Tapu Haczi Nasıl Kaldırılır? Tapu Haciz Kaldırma İşlemi

Tapu Haczinin Niteliği ve Hukuki Kapsamı

Tapu haczi, borçlunun mülkiyetindeki arsa, konut veya işyeri niteliğindeki taşınmazlar üzerine icra dairesi veya yetkili amme idaresi tarafından konulan ve malikin tasarruf yetkisini kısıtlayan resmi bir şerhtir. Borçlunun ödeme emrini almasından sonra yasal süresi içinde itiraz etmemesi ya da itirazın kaldırılması ile icra takibi kesinleştiğinde alacaklı taşınmaz haczi talebinde bulunabilir ve haciz şerhi tapu siciline işlenir. Bir taşınmazın haczedilebilmesi için haciz tatbik edildiği tarihte tapu sicilinde borçlu adına tescilli bulunması şarttır; üçüncü kişi adına kayıtlı olan taşınmaz haczedilemez. İcra memuru, haczi istenen mal ve hakların haczinin caiz olup olmadığını inceleyerek talebin kabulüne veya reddine karar verir.

Taşınmaz üzerine işlenen haciz şerhi bildirici nitelik taşır; haczin geçerliliği bakımından kurucu unsur olmamakla beraber haczin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini temin eder. Tapu kaydındaki bu şerh malikin tasarruf yetkisini bütünüyle ortadan kaldırmaz ve taşınmaza dair yapılan tasarruf işlemlerinin kesin hükümsüzlüğü sonucunu doğurmaz. Taşınmaz devredilebilir veya satılabilir; ancak haciz şerhi mülkiyet el değiştirse dahi yeni malik üzerinde mevcudiyetini sürdürür ve taşınmazı devralan kişi cebri icra riskini bilerek iktisap etmiş kabul edilir.

Borcun Ödenmesi veya Alacaklı ile Anlaşma Yoluyla Haczin Kaldırılması

Taşınmaz üzerindeki haczin terkin edilmesi dosya borcunun tamamen kapatılması, satış isteme süresinin geçmesi, alacaklı ile borçlu arasında anlaşma sağlanması, usulsüz işlemlere karşı şikâyet yoluna gidilmesi ya da menfi tespit davası açılması yollarıyla gerçekleştirilebilir. Dosya borcunun tamamen ödenmesi tapu kütüğündeki şerhin kendiliğinden silinmesini sağlamaz. Borç ödendiğinde icra dosyası kapansa dahi haciz şerhinin kaldırılabilmesi için takibin yürütüldüğü icra dairesine başvurularak tapu müdürlüğüne terkin müzekkeresi yazılmasının talep edilmesi gerekir. Tapu idaresi, icra dairesinin resmi kaldırma yazısı olmadan re'sen haczi kaldıramaz.

Borçlu ile alacaklının borcun taksitlendirilmesi, yapılandırılması, alacaktan feragat veya kısmi ödeme konularında anlaşmaya varmaları halinde de tapu haczi kaldırılabilir. Bu kapsamda tarafların mutabakatı doğrultusunda alacaklının takibin bulunduğu icra müdürlüğüne haczin kaldırılması yönünde talep vermesi gerekir; yapılan bu talep üzerine icra dairesi tapu müdürlüğüne resmi yazı göndererek şerhin terkinini temin eder.

Satış İsteme Süresinin Dolması Nedeniyle Haczin Hükümsüz Kalması

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 106. maddesinin birinci fıkrası uyarınca alacaklı veya borçlu, hacizden itibaren bir yıl içinde haczolunan taşınmazın satışını talep edebilir. Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin olarak yatırılması zorunludur. Satış talebiyle peşin yatırılan tutarın satış işlemleri sırasında yetersiz kaldığı anlaşılırsa icra müdürü satış isteyene on beş günlük süre verir; bu sürede eksik miktar tamamlanmazsa satış talebi vaki olmamış sayılır.

Bir yıllık yasal süre zarfında satışı istenip de artırma neticesinde satışı gerçekleştirilemeyen mahcuz mala ilişkin satış isteme süresi, satışı isteyen alacaklı yönünden ilk sürenin sona ermesinden itibaren bir yıl daha uzar. Hacizli malın satılması yönündeki talep Kanun uyarınca bir defa geri alınabilir; geri alınan talep yasal süre içinde yenilenmezse taşınmaz üzerindeki haciz kalkar. Yasal süresi içinde satış istenmemesi veya talep geri alınıp yenilenmemesi nedeniyle haczin kalkmasına sebebiyet veren alacaklı, o mala yönelik olarak haciz tesisi ve muhafaza giderleri gibi tüm giderlerden bizzat sorumlu olur.

Haciz tarihinden itibaren bir yıllık yasal süre içinde satış talep edilmediğinde taşınmaz üzerindeki haciz hükümsüz kalır. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 110. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, resmi sicile tescilli mallarda haczin düştüğü icra dairesiyle gerçekleştirilen yazışmalar neticesinde belirlendiğinde, sicil idaresi haciz şerhini terkin ederek durumu ilgili icra dairesine bildirir. Bu çerçevede satış isteme süresi dolan taşınmazlar yönünden borçlu ya da taşınmazı iktisap eden üçüncü kişi, takibin bulunduğu icra müdürlüğüne müracaat ederek tapu kaydındaki haczin kaldırılmasını talep edebilir.

İcra Mahkemesine Şikâyet ve Menfi Tespit Davası

İcra dairelerinin kanuna muhalif veya hadiseye uygun olmayan işlemlerine karşı ilgililer icra mahkemesine şikâyet yoluna başvurabilir. Ödeme emri tebliğ edilmeksizin haciz konulması ya da takiple ilgisi olmayan yanlış dosya üzerinden işlem yapılması bu kapsamdaki usulsüzlüklere örnektir. Şikâyet başvurusu 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 16. maddesi uyarınca kural olarak işlemin öğrenildiği tarihten itibaren yedi gün içinde yapılır. Buna karşılık bir hakkın yerine getirilmemesinden veya sebepsiz sürüncemede bırakılmasından dolayı her zaman şikâyet başvurusunda bulunulması mümkündür. İcra mahkemesi haciz işleminin hukuka aykırı olduğunu tespit ederse haczin kaldırılmasına karar verir.

İcra takibine süresinde itiraz etmeyerek takibin kesinleşmesine sebebiyet veren borçlu, gerçekte borçlu olmadığını ileri sürüyorsa menfi tespit davası açabilir. Yargılama neticesinde mahkeme tarafından borçlunun borçlu olmadığının tespitine karar verilmesi halinde borç ilişkisi ortadan kalkar ve bu hüküm doğrultusunda tapu kaydındaki haciz şerhi silinir.

Hisseli Taşınmazlar, Aile Konutu ve Miras Kapsamında Terkin İşlemleri

Hisseli taşınmazlarda haciz yalnızca borçlu ortağın payı üzerine konulabilir; borçlu olmayan diğer hissedarların paylarına haciz tatbik edilemez. Hisseli tapudaki haczin kaldırılması da borçlu ortağın payına yönelik terkin işlemiyle yürütülür ve borçlu olmayan diğer hissedarlar bu süreçten doğrudan etkilenmez.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 82. maddesi uyarınca borçlunun haline münasip evinin kıymetinin fazla olması durumunda, taşınmaz haczedilerek satılır ve satış bedelinden borçlunun ihtiyacını karşılayacak haline münasip bir kısmı borçluya bırakılır. Aile konutu şerhi bulunan taşınmazlarda ise eşlerden birinin bireysel borcundan dolayı haciz konulması halinde, diğer eşin açık rızasının bulunmaması ve meskeniyet gerekçesiyle icra mahkemesine şikâyet yoluna başvurulabilir.

Miras yoluyla mirasçılara intikal eden taşınmazlar üzerindeki haciz şerhi mirasın geçmesiyle kendiliğinden düşmez. Haciz şerhi ayni kısıtlama etkisi taşıdığından mülkiyet devrolsa dahi tapu kütüğünde kalır. Mirasçıların murisin borcunu ödeyerek, bir yıllık satış isteme süresinin geçtiğini ileri sürerek ya da usulsüzlük şikâyeti ve menfi tespit davası açarak icra müdürlüğünden aktif işlem talebinde bulunması gereklidir.

Kamu Hacizleri ve Başvuru Usulü

Kamu idareleri tarafından amme borçları nedeniyle tapuya işlenen kamu hacizlerinin kaldırılabilmesi için borcun ödenmesi veya mevzuat çerçevesinde yapılandırılması şarttır. Borcun itfası sonrasında alacaklı kamu idaresi tapu müdürlüğüne veya ilgili icra dairesine resmi yazı gönderir ve haciz şerhi idarenin bildirimiyle silinir. Amme alacağı, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun'un 102. maddesi uyarınca vadesinin rastladığı takvim yılını takip eden takvim yılı başından itibaren beş yıl içinde tahsil edilmezse zamanaşımına uğrar.

Adli icra dosyalarında tapu haciz kaldırma talepleri dosya numarası ve dayanak belgelerle birlikte haczi tatbik eden icra dairesine sunulmalıdır. İlgililer veya vekilleri taleplerini fiziki dilekçeyle icra dairesine teslim edebilecekleri gibi Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi üzerinden elektronik ortamda da gönderebilirler. Ancak sistem üzerinden elektronik ortamda talep iletilebilmesi için ilgilinin e-imzaya sahip olması zorunludur; e-imzası bulunmayan kişilerin işlemleri icra müdürlüğüne bizzat müracaat ederek yürütmesi gerekir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy