Kat Karşılığı İnşaatta Eksik ve Ayıplı İş Sorumluluğu

Eksik ve Ayıplı İşlerde Yüklenicinin Temel Sorumluluğu

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde meydana gelen eksik veya ayıplı imalatlardan dolayı arsa sahibine karşı sorumluluk kural olarak müteahhide aittir. Yapının inşasında taşeron çalıştırılması, malzemenin üçüncü kişilerden temin edilmesi ya da birtakım işlerin alt yüklenicilere bırakılması, yüklenicinin sözleşmeden doğan bu sorumluluğunu kendiliğinden kaldırmaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 471. maddesi uyarınca yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yerine getirmek zorundadır. Yüklenicinin özen borcunda, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin mesleki ve teknik kurallara uygun davranışı ölçü alınır. Yüklenici yapıyı bizzat meydana getirmek veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlü olsa da eserin ortaya çıkmasında kişisel özellikleri önem taşımıyorsa işi başkasına da gördürebilir.

Eksik İş ile Ayıplı İş Ayrımı ve İhbar Şartı

Eksik iş, sözleşme ve eklerinde kararlaştırıldığı hâlde hiç yapılmamış veya tamamlanmamış işleri ifade ederken; ayıplı iş, imalat yapılmış olmakla birlikte sözleşmedeki özellikleri taşımayan ya da amaca uygun olmayan işleri kapsar. Eksik işler yönünden arsa sahibinin ayrıca ayıp ihbarında bulunması zorunlu tutulmamıştır. Arsa sahibi, eksik kalan işlerin bedelini uygulanacak zamanaşımı süresi içerisinde yükleniciden talep edebilir.

Ortak Alanlardaki İmalatlar ve İzin Belgesinin Etkisi

Müteahhidin sorumluluğu bağımsız bölümlerle sınırlı kalmayıp çatı, asansör ve otopark gibi ortak alanlarda meydana gelen eksik veya ayıplı imalatları da kapsayabilir. Ayrıca idareden yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması, yapıda eksik veya ayıplı iş bulunmadığını tek başına göstermeyeceği gibi müteahhidin sözleşmeden doğan borç ve ifa sorumluluğunu da kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Muayene, Bildirim Külfeti ve Bilirkişi İncelemesi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 474. maddesi gereğince iş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz yapıyı gözden geçirmek ve saptadığı ayıpları uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Ayıp ihbarının mutlaka noter vasıtasıyla ya da yazılı şekilde gerçekleştirilmesi kanuni bir zorunluluk olmamakla birlikte, ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması önerilmektedir. Ayrıca taraflardan her biri, masrafını üstlenerek eserin bilirkişi marifetiyle gözden geçirilmesini ve sonucun bir raporla tespit edilmesini talep edebilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 477. maddesi uyarınca eserin açıkça veya örtülü olarak kabul edilmesinin ardından yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak yüklenici tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre yapılan gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek ayıplar için sorumluluk devam eder. İş sahibi gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse eseri kabul etmiş sayılır. Eserdeki gizli ayıp sonradan meydana çıkarsa iş sahibi durumu gecikmeksizin yükleniciye bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde eser mevcut hâliyle kabul edilmiş sayılır.

Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları ve Kanuni Sınırları

Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu tutulduğu durumlarda iş sahibi, Türk Borçlar Kanunu'nun 475. maddesinde yer alan seçimlik haklardan birini tercih edebilir. Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşmeye aynı derecede aykırıysa sözleşmeden dönme; eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme veya aşırı masraf gerektirmediği takdirde bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını isteme hakları mevcuttur. İş sahibinin genel hükümlere göre tazminat talep etme hakkı da saklıdır.

Seçimlik hakların kullanımında kanunda belirli sınırlar öngörülmüştür. Eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu'nun 476. maddesi uyarınca eserin ayıplı olması, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara rağmen iş sahibinin verdiği talimattan doğmuşsa ya da herhangi bir sebeple iş sahibine yüklenebilecek olursa iş sahibi ayıptan doğan haklarını ileri süremez.

Ayıplı Yapılarda Zamanaşımı Süreleri

Yüklenicinin ayıplı bir eser meydana getirmesi sebebiyle açılacak davalar, Türk Borçlar Kanunu'nun 478. maddesi uyarınca teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılarda beş yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Yüklenicinin ağır kusuru bulunduğu takdirde ise ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın zamanaşımı süresi yirmi yıl olarak uygulanır.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy