ödeme emrine yasal 7 günlük süre içerisinde itiraz etmeyen borçlu, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. İtiraz etmeyen kiracı bu aşamadan sonra kira ilişkisini inkâr edemeyeceği gibi, yalnızca yasal ihtar süresi içerisinde ödeme yaptığını ileri sürebilir; takibin kesinleşmesinden önceki dönemde ödeme yapılmış olduğunu savunamaz.

Örnek 13 Takibinde Temerrüt, Ödeme ve Tahliye Kararı

Örnek 13 ödeme emrinde borçlu kiracıya borcunu ödemesi için tebliğden itibaren 30 günlük yasal süre tanınır. Kiracı bu 30 günlük yasal süre içinde takip konusu asıl kira borcunu tamamen ödediği takdirde tahliye engellenir. Faiz, icra takip masrafları ve vekâlet ücreti gibi fer'i alacakların ödenmemiş olması kiraya verene tahliye talep etme hakkı tanımaz.

Borçlu kiracının 30 günlük yasal ödeme süresi içinde asıl kira borcunu ödememesi halinde kiraya veren icra mahkemesinden kiracının tahliyesini isteyebilir. Borçlunun takibe itiraz etmemesi ve 30 günlük süre içinde ödeme yapmaması durumunda, İcra ve İflas Kanunu'nun 269/a maddesi gereğince bu ödeme süresinin bitim tarihini takip eden 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep edilmesi zorunludur. İcra mahkemesince verilen tahliye kararının infazı için kararın kesinleşmesi gerekmez; ancak fiili tahliyenin uygulanabilmesi için kararın borçluya tefhim veya tebliğ edildiği tarihten itibaren 10 gün geçmesi şarttır.

2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 272Kaynağı aç
Madde 272 – (Değişik: 3/7/1940-3890/1 md.) Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on  beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde: Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır. 2 – Tahliye ve teslim:

Örnek 13 icra takibinde ödeme emrinin borçluya usulüne uygun olarak tebliğ edilmesi, Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca genel mahkemelerde açılabilecek tahliye davaları bakımından kanunda aranan iki haklı ihtardan birinin yerine geçer.

Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Örnek 14 Takibi

Örnek 14 icra takibinin başlatılabilmesi için kiracı tarafından verilmiş geçerli ve yazılı bir tahliye taahhüdünün bulunması zorunludur. Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, kiracının kiralananın teslim edilmesinden sonra taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olması gerekir. Taahhüt düzenleme tarihi ile tahliye tarihinin birbirinden farklı olması ve taahhüdün borçlu kiracının imzasını taşıması zorunludur.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 352Kaynağı aç
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. 3. Dava süresinin uzaması

Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı Örnek 14 icra takibi, tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde açılmalıdır. Bir aylık kanuni sürenin geçip geçmediği icra müdürlüğü tarafından re'sen dikkate alınır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır; kiraya veren yalnızca sözleşme süresinin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bu sebeple yazılı tahliye taahhüdü bulunmadıkça yalnızca kira süresinin bitimine dayanılarak tahliye takibi yapılması mümkün değildir.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 347Kaynağı aç
MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. 2. Bildirimin geçerliliği a. Şekil

Örnek 14 takibinde kiraya veren adi yazılı nitelikteki tahliye taahhüdüne dayanıyorsa ve borçlu kiracı yasal süresi içinde taahhüt altındaki imzayı reddederse, alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edemez. Bu durumda takibin sürdürülebilmesi ve tahliyenin sağlanabilmesi için sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılması gerekir.

Tahliye Sırasında Taşınmazda Bulunan Eşyalar

İcra memurluğunca tahliye işlemi yürütülürken taşınmazın içinde bulunan ve takibe konu ilam ya da takip belgesi kapsamında yer almayan borçluya ait eşyalar borçluya teslim edilir. Borçlu hazır değilse eşyalar vekiline, reşit aile bireylerine veya müstahdemlerine tevdi olunur. Bu kişilerden hiçbirinin bulunamaması halinde, İcra ve İflas Kanunu'nun 26. maddesi uyarınca masrafı sonradan borçluya yükletilmek üzere alacaklıdan peşin alınarak eşyalar güvenli bir yere veya alacaklının yedieminliğine bırakılır.

2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 26Kaynağı aç
Madde 26 – (Değişik: 14/1/2011-6103/41 md.) Bir taşınmazın tahliye ve teslimine dair olan ilam, icra dairesine verilince icra müdürü 24 üncü maddede yazılı şekilde bir icra emri tebliği suretiyle borçluya yedi gün içinde hükmolunan şeyin teslimini emreder. Borçlu taşınmazı işgal etmekte iken bu emri tutmazsa, ilamın hükmü zorla icra olunur. Alacaklıya teslim olunan taşınmaza haklı bir sebep olmaksızın tekrar giren borçlu ayrıca hükme hacet kalmadan zorla çıkarılır. Taşınmazın içinde bulunup da ilamda dahil olmayan eşya çıkarılarak borçluya teslim ve hazır değilse vekiline veya ailesi halkından veyahut müstahdemlerinden reşit bir kimseye tevdi olunur. Bunlardan da kimse bulunmazsa mezkûr eşya masrafı ileride borçluya ödetilmek üzere peşin olarak alacaklıdan alınıp emin bir yerde veya alacaklının yedinde hıfzettirilir ve icra dairesince hemen yapılacak tebligat üzerine borçlu eşyanın bulunduğu mahalde ise beş ve değil ise otuz gün içinde eşyayı almaktan veya masrafı ödemekten imtina eder yahut lüzum görülürse icra müdürü icra mahkemesinin kararıyla bunları satıp tutarından masrafı ifa eder. Fazla kalırsa borçlunun adına, Adalet Bakanlığınca çıkarılan yönetmelikte nitelikleri belirlenen bankalardan birine yatırılır. 2 – Taşınmaz üçüncü şahıs elinde ise:
Örnek 13 ödeme emrine itiraz süresi ne kadardır?

Örnek 13 ödeme emrine itiraz süresi tebliğden itibaren 7 gündür. Borçlu kiracı bu süre içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmez ve kira akdini açıkça inkâr etmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır.

Kiracı yalnızca asıl kira borcunu öderse tahliye engellenir mi?

Evet, borçlu kiracı 30 günlük yasal süre içinde takip konusu asıl kira borcunu ödediği takdirde tahliye engellenir. Faiz, icra masrafı ve vekâlet ücreti gibi fer'i alacakların ödenmemesi tahliyeye gerekçe yapılamaz.

Ödeme yapmayan kiracıya karşı tahliye davası ne zaman açılmalıdır?

Borçlu kiracının takibe itiraz etmemesi ve 30 günlük ödeme süresinde kira aslını ödememesi halinde, kiraya veren bu 30 günlük sürenin bitim tarihini takip eden 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep etmelidir.

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi hangi sürede açılmalıdır?

Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı Örnek 14 icra takibi, taahhütte öngörülen tahliye tarihinden itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde başlatılmalıdır.

Kiracı tahliye taahhüdündeki imzayı inkâr ederse ne yapılır?

Kiracının adi yazılı tahliye taahhüdündeki imzayı reddetmesi halinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenemez; kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açmalıdır.

Örnek 13 takibinde kira sözleşmesinin icra dairesine sunulması zorunlu mudur?

Kira sözleşmesinin geçerliliği kanunen yazılı şekil şartına bağlı olmadığından, Örnek 13 takip yolunda kira sözleşmesinin ödeme emriyle birlikte kiracıya tebliğ edilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır.

İlgili makaleler

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy

Bu hukuk dalının sayfasına gidin
Avukat Erdal Ersoyİletişim ve randevu