Müteahhit İflas Ederse Ne Olur? Maliklerin Hakları

MADDE 470- Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. B. Hükümleri I. Yüklenicinin borçları 1. Genel olarak

MADDE 473- Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir. Meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, işsahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir. 4. Ayıp sebebiyle sorumluluk a. Ayıbın belirlenmesi

6. Hukuk Dairesi         2024/2252 E.  ,  2025/3027 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi SAYISI : 2022/220 E., 2023/871 K. Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davacı … Group Emlak Yatırım A.Ş. vekili tarafından duruşmalı, fer'i müdahil … vekili tarafından duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 16.09.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davacı temlik alan … Emlak Yatırım A.Ş. (Temlik Eden … İnş. Sağ. Turz. San. Tic. A.Ş.) vekili Avukat … ile davalı-karşı davacılar … Holding A.Ş. ve … Kimya San. Tic. A.Ş. vekili Avukat … geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı-karşı davalı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında … . Noterliğinin 02.07.2007 tarih ve … yevmiye numaralı düzenleme şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin imzalandığını, işlemler devam etmekte iken davalı arsa sahiplerinin, … . Noterliğinin 15.12.2008 tarih ve … yevmiye nolu ihtarnamesi ile 1/1000 ölçekli revizyon imar uygulama planının, sözleşmenin tanzim tarihinden itibaren kesinleştirilmemiş olması sebebi ile sözleşmeyi feshettiklerini bildirdiklerini, sözleşmenin feshi nedeni ile şantiyenin boşaltılmasını ve işgal tazminatı ödenmesini talep ettiklerini, 05.02.2010 tarihinde davalılara ait taşınmazlara TOKİ tarafından kamulaştırma ve önalım şerhi konulduğunu, sözleşmenin 3.1 ve 2. maddelerinde dökümü yapılan parsellerin 1/1000 ölçekli imar uygulaması sonucunda … Havalimanın 2. pist mastır planına alındığını, … . Noterliğinin 25.01.2011 tarihli ihtarnamesi ile bu durumun davalılara bildirildiğini, açıklanan nedenlerle davalılarca yapılan feshin hukuken geçerli bir fesih bildirimi olmadığının tespiti ile uğramış oldukları zararlarına ilişkin olarak, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 100.000,00 TL tazminatın yasal faizi ile tahsiline, fesih bildiriminin geçerli olduğunun mahkemece kabul edilmesi halinde ise yapılan fesih bildiriminin haksızlığının tespiti ile haksız fesih sebebiyle uğranılan müspet zarar olarak 50.000,00 TL'nin, sözleşmenin haklı olarak feshedilmiş olması halinde ise, davalılara terk edilecek inşaatın dava tarihi itibariyle hakediş değeri ile davacı tarafın emek ve çabası neticesinde davalı tarafa kazandırılan 216.000 m² fazladan inşaat yapabilme olanağı karşılığında muhik bir tazminat olarak fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla, 50.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyen yasal avans faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP VE KARŞI DAVA Davalı-karşı davacılar vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde; sözleşmenin tamamen usule uygun feshedildiğini, feshin geriye dönük etkili olarak sonuç doğurduğunu, davacı-karşı davalının projeyi tamamlayabilmek için altı aylık ek süre talep ettiğini, eğer bu süre içerisinde üzerine düşen edimleri yerine getirmezlerse sözleşmenin feshedilmiş sayılacağını kabul ettiklerini, fesih nedeniyle davacı-karşı davalının kendilerinden bir alacağı olmadığını, feshin haklı nedenlere dayandığını, davacı-karşı davalının sözleşmenin muhtelif hükümlerine aykırı davranışlarda bulunduğunu, idari kurumlardan kaynaklanan sebeplerle kendisinin sorumlu olmadığı beyanının geçerli olmadığını, müvekkilinin gerekli yükümlülüklerini yerine getirdiğini, davacı-karşı davalının sürekli bahaneler ürettiğini, izinsiz bir şekilde isim ve logolarını kullandığını, tapuya konulan şerhin ve uygulamalı imar plan değişikliklerinin davayla bir alakası olmadığını, davacı-karşı davalının kötü niyetli olduğunu, nitekim davacı-karşı davalıdan gayrimenkul satın alan tüketicilerin tüm davalarının husumet nedeniyle reddolunduğunu, sözleşmenin 23.4 maddesi gereğince hakediş talep edemeyeceğini, inşaatın ruhsata aykırı olarak yapıldığını, 1096 sayılı ruhsat, 2 bodrum katı+zemin+ 2 normal kata izin vermekte iken 1096 sayılı ruhsatın yerine 14 normal kat, 1096/1 sayılı ruhsattaki yerde ise 2 bodrum kat+zemin+11 normal kata izin verilmiş iken 1 bodrum+17 normal kat yapıldığını, davacının kaçak yapı vasfındaki binalarla ilgili olarak bir hak talep edemeyeceğini belirterek davanın reddini talep etmiş,karşı davasında ise; taraflar arasında … . Noterliğinin 02.07.2007 tarih ve … yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin imzalandığını, yüklenicinin sözleşmeye aykırı olarak paylaşım yapılmadan satışa başladığını, bu durumun sözleşmeye aykırı olduğunu ihtar ettiklerini, ihtarnameye cevap verilmemesi üzerine … . Noterliğinin 25.09.2008 tarih ve … yevmiye nolu ihtarnamesi ile ortak bir proje varmış gibi yapılan reklamları durdurması yönünde ihtarname keşide ettiklerini, tüm sözleşmeye aykırı işlemler nedeni ile taraflar arasındaki sözleşmenin … . Noterliğinin 15.12.2008 tarih ve … yevmiye nolu ihtarnamesi ile haklı nedenlerle feshedildiğini, sözleşmenin feshi nedeniyle uğranılan menfi zarardan, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 50.000,00 TL'nin tahsiline, davacı-karşı davalının haksız işgalinin men'ine, haksız müdahale nedeniyle uğranılan zarardan fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 25.000,00 TL, yüklenicinin haksız ve hukuka aykırı eylemleri nedeniyle fazlaya ilişkin haklan saklı kalmak kaydı ile 25.000,00 TL maddi tazminatın ve 100.000,00 TL manevi tazminatın avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 13.12.2018 tarihli, 2012/299 Esas, 2018/1308 Karar sayılı kararı ile asıl davanın reddine, karşı davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Mahkeme kararının süresi içinde davacı-karşı davalı vekili ile fer'i müdahil … vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 05.11.2020 tarihli, 2019/3146 Esas, 2020/2908 Karar sayılı kararı ile, "Dosya kapsamı ve davalı-karşı davacı arsa sahipleri vekilinin 02.08.2017 tarihli dilekçesi içeriğinden, davacı-karşı davalı … İnş. Sağ. Turz. San. Tic. A.Ş. ile ilgili iflas davası açıldığı, temlik alan … Group Emlak Yatırım A.Ş. tarafından mahkemeye 29.03.2017 tarihli temliknamenin sunulmasından 5 iş günü sonra temlik eden … İnş. Sağ. Turz. San. Tic. A.Ş.'nin Ankara 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/513 Esas sayılı dosyasında iflasına karar verildiği ve anılan şirket hakkında başka iflas davalarının da açıldığı anlaşılmaktadır. İİK'nın 194. maddesinde, acele haller dışında müflisin davacı davalı olduğu hukuk davalarının duracağı ve alacaklıların ikinci toplanmasından 10 gün sonra yargılamaya devam olunacağı hükmü getirilmiştir. Bu durumda mahkemece iflasla ilgili dava dosyaları getirtilip iflas kararı verilmiş ise, kararın verilmesi ile iflas açılacağı ve İİK'nın 194. maddesi hükmünce iflasın açılması ile kanunda belirtilenler dışındaki hukuk davaları ikinci alacaklılar toplanmasından 10 gün sonrasına kadar duracağından davanın iflas idaresine yöneltilip, asıl ve karşı davanın ikinci alacaklılar toplanmasından 10 gün sonrasına kadar durmasına karar verilip ikinci alacaklılar toplanmasından 10 gün sonra yargılamaya devam edilerek sonucuna uygun bir karar verilmesinde zorunluluk bulunduğundan kararın bozulması uygun görülmüştür" gerekçesi ile kararın bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamına uyulmasına ve "Davacı temlik eden … İnş. Sağ. Tur. San. Ve Tic. A.Ş'nin yüklenici, davalı-karşı davacıların arsa maliki olarak yer aldıkları 02.07.2017 tarihli Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin feshinin geçerli olmadığının tespiti ve tazminat talebiyle açılan ve temlik alan … Group Emlak Yatırım A.Ş'ye temlik edilen asıl davada; davalı-karşı davacı taraf, temlik eden karşı davalının, yüklenicinin 15 aylık süre içerisinde 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planını gerçekleştirememesi, sözleşmenin 14. maddesine rağmen bir fazın tamamının paylaşımı gerçekleşmeden satışa borçlanması,yüklenicinin arsa maliklerinin logosunu izinsiz olarak kullanması sebebiyle sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmiştir. Nitekim, temlik eden davacı-karşı davalı tarafın sözleşmeyi süresinde ifa etmediği, 1/1000 ölçekli imar planını kesinleştirmediği, cevabi ihtarnamelerden ve ek süresinden anlaşılmaktadır. Her ne kadar yüklenici … İnş. Sağ. Tur. San. ve Tic. A.Ş, TOKİ şerhinden dolayı imar planını kesinleştiremediğini, elde olmayan sebebin meydana geldiğini iddia etmişse de, TOKİ şerhi 09.02.2010 tarihinde, yani sözleşmeden 15 ay sonra çekilen ihtarnameden sonra konulmuştur. Bu itibarla 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planına uygun ruhsatın alınamamasının sebebinin TOKİ şerhinin olduğunun kabulüne imkan yoktur. Ayrıca davalıların ek süre vermeleri, feshedilen sözleşmeyi geçerli hale getirmeyeceğinden davacının sözleşmenin ayakta olduğu iddiası da yersizdir. Taraflar arasında imzalanan 02.07.2017 tarihli eser sözleşmesi, temlik eden davacı-karşı davalının sözleşmedeki edimlerini yerine getirmediğinden yapılan işlemlerin de usule aykırı olduğu teknik bilirkişi heyetince de tespit edildiğinden, temlik eden davacı-karşı davalının, sözleşmeyi ifa edemediklerine yönelik beyanları da dikkate alındığında, davalı- karşı davacıların sözleşmeyi haklı nedenle feshettikleri kanaatine varılmıştır. Davacının ifası %50'den düşük miktarda olduğundan TMK'nın 2. maddesi uyarınca feshin ileriye etkili olması da kabul edilemeyeceğinden, sözleşme geçmişe etkili (02.07.2007 tarihinden itibaren) olarak tek taraflı feshedilmiştir. Davacı yüklenicinin imal ettiği taşınmazlar tadil edilemeyecek derecede ruhsata aykırı olduğu, belediyenin yıkım kararı olması sebebiyle taşınmazların herhangi bir ekonomik değeri de olamayacağı, sözleşme haklı nedenle feshedildiğinden, temlik alan davacının herhangi bir tazminat isteme hakkı olmadığı" gerekçesiyle asıl davanın reddine karar verilmiştir. Karşı dava açısından ise, "karşı davacıların davayı temyiz etmedikleri, davadan sonra davalının iflas etmesi nedeniyle alacak talebi yönünden davanın kayıt kabul davasına dönüştüğü,karşı davacının menfi zarar dışında uğradığı zarar kalemlerinin ispatlanamadığı, kaldı ki bu hususda yapılmış bir temyiz de bulunmadığı" gerekçesiyle, "taraflar arasındaki 02.07.2007 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat yapımı ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğinin tespitine, karşı davacıların menfi zarar taleplerinin kabulü ile; 125.000,00 TL'nin müflis … İnş. Sağ. Tur. San. ve Tic. A.Ş'nin tasfiye işlemlerinin yürütüldüğü … (…. İcra Dairesi) İflas Müdürlüğü'nün 2017/10 İflas sayılı dosyasında karşı davacı alacağı olarak iflas masasına kayıt ve kabulüne, karşı davacıların müdahalenin meni, haksız müdahale nedeniyle uğranılan zarar, haksız eylem nedeniyle uğranılan zarar talepleri ile ilgili, maddi ve manevi tazminat taleplerinin reddine" karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1.Feri müdahil … vekili temyiz dilekçesinde; a. Arsa sahibinin, mesken alıcılarını (davanın müdahillerini) yok sayarak, tek muhatabı sadece müteahhitmiş gibi davranarak, sadece müteahhide yaptığı bir yazılı bildirimle sözleşmeyi feshetmesinin hakkaniyete, sözleşme ile yarattığı güvene aykırı olduğunu, Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde düzenlenen "hakkın kötüye kullanılması" durumunu oluşturacağını, b. Mahkemenin, arsa sahibi – müteahhit arasında gördüğü ve bu açıdan karara bağladığı hukuki ilişkinin, müdahiller açısından da hakkaniyet yaratacak derinlikte irdelenmesi ve adil çözüme kavuşturulması gerektiğini beyan etmektedir. 2.Asıl davada alacağı temlik alan … Group Emlak Yatırım A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde; a.Mahkemece hükme esas alınan 04.04.2018 tarihli bilirkişi raporunun hiçbir şekilde hükme elverişli olmadığını, söz konusu raporun açıkça usul ve yasaya aykırı şekilde düzenlendiğini, eksik incelemeye dayalı, yetersiz ve taraflı olmakla birlikte, raporun kendi içinde de ciddi çelişkiler ihtiva ettiğini, dosyada daha evvel alınan raporlarla da açıkça çeliştiğini, b.Mahkemenin açıkça isabetsiz şekilde, yüzeysel bir inceleme ile ve delillerin tamamını dikkate almadan feshin geriye dönük olarak geçerli ve haklı olduğunu tespit ettiğini, ancak idarenin hizmet kusuru nedeniyle gecikme olduğunun defaatle belirtilmesine rağmen bu hususu gerekçeli kararında dikkate almadığını, c.Asıl davada alacağını devraldıkları … İnş. Sağ. Tur. San. Tic. A.Ş. tarafından, adeta elindeki tüm sermaye harcanarak, projenin hakkıyla sonuçlandırılma çabaları sonucunda, 230.000 m²'den 330.000 m²'ye çıkan satılabilir inşaat alanı için 1/1000 ölçekli revizyon uygulama planının onaylanma tarihi olan 15.06.2009 tarihi itibari ile 341.250.000,00 TL imar artışı sağlandığını, … tarafından sarf edilen tüm bu çaba, emek, iş gücü, sermaye neticesinde elde edilen işbu imar artışının halihazırda, davalı Polisan'ın yedinde bulunmakla davalı … lehine haksız şekilde zenginleşme teşkil ettiğini, d.Mahkemenin, yüklenici tarafından imal edilen taşınmazların tadil edilemeyecek derecede ruhsata aykırı olduğunu belirttiğini, ancak bu teknik bilgi gerektiren kanaate nasıl ulaştığını açıklayamadığını, zira hükme esas alınan 04.04.2018 tarihli raporda dahi böyle bir tespit yapılmadığını, e.Karşı dava açısından, her ne kadar mahkemece karşı dava açısından müvekkili şirketin taraf sıfatına haiz olmadığı isabetli şekilde değerlendirilmiş ve Tasfiye (İflas) Halinde … . İnş. Sağ. Tur. San. Tic. A.Ş.'ye karşı davalı olarak kabul edilmişse de, davalı-karşı davacıların haksız şekilde karşı davasını müvekkili şirkete yönlendirdiği gözetildiğinde, karşı davanın müvekkil şirket açısından pasif husumet yokluğundan usulden reddine karar verilmesi ve müvekkil şirket lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, mahkemece bu husus ile ilgili kararda hiçbir şekilde değerlendirme yapılmadığını beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Asıl ve karşı davada, dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, yüklenici tarafından açılan asıl dava hukuken geçerli bir fesih bildiriminin mevcut olmadığının tespiti, gecikme zararının tazmini, mahkemece hukuken geçerli bir fesih bildiriminin kabulü halinde ise fesih bildiriminin haksızlığının tespiti ile müspet zararın tazmini, maddi tazminatın tahsili, arsa sahipleri tarafından açılan karşı dava ise, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geçerli bir şekilde feshedildiğinin tespiti, mahkemece geçerli bir fesih olmadığına karar verilirse, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olacak şekilde feshine karar verilmesi, menfi zararın tahsili, müdahalenin men'i ve müdahale sebebiyle uğranılan zararın tazmini ve manevi tazminatın tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen asıl dava yönünden verilen karar, asıl davada alacağı temlik alan … Group Emlak Yatırım A.Ş. vekili ve fer'i müdahil … vekilinin karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, hükme esas alınan bilirkişi raporunun olaya uygun ve içerik itibariyle yeterli ve inandırıcı olduğunun anlaşılmasına, dava şartlarına, yargılama ve ispat kurallarına, kararda belirtilen gerekçelere ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılıp hüküm verilmiş olmasına göre usul ve kanuna uygun olup, asıl davada alacağı temlik alan … Group Emlak Yatırım A.Ş. vekili ve fer'i müdahil … vekilince ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. Karşı dava yönünden, davacının dava açarken hukuki yararının bulunması dava şartı olduğu gibi temyiz kanun yoluna başvuru esnasında da tarafların temyizde hukuki yararının bulunması esastır. Somut olayda; karşı davada, 125.000,00 TL'nin müflis … İnş. Sağ. Tur. San. Ve Tic. A.Ş'nin tasfiye işlemlerinin yürütüldüğü … (…. İcra Dairesi) İflas Müdürlüğü'nün 2017/10 İflas sayılı dosyasında karşı davacı alacağı olarak iflas masasına kayıt ve kabulüne karar verilmiş olup, … Group Emlak Yatırım A.Ş.vekilinin temyiz yolu başvurusunda hukuki yarar bulunmadığı anlaşılmakla temyiz isteminin hukuki yarar yokluğundan reddine karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Asıl davada alacağı temlik alan … Emlak Yatırım A.Ş. vekili ve fer'i müdahil … vekilinin yerinde görülmeyen temyiz sebeplerinin reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA, Karşı davada … Emlak Yatırım A.Ş.vekilinin temyiz itirazlarının hukuki yarar yokluğundan REDDİNE, Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davalı-karşı davacı arsa sahipleri yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacı … Emlak Yatırım A.Ş.'den tahsili ile davalıya ödenmesine, Fazla yatırılan harcın istek halinde davacıya iadesine, Aşağıda yazılı onama harcın temyiz eden müdahil …'den alınmasına, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 22.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Madde 194 – (Değişik birinci fıkra : 9/11/1988-3494/40 md.) Acele haller müstesna olmak üzere müflisin davacı ve davalı olduğu hukuk davaları durur ve ancak alacaklıların ikinci toplanmasından on gün sonra devam olunabilir.Bu hüküm şeref ve haysiyete tecavüzden, vücut üzerinde ika olunan zararlardan doğan tazminat davaları ile evlenme, ahvali şahsiye veya nafaka işlerine müteallik ihtilaflara, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takiplerle ilgili olarak açılmış olan hukuk davalarına tatbik olunmaz. Dava durduğu müddetçe zamanaşımı ve hakkı düşüren müddetler işlemez. II. ALACAKLILARIN HAKLARI ÜZERİNE İFLASIN TESİRLERİ Müflisin borçlarının muacceliyet kesbetmesi: