Taşınmaz Satışında Ayıp Kavramı ve Ayıp Türleri
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca ayıplı mal, tüketiciye teslim edildiği anda taraflarca kararlaştırılan örnek ya da modele uygun olmayan veya objektif olarak sahip olması gereken nitelikleri barındırmayan maldır. Tanıtım broşürlerinde, kullanma kılavuzunda, internet sitesinde, reklam ve ilanlarda belirtilen vasıflardan bir veya birkaçını taşımayan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, alıcının makul olarak beklediği faydaları azaltan ya da tamamen kaldıran maddi, hukuki ve ekonomik eksiklikler içeren yapılar ayıplı kabul edilir. Taşınmaz satışlarında ayıp fiziki veya hukuki nitelikte ortaya çıkabilir. Hukuki ayıp; taşınmazın vaat edilen yasal nitelikleri taşımaması, iskân izninin alınmamış olması veya gerekli resmi ruhsat ve izinlerin bulunmaması hallerinde gündeme gelir. Fiziki ayıp ise yapının fiili ve maddi özelliklerine ilişkindir; örneğin inşaatta vaat edilen malzeme kalitesine yer verilmemesi veya sözleşmede taahhüt edilen teknik donanım ve özelliklerin taşınmazda fiilen bulunmaması fiziki ayıptır.
Gözden Geçirme, Bildirim Külfeti ve Gizli Ayıp Ayrımı
Alıcı, teslim aldığı taşınmazı imkân bulunur bulunmaz muayene etmek ve müteahhidin sorumluluğuna giren bir eksiklik veya bozukluk tespit ettiğinde durumu uygun bir süre içinde müteahhide bildirmekle yükümlüdür. Gözden geçirme ve bildirimde bulunma külfetinin ihmal edilmesi halinde teslim edilen taşınmaz alıcı tarafından mevcut haliyle kabul edilmiş sayılır. Buna karşılık, yapının olağan muayeneyle anlaşılamayan ve belirli bir süre kullanıldıktan sonra kendini gösteren bozuklukları gizli ayıp kapsamındadır. Taşınmazda gizli ayıbın varlığı halinde, alıcı bu eksikliğin ortaya çıkmasından itibaren yasal haklarını ileri sürebilir. Teslim olgusu müteahhidin sorumluluğunu sona erdirmez; teslimi takip eden süreçte ve kullanımla birlikte ortaya çıkan gizli ayıplarda da yüklenicinin sorumluluğu sürmektedir.
Tüketici işlemlerinde ispat yüküne ilişkin özel bir yasal koruma getirilmiştir. Taşınmazın teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim anında da var olduğu kabul edilir. Bu yasal karine karşısında taşınmazın ayıpsız teslim edildiğini ispatlama yükümlülüğü müteahhide aittir.
Ayıplı Taşınmaz Halinde Alıcının Seçimlik Hakları
Satın alınan taşınmazın ayıplı çıkması durumunda alıcıya tanınan seçimlik haklar bulunmaktadır. Alıcı; taşınmazı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, ayıbı kabul ederek ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme, aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde tüm giderleri satıcıya ait olmak üzere yapının ücretsiz onarılmasını talep etme veya imkân varsa ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteme haklarına sahiptir. Ücretsiz onarım yoluna gidilebilmesi için yapılacak tamirat, bakım ve tadilat işlerinin aşırı bir masraf doğurmaması şarttır. Müteahhit tarafından üstlenilen bakım ve onarım işlemlerinin hukuka ve fen kurallarına uygun gerçekleştirilmemesi halinde, bu onarımlardan kaynaklanan yeni ayıp ve eksiklikler bakımından da müteahhidin sorumluluğu devam eder.
Alıcı, seçimlik haklardan bedel indirimini tercih ettiğinde, ayıp dolayısıyla taşınmazı gerçek değerinin üzerinde satın aldığını ileri sürerek bedelde indirim isteyebilir. Bu halde müteahhide ödenen satış bedeli ile ayıplı durumdaki mevcut gerçek değer arasındaki farkın iadesi talep edilir. Seçimlik hakların kullanımının yanı sıra, ayıp nedeniyle alıcının malvarlığında başkaca bir maddi zarar meydana gelmişse, genel hükümler çerçevesinde bu zararlar için müteahhide karşı ayrıca tazminat davası açılabilir.
Müteahhide Karşı Açılacak Davalarda Zamanaşımı Süreleri
Müteahhidin ayıptan doğan sorumluluğuna ilişkin davalarda zamanaşımı süresi hukuki ilişkinin niteliğine göre belirlenir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında satılanın ayıbından doğan sorumluluk davaları, ayıp sonradan ortaya çıkmış olsa dahi taşınmazın alıcıya devredildiği tarihten itibaren iki yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Ancak müteahhidin yapıyı ayıplı olarak devretmede ağır kusuru bulunuyorsa, bu iki yıllık zamanaşımı süresinden yararlanamaz. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca ise konut veya tatil yeri amacıyla satın alınan taşınmazlara ilişkin ayıplarda zamanaşımı süresi beş yıl olarak uygulanır.
Görevli Mahkeme, Yetkili Mahkeme ve Arabuluculuk Şartı
Ayıplı taşınmaz nedeniyle müteahhide karşı yöneltilecek tazminat ve bedel indirimi davalarında görevli mahkeme tarafların hukuki sıfatına ve işlemin niteliğine göre tayin edilir. Tüketiciler tarafından konut edinme amacıyla yapılan alımlardan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Tüketici Mahkemeleridir. Ticari gaye ile gerçekleştirilen taşınmaz alımlarında ise dava Asliye Ticaret Mahkemesinde görülür. Taşınmazın ayıbından doğan tazminat davalarında yetkili mahkeme genel yetki kuralı uyarınca borçlunun yerleşim yerinin bulunduğu mahkemedir. Tüketici mahkemelerinin görev alanına giren uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması zorunlu dava şartıdır.
Müteahhitten satın alınan evde sonradan çıkan arızalar için dava açılabilir mi?
Evet, teslimden sonra ve kullanım neticesinde açığa çıkan eksiklikler gizli ayıp sayıldığından, bu ayıpların tespit edilmesinden itibaren müteahhide karşı yasal hakların kullanılması mümkündür.
Ayıplı ev alan tüketici hangi haklara sahiptir?
Tüketici sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedel indirimi, aşırı masraf doğurmuyorsa ücretsiz tamirat veya taşınmazın ayıpsız benzeriyle değişimini isteyebilir; ayrıca ayıp kaynaklı diğer maddi zararları için tazminat talep edebilir.
Müteahhide karşı ayıptan doğan davalar ne kadar sürede açılmalıdır?
Konut veya tatil yeri amacıyla alınan taşınmazlarda Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun gereği zamanaşımı süresi beş yıldır; Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki genel devirlerde bu süre devirden itibaren iki yıl olup müteahhidin ağır kusurunda zamanaşımı süresi uygulanmaz.
Ayıplı konut davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mudur?
Tüketici mahkemesinin görev alanına giren konut alımlarında tüketici tarafından açılacak tazminat davalarında arabuluculuğa başvurulması yasal bir dava şartıdır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy