Kentsel Dönüşümde Ayıplı ve Eksik İmalat Davaları

Kentsel dönüşümde ayıplı imalat iddiası, sözleşmenin eser sözleşmesi niteliği ile eserin tesliminden sonraki gözden geçirme, bildirim, seçimlik hak ve zamanaşımı düzenine göre değerlendirilir. Yüklenicinin ayıptan sorumlu olduğu hallerde iş sahibi, eseri kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıp ya da sözleşmeye aynı ölçüde aykırılık varsa sözleşmeden dönebilir. Bu ağırlık ölçüsü aranmaksızın eseri alıkoyup ayıp oranında bedel indirimi isteyebilir; aşırı masraf gerekmiyorsa bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere ücretsiz onarım da talep edebilir. Genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Taşınmaz yapıdaki ayıplı eser nedeniyle açılacak dava, teslim tarihinden başlayarak beş yılın, yüklenicinin ağır kusuru varsa eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Sözleşmenin eser sözleşmesi niteliği

Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kentsel dönüşümde müteahhit ile malik arasında yapılan sözleşmeler çoğu zaman arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğindedir ve karma nitelikli sözleşme olarak ele alınır. Çoğu zaman kaydı, her sözleşmenin aynı nitelikte sayılması sonucunu doğurmaz. Eser meydana getirme ve bedel ödeme üstlenimi bulunan ilişkide eser sözleşmesine ilişkin hükümler önem taşır.

Eksik imalat ile ayıplı eser

Eksik imalat, sözleşmede veya teknik şartnamede yapılması kararlaştırılan bir işin hiç yapılmaması ya da tamamlanmamış şekilde bırakılması olarak açıklanabilir. Ayıplı eser ise yüklenicinin ayıplı bir eser meydana getirmesi üzerinden düzenlenir. Bu açıklama, eksik bırakılan iş ile ayıplı eseri aynı kavram olarak birleştirmez.

Ayıplı eser iddiasında gözden geçirme, bildirim, kabul ve zamanaşımı birlikte değerlendirilir. Seçimlik haklar da yüklenicinin ayıptan sorumlu olduğu hallere bağlanmıştır.

Teslimden sonra gözden geçirme ve bildirim

İş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıp varsa bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Uygun süre belirli bir gün sayısıyla gösterilmemiştir.

Taraflardan her biri, giderini karşılayarak eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun bir raporla belirlenmesini isteyebilir. Bu imkân, tarafın inceleme ve rapor talebine ilişkindir. Hüküm, her davada bilirkişi görevlendirilmesini zorunlu kılmaz ve raporun bağlayıcılığını düzenlemez.

Ayıp halinde seçilebilecek haklar

Yüklenici ayıptan sorumluysa iş sahibinin üç seçimlik hakkı vardır. Eser, iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplıysa ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırıysa sözleşmeden dönülebilir. İş sahibi eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteyebilir. Aşırı bir masraf gerekmiyorsa, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını talep edebilir.

Dönme hakkı her ayıp için değil, kullanılamama, hakkaniyet gereği kabulün beklenememesi veya sözleşmeye aynı ölçüde aykırılık şartına bağlıdır. Bedel indirimi ve ücretsiz onarım bu ağırlık ölçüsüne bağlanmamıştır. Ücretsiz onarım ayrıca aşırı masraf gerektirmeme şartına tabidir. İş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır; bu hüküm tazminatın şartlarını ve kapsamını ayrıca düzenlemez.

Eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz. Aşırı zarar koşulu somut olaya bağlıdır. Bu sınır dönme hakkına ilişkindir; bedel indirimi, ücretsiz onarım ve saklı tutulan tazminat hakkını kendiliğinden ortadan kaldırdığı bu hükümden çıkmaz.

İş sahibine yüklenebilen ayıp

Eserin ayıplı olması, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara rağmen iş sahibinin verdiği talimatından doğmuşsa iş sahibi ayıptan doğan haklarını kullanamaz. Aynı sonuç, ayıp herhangi bir sebeple iş sahibine yüklenebiliyorsa da doğar. Talimata dayanan istisna, yüklenicinin açık ihtarı koşuluna bağlanmıştır.

Kabul ve sonradan ortaya çıkan ayıp

Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur. Sorumluluk, yüklenici tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek ayıplar bakımından devam eder. Devam için hem kasten gizleme hem de usulüne göre gözden geçirmede ayıbın fark edilememesi gerekir.

İş sahibi gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse eseri kabul etmiş sayılır. Bu kabul sonucu, kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplar için devam eden sorumluluğu ortadan kaldırmaz.

Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa iş sahibi gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır. Bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır. Gecikmeksizin yapılacak bildirim için belirli bir gün sayısı öngörülmemiştir.

Ayıplı eser davasında zamanaşımı

Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak zamanaşımına uğrar. Taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde süre iki yıl, taşınmaz yapılarda beş yıldır. Yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın süre yirmi yıldır.

Bu süreler, ayıplı bir eser meydana getirilmesi sebebiyle açılacak davalara ilişkindir. Eksik imalat açıklaması, sözleşmede veya teknik şartnamede kararlaştırılan işin hiç yapılmamasını ya da tamamlanmamış bırakılmasını anlatır; bu açıklama ayıplı eser zamanaşımı süresinin kapsamını kendiliğinden değiştirmez.

Sık sorulan sorular

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy