Konut ve İşyeri Kiralarında Stopaj ve Gelir Vergisi Sorumluluğu

by Avukat Erdal Ersoy
Konut ve İşyeri Kiralarında Stopaj ve Gelir Vergisi Sorumluluğu

Kira Gelirinin Hukuki Niteliği ve Gayrimenkul Sermaye İradı

Arazi ve binaların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesi uyarınca gayrimenkul sermaye iradıdır. Binaların döşeli olarak kiraya verilmesi halinde döşeme için alınan kira bedelleri ile gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri, teferruatı, bilümum tesisatı, demirbaş eşyası, döşemeleri ve gayrimenkul olarak tescil edilen hakların kiralanmasından sağlanan gelirler de gayrimenkul sermaye iradı sayılır. Kiraya verilen bu mal ve haklardan sağlanan kira geliri, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında vergilendirilen bir kazanç türü olup kira ilişkisinde vergisel yükümlülüklerin yerine getirilmesi esastır.

193 sayılı GELİR VERGİSİ KANUNU (GVK) m. 70Kaynağı aç
Madde 70 – Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır: 1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı; 2. Voli mahalleri ve dalyanlar; 3. Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen, mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilümum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri; 4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar; 5. (Değişik: 4/12/1985-3239/55 md.) Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (İhtira beratının mucitleri veya kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.), alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar (Bu hakların kullanılması için gerekli malzeme ve teçhizat bedelleri de gayrimenkul sermaye iradı sayılır.); 6. (Değişik: 19/2/1963-202/35 md.) Telif hakları (Bu hakların, müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.); 7. (Değişik: 19/2/1963-202/35 md.) Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilümum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları; 8. (Değişik: 4/12/1985-3239/55 md.) Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri. (Değişik: 4/12/1985-3239/55 md.) Yukarıda yazılı mallar ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır. (Değişik: 4/12/1985-3239/55 md.) Tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu bölümdeki hükümler uygulanır. (Değişik: 24/12/1980-2361/49 md.) Vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alnan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri bu kanunun uygulanmasında gayrimenkul sermaye iradı addolunur. Safi irat:

Kiraya verilen mal ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde, bunların iratları gayrimenkul sermaye iradı olarak değil, ticari veya zirai kazancın tespitine ilişkin hükümlere göre hesaplanır. Buna karşılık tüccarlara ait olsa dahi işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkuller ile hakların kiralanmasından elde edilen gelirler hakkında gayrimenkul sermaye iradı hükümleri uygulanır.

Konut Kiralarında Gelir Vergisi Mükellefiyeti ve Mesken İstisnası

Konut kiralarında elde edilen kira gelirinin vergisi kural olarak taşınmazı kiraya veren kişi tarafından ödenir. Kiracının konut kiralarında vergi kesintisi yapma yükümlülüğü bulunmamaktadır. Vergi yükümlülüğü kira gelirinin elde edilmesiyle birlikte doğar. Konut kiraya veren kişinin yıl içinde elde ettiği kira gelirinin kanunda belirlenen sınırı aşması halinde, gelirin yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilmesi ve hesaplanan verginin ödenmesi gerekir. Konut kira gelirinin kanuni istisna haddini aşması halinde beyanname verme yükümlülüğü, kira gelirinin ait olduğu takvim yılını izleyen yılın mart ayında yerine getirilir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılat kanunda belirlenen istisna haddi kadar gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilmesine rağmen gelirin beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumunda bu istisnadan yararlanılamaz. Mesken istisnası yalnızca konut olarak kiraya verilen taşınmazlar için geçerlidir; işyeri olarak kiraya verilen taşınmazlarda kira tutarı ne olursa olsun bu istisna hükümlerinden yararlanılamaz.

193 sayılı GELİR VERGİSİ KANUNU (GVK) m. 21 (1/2)Kaynağı aç
Madde 21 – (Değişik birinci fıkra: 22/7/1998-4369/27 md.) Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 1.500.000.000 lirası (58.000 TL) Gelir Vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz.[14] Ticari, zirai veya mesleki kazancının yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanmazlar.[15] Mükerrer

Mesken istisnasından faydalanma hakkı kanunda belirli mükellef grupları ve gelir düzeyleri bakımından sınırlandırılmıştır. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olan gerçek usuldeki mükellefler konut kira istisnasından yararlanamaz. Bunun yanı sıra istisna haddinin üzerinde hasılat elde eden mükelleflerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamı Gelir Vergisi Kanunu'nun 103. maddesindeki tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar da bu istisnadan faydalanamaz.

Mesken istisnası kişiye tanınmış bir hak niteliğindedir. Bu çerçevede aynı mükellef birden çok konuttan hasılat sağlasa dahi tanınan istisna her taşınmaz için ayrı hesaplanmaz; elde edilen toplam konut kira hasılatına takvim yılı boyunca yalnızca tek bir kez tatbik edilir.

Konutun Fiilen İşyeri Olarak Kullanılması Durumunda Stopaj

Konut kiralarında kural olarak stopaj uygulaması bulunmamakta olup kira bedeli herhangi bir kesinti yapılmaksızın kiraya verene ödenir. Ancak sözleşmede mesken olarak belirlenen taşınmazın fiilen ofis, büro veya muayenehane gibi işyeri amacıyla kullanılması durumunda stopaj yükümlülüğü gündeme gelebilir.

İşyeri Kiralarında Tevkifat ve Vergi Sorumluluğu

Stopaj, işyeri kira bedeli üzerinden kaynakta yapılan vergi kesintisidir. Bu sistemde kiracı kira bedelini öderken vergi kesintisi yaparak kesilen bu tutarı doğrudan vergi dairesine yatırır. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 8. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca vergi sorumlusu, verginin ödenmesi bakımından alacaklı vergi dairesine karşı muhatap olan kişidir. İşyeri kiralarında stopajı hesaplama, kira bedelinden kesme, beyan etme ve vergi dairesine ödeme yükümlülüğü kural olarak kiracıya aittir. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinde kira tevkifat oranı yüzde 25 olarak yer almakta olup aynı hüküm çerçevesinde Cumhurbaşkanına bu oranı değiştirme yetkisi verilmiştir.

213 sayılı VERGİ USUL KANUNU m. 8Kaynağı aç
Madde 8 – Mükellef, vergi kanunlarına göre kendisine vergi borcu terettübeden gerçek veya tüzel kişidir. Vergi sorumlusu, verginin ödenmesi bakımından, alacaklı vergi dairesine karşı muhatap olan kişidir. Vergi kanunlariyle kabul edilen haller müstesna olmak üzere, mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna mütaallik özel mukaveleler vergi dairelerini bağlamaz. Bu kanunun mütaakıp maddelerinde geçen "mükellef" tabiri vergi sorumlularına da şamildir. (Ek: 24/6/1994-4008/1 md.; Değişik: 25/5/1995-4108/1 md.) Türkiye Cumhuriyeti tabiyetinde bulunan her gerçek kişi ile tüzel kişilere bir vergi numarası verilir. Bu hükmün uygulanmasına ilişkin usul ve esasları tespit etmeye ve vergi numarasının kamu kurum ve kuruluşları ile gerçek ve tüzel kişilerce yapılacak işlemlerle ilgili kayıtlarda ve düzenlenecek belgelerde kullanılması mecburiyetini getirmeye Maliye Bakanlığı yetkilidir. Vergi ehliyeti:
193 sayılı GELİR VERGİSİ KANUNU (GVK) m. 94Kaynağı aç
Madde 94 – (Değişik: 26/12/1993-3946/22 md.) Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zırai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar. 1. Hizmet erbabına ödenen ücretler ile 61 inci maddede yazılı olup ücret sayılan edemelerden (istisnadan faydalananlar hariç), 103 ve 104 üncü maddelere göre, 2. Yaptıkları serbest meslek işleri dolayısıyla bu işleri icra edenlere yapılan ödemelerden (Noterlere (…)[106] serbest meslek faaliyetlerinden dolayı yapılan ödemeler hariç); a) 18 inci madde kapsamına giren serbest meslek işleri dolayısıyla yapılan ödemelerden, b) Diğerlerinden, 3. 42 nci madde kapsamına giren işler dolayısıyla bu işleri yapanlara (kurumlar dahil) ödenen istihkak bedellerinden, 4. Dar mükellefiyete tabi olanlara, telif ve patent haklarının satışı dolayısıyla yapılan ödemelerden, 5. a) 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden, b) Vakıflar (mazbut vakıflar hariç) ve derneklere ait gayrimenkullerin kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemelerinden,[107] c) Kooperatiflere ait gayrimenkullerin kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemelerinden, d) (Ek: 31/5/2012-6322/10 md.) Yabancı devletlere, yabancı kamu idare ve kuruluşları ile uluslararası kuruluşlara ait diplomatik statüsü bulunmayan gayrimenkullerin kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemelerinden, 6. a) Dağıtılsın veya dağıtılmasın Kurumlar Vergisi Kanununun 8 inci maddesinin 4 numaralı bendinin; i) (a), (c) ve (d) bentlerinde yazılı kazançlardan, ii) (b) alt bendinde yazılı kazançlardan, b) (Değişik: 9/4/2003-4842/12 md.) i) Tam mükellef kurumlar tarafından; tam mükellef gerçek kişilere, gelir ve kurumlar vergisi mükellefi olmayanlara ve bu vergilerden muaf olanlara dağıtılan, 75 inci maddenin ikinci fıkrasının (1), (2) ve (3) numaralı bentlerinde yazılı kâr paylarından (kârın sermayeye eklenmesi kâr dağıtımı sayılmaz.), ii) Tam mükellef kurumlar tarafından; dar mükellef gerçek kişilere, dar mükellef kurumlara (Türkiye'de bir işyeri veya daimi temsilci aracılığıyla kâr payı elde edenler hariç) ve gelir ve kurumlar vergisinden muaf olan dar mükelleflere dağıtılan, 75 inci maddenin ikinci fıkrasının (1), (2) ve (3) numaralı bentlerinde yazılı kâr paylarından (Kârın sermayeye eklenmesi kâr dağıtımı sayılmaz.), iii) 75 inci maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde yazılı menkul sermaye iradının ana merkeze aktarılan tutarı üzerinden, c) (Ek: 22/7/1998-4369/48 md.; Mülga: 25/12/2003-5035/49 md.) 7. 75 inci maddenin ikinci fıkrasının 5 numaralı bendinde yazılı menkul sermaye iratlarından (Kanunla kurulan dernek ve vakıflar, Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflar, kamu menfaatine yararlı dernekler ile dernek ve vakıf olmamakla birlikte; odalar, borsalar, meslek örgütleri ve bunların üst kuruluşları, siyasi partiler, emekli ve yardım sandıkları gibi vergi uygulamalarında dernek ve vakıf olarak kabul edilenler hariç, dernek ve vakıflar ile tam mükellef kurumlara ödenenler dahil),[108][109][110] a) Devlet tahvili faizlerinden, b) Hazine bonosu faizlerinden, c) (Değişik: 22/7/1998-4369/48 md.) Toplu Konut İdaresi, 28/3/2002 tarihli ve 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanuna göre kurulan varlık kiralama şirketleri ve Özelleştirme İdaresince çıkarılan menkul kıymetlere sağlanan gelirlerden,[111] d) Nama yazılı tahvil faizlerinden, e) Hamiline yazılı tahvil faizlerinden, f) (Ek: 21/2/2007-5582/29 md.) İpotek finansmanı kuruluşları ve konut finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen ipotekli sermaye piyasası araçlarından elde edilen kâr payı ve faiz gelirlerinden, g) Diğerlerinden, 8. Mevduat faizlerinden (Kanunla kurulan dernek ve vakıflar, Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflar, kamu menfaatine yararlı dernekler ile dernek ve vakıf olmamakla birlikte; odalar, borsalar, meslek örgütleri ve bunların üst kuruluşları, siyasi partiler, emekli ve yardım sandıkları gibi vergi uygulamalarında dernek ve vakıf olarak kabul edilenler hariç, dernek ve vakıflar ile tam mükellef kurumlara ödenenler dahil)109[112] a) Döviz tevdiat hesaplarına yürütülen faizler ile özel finans kurumlarınca döviz katılma hesaplarına ödenen kar paylarından, b) Nama yazılı mevduat hesaplarına yürütülen faizlerden, c) Hamiline yazılı mevduat hesaplarına yürütülen faizlerden, d) Diğerlerinden, 9) 75 inci maddenin ikinci fıkrasının 12 numaralı bendinde yer alan menkul sermaye iratlarından (Kanunla kurulan dernek ve vakıflar, Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflar, kamu menfaatine yararlı dernekler ile dernek ve vakıf olmamakla birlikte; odalar, borsalar, meslek örgütleri ve bunların üst kuruluşları, siyasi partiler, emekli ve yardım sandıkları gibi vergi uygulamalarında dernek ve vakıf olarak kabul edilenler hariç, dernek ve vakıflar ile tam mükellef kurumlara ödenenler dahil).[113][114] a) Faizsiz olarak kredi verenlere ödenen kâr paylarından, b) Kâr ve zarar ortaklığı belgesi karşılığı ödenen kâr paylarından, c) Özel finans kurumlarınca kâr ve zarara katılma hesabı karşılığında ödenen kâr paylarından, 10. a) (Değişik: 31/5/2012-6322/10 md.) Başbayiler hariç olmak üzere, 14/3/2007 tarihli ve 5602 sayılı Şans Oyunları Hasılatından Alınan Vergi, Fon ve Payların Düzenlenmesi Hakkında Kanunda tanımlanan şans oyunlarına ilişkin olarak; bilet, kupon ve benzerlerini satanlara, düzenlenen her türlü bahis ve şans oyunlarının oynatılmasına aracılık edenlere, diğer kişilerce çıkartılan bu nitelikteki biletleri satanlara yapılan komisyon, prim ve benzeri ödemelerden, b) 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre gerçek ve tüzel kişilerin mallarını iş akdi ile bağlı olmaksızın bunlar adına kapı kapı dolaşmak suretiyle tüketiciye satanlara bu faaliyetleriyle ilgili olarak yapılan komisyon, prim ve benzeri ödemelerden,[115] 11. (Değişik:25/5/1995-4108/23 md.) Çiftçilerden satın alınan zirai mahsüller ve hizmetler için yapılan ödemelerden; a) Hayvanlar ve bunların mahsulleri ile kara ve su avcılığı mahsülleri için, b) Diğer zirai mahsuller için, c) Ziraai faaliyet kapsamında ifa edilen hizmetler için, d) (Ek: 28/6/2001-4697/8 md.) (Mülga:14/10/2021-7338/7 md.) 12. PTT acenteliği yapanlara, bu faaliyetleri nedeniyle ödenen komisyon bedeli üzerinden, 13. (Değişik: 25/5/1995-4108/23 md.) Esnaf muaflığından (…)[116] yararlananlara mal ve hizmet alımları karşılığında yapılan ödemelerden, 14. 75 inci maddenin ikinci fıkrasının 14 numaralı bendinde yer alan menkul sermaye iratlarından (Kanunla kurulan dernek ve vakıflar, Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflar, kamu menfaatine yararlı dernekler ile dernek ve vakıf olmamakla birlikte; odalar, borsalar, meslek örgütleri ve bunların üst kuruluşları, siyasi partiler, emekli ve yardım sandıkları gibi vergi uygulamalarında dernek ve vakıf olarak kabul edilenler hariç, dernek ve vakıflar ile tam mükellef kurumlara ödenenler dahil)[117][118] 15. (Ek :28/6/2001-4697/8 md.) a) 75 inci maddenin ikinci fıkrasının (15) numaralı bendinin (a) alt bendinde yer alan menkul sermaye iratlarından b) 75 inci maddenin ikinci fıkrasının (15) numaralı bendinin (b) alt bendinde yer alan menkul sermaye iratlarından c) (Mülga: 13/6/2012-6327/9 md.) 16. (Ek: 13/6/2012- 6327/9 md.) a) 75 inci maddenin ikinci fıkrasının (16) numaralı bendinin (a) alt bendinde yer alan menkul sermaye iratlarından, b) 75 inci maddenin ikinci fıkrasının (16) numaralı bendinin (b) alt bendinde yer alan menkul sermaye iratlarından, c) 75 inci maddenin ikinci fıkrasının (16) numaralı bendinin (c) alt bendinde yer alan menkul sermaye iratlarından, 17. (Ek: 31/5/2012-6322/10 md.) 75 inci maddenin ikinci fıkrasının (17) numaralı bendi kapsamındaki menkul sermaye iratlarından,[119] 18. (Ek: 20/8/2016-6745/7 md.) Vergi Usul Kanununun 11 inci maddesinin yedinci fıkrası kapsamına giren ödemelerden, 19. (Ek: 28/7/2024-7524/4 md.) 23/10/2014 tarihli ve 6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun hükümlerine göre aracı hizmet sağlayıcılarının ve elektronik ticaret aracı hizmet sağlayıcılarının, mezkûr Kanun kapsamındaki faaliyetleri dolayısıyla hizmet sağlayıcılarına ve elektronik ticaret hizmet sağlayıcılarına yaptıkları ödemelerden, 20. (Ek: 28/7/2024-7524/4 md.) Cumhurbaşkanınca belirlenen sektörler veya faaliyet konularına ilişkin mal ve hizmet alımlarına yönelik yapılan ödemelerden, % 25 vergi tevkifatı yapılır.[120] (Ek fıkra: 28/3/2007-5615/6 md.) Vergilendirme rejiminin, Türk vergi sisteminin sahip olduğu vergilendirme kapasitesi ile en az aynı düzeyde bir vergilendirme imkânı sağlayıp sağlamadığı ve bilgi değişiminde bulunup bulunmadığı hususu da göz önünde bulundurulmak suretiyle, Cumhurbaşkanınca ilan edilecek ülkelerde yerleşik veya faaliyette bulunanlara (Türkiye’de yerleşik olanların bu ülkelerde bulunan işyerleri dahil) nakden veya hesaben yapılan veya tahakkuk ettirilen her türlü ödemeler üzerinden, bu ödemelerin verginin konusuna girip girmediğine veya ödeme yapılanın mükellef olup olmadığına bakılmaksızın % 30 oranında vergi kesintisi yapılır. Emsaline uygun fiyatlarla satın alınan mal ve iştirak hisseleri için yapılan ödemeler, emsaline uygun fiyatlarla, deniz ve hava ulaştırma araçlarının kiralanması için yapılan ödemeler ile yapılan işin tamamlanabilmesi bakımından zorunluluk arz eden geçiş ücreti, liman ücreti gibi ödemeler üzerinden yapılacak kesinti oranını; her bir ödeme türü, faaliyet konusu ya da sektör itibarıyla ayrı ayrı belirlemeye, sıfıra kadar indirmeye veya kanunî seviyesine kadar getirmeye Cumhurbaşkanı yetkilidir. Yurt dışındaki finans kuruluşlarından temin edilen borçlanmalara ilişkin anapara, faiz ve kâr payı ödemeleri ile sigorta ve reasürans ödemeleri üzerinden bu fıkra uyarınca vergi kesintisi yapılmaz.[121] (Ek fıkra:5/12/2019-7194/16 md.) 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile 19/3/1969 tarihli ve 1136 sayılı Avukatlık Kanunu uyarınca karşı tarafa yükletilen vekalet ücretini (icra ve iflas müdürlüklerine yatırılanlar dâhil) ödeyenler tarafından gelir vergisi tevkifatı yapılır. (Ek fıkra:11/11/2020-7256/17 md.) Tam mükellef sermaye şirketlerinin iktisap ettikleri kendi hisse senetlerini veya ortaklık paylarını, i) Sermaye azaltımı yoluyla itfa etmeleri hâlinde iktisap bedeli ile hisse senetlerinin veya ortaklık paylarının itibari değeri arasındaki fark tutar sermaye azaltımına ilişkin kararın ticaret sicilinde tescil edildiği tarih, ii) İktisap bedelinin altında bir bedel karşılığında elden çıkarmaları hâlinde iktisap bedeli ile elden çıkarma bedeli arasındaki fark tutar elden çıkarma tarihi, iii) İktisap ettikleri tarihten itibaren iki tam yıl içerisinde, sermaye azaltımı yoluyla itfa etmemeleri veya elden çıkarmamaları hâlinde, iktisap bedeli ile hisse senetlerinin veya ortaklık paylarının itibari değeri arasındaki fark tutar iktisap tarihinden itibaren iki tam yıllık sürenin son günü, itibarıyla dağıtılmış kâr payı sayılır ve bu tutarlar üzerinden %15 oranında vergi tevkifatı yapılır. Bu fıkra kapsamında tevkif edilen vergiler herhangi bir vergiden mahsup edilemez. Cumhurbaşkanı, tam mükellef sermaye şirketinin paylarının Borsa İstanbul’da işlem görüp görmemesine, işlem gören paylarının toplam payları içindeki oranına, geri alınan payların Borsa İstanbul’da işlem gören paylardan olup olmamasına, tam mükellef kurumlardan geri alınıp alınmamasına, tam mükellef sermaye şirketinin yıllık satış hasılatı ve diğer gelirlerinin toplam tutarına göre ayrı ayrı ya da birlikte, bu oranı sıfıra kadar indirmeye veya bir katına kadar artırmak suretiyle yeniden tespit etmeye yetkilidir. Tüccar, serbest meslek erbabı ve çiftçilerin yukarıdaki hükümlere göre yapacakları tevkifat; ticari, mesleki ve zirai işleriyle ilgili ödemelerine münhasırdır. Yukarıdaki bentlerde yazılı vergi tevkifatının yapılmasında 96 ncı madde hükmü göz önünde tutulur. (Değişik: 9/4/2004-4842/12 md.) Bu maddenin (6) numaralı bendinin (a) alt bendine göre üzerinden vergi tevfikatı yapılan kurum kazancından kar payı alanlara, tevkif suretiyle alınan vergi red ve iade olunmaz. Cumhurbaşkanı, bu maddede yer alan tevkifat nispetini, her bir ödeme ve gelir için ayrı ayrı sıfıra kadar indirmeye veya bir katına kadar artırmak suretiyle yeniden tespit etmeye yetkilidir. Bu yetki;[122] – Tam ve dar mükellefler ile gerçek ve tüzel kişiler itibariyle, (Ek paragraf:27/12/2023-7491/11 md.) – 3 numaralı bent kapsamında ödenen istihkak bedellerinden, işin; kamu kurum ve kuruluşları ile bunlara bağlı, ilgili ve ilişkili kurumlara taahhüt edilip edilmemesine ve bunların genel veya özel bütçeli idare kapsamında olup olmamasına, süresine, nevine ve yüklenicinin; ana yüklenici, alt yüklenici ya da tam ve dar mükellef olmasına göre ayrı ayrı veya birlikte, – 6, 7, 8, 9 ve 17 numaralı bentlerde yer alan kazanç ve iratlardan; mevduat veya menkul kıymetin vadesi, menkul kıymetlerin türleri ile bankalar ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre kurulan aracı kurumlar arasındaki borsa para piyasasında değerlendirilen paralara ödenen faizler için,[123][124] – 6 numaralı bendin (b) alt bendinde yer alan menkul sermaye iratları kapsamına giren Devlet tahvili, Hazine bonosu faizleri ve Toplu Konut İdaresi ile Kamu Ortaklığı idaresince çıkartılan menkul kıymetlerin gelirlerine isabet eden kısım için (bu kısım, bu faiz ve gelirlerin toplam kurum hasılatı içindeki payına göre hesaplanır), – (Değişik: 25/5/1995-4108/23 md.) 11 numaralı bent gereğince zirai mahsul bedelleri üzerinden yapılacak vergi tevkifatında, zirai mahsulün ticaret borsalarında tescil ettirilerek satılıp satılmadığına veya destekleme kapsamında alım yapan kurumlar ile diğerlerine, zirai faaliyet kapsamında ifa edilen hizmetler için de faaliyetin türü ve niteliğine, münhasıran zirai alet ve makinalarla verilen hizmetlere veya zirai işletmenin başka kişilerin işlerinde kullandırılmak suretiyle yapılmasına göre, – (Değişik: 25/5/1995-4108/23 md.) 13 numaralı bentte yer alan ödemelerde ödeme yapılan kişilerin mükellef olup olmadıklarına, ödemenin konusunun emtia veya hizmet alımı, emtia ve hizmet alımının birlikte olmasına, iş grupları, iş nevileri, sektörler ve emtia gruplarına göre, – (Ek paragraf: 13/6/2012-6327/9 md.) Birinci fıkranın (15) ve (16) numaralı bentlerinde yer alan menkul sermaye iratlarından; prim ve katkı paylarının, ücretin safi tutarı ile ticari kazancın tespitinde veya diğer gelir unsurlarına ilişkin gelir vergisi matrahının tespitinde indirim konusu yapılıp yapılmadığına, indirim konusu yapılması halinde indirime esas süreye, Devlet katkısı elde edilip edilmediğine veya Devlet katkısı elde edilen süreye, sigortalı ve katılımcıların kalış sürelerine ve ayrılma biçimlerine göre, – (Ek paragraf: 28/7/2024-7524/4 md.) (19) ve (20) numaralı bentler kapsamındaki vergi kesintisine tabi ödemeler için faaliyet konuları, ödeme türleri, sektörler, iş grupları ve iş nevileri itibarıyla ayrı ayrı veya birlikte, Farklı oranlar tespit edilmek suretiyle de kullanılabilir. Cumhurbaşkanı, bu maddede yer alan tevkifat nispetini, kara, deniz ve hava ulaştırması işiyle iştigal eden dar mükellefler için, ülkeler itibariyle ve karşılıklı olmak şartıyla, ayrı ayrı veya topluca sıfıra kadar indirmeye veya bir katına kadar artırmak suretiyle yeniden tespit etmeye yetkilidir.[125] (Ek: 12/6/2002-4761/2 md.) Maliye Bakanlığı, vergiye tâbi işlemlere taraf veya aracı olanları verginin ödenmesinden sorumlu tutabilir. Tevkifata tabi olmıyan ücretler:

Tüccarların, serbest meslek mensuplarının ve çiftçilerin 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi uyarınca tevkifat yapma zorunluluğu, münhasıran yürüttükleri ticari, mesleki ya da zirai faaliyetlerine ilişkin kira ödemelerini kapsar. Bununla birlikte mazbut vakıflar haricindeki vakıflar ile derneklere, kooperatiflere ve diplomatik statüsü taşımayan yabancı devlet, yabancı kamu idare ve kuruluşları ile uluslararası kuruluşlara ait gayrimenkullerin kiralanması karşılığında gerçekleştirilen kira ödemeleri de tevkifata tabidir.

Sözleşmede aksi açıkça düzenlenmedikçe kira bedelinin brüt tutar olarak kabul edildiği genel kabul görmektedir; bu doğrultuda kiracı, bedel üzerinden stopaj kesintisi yaparak kalan tutarı kiraya verene öder. Buna karşılık sözleşmede kira bedelinin net olarak belirlenmesi kararlaştırılmışsa stopaj yükünün fiilen kiracıya ait olabileceği değerlendirilir.

213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 8. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, vergi kanunlarıyla kabul edilen haller müstesna olmak üzere mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna ilişkin özel sözleşmeler vergi dairelerini bağlamaz. Kira sözleşmesinde stopaj yükümlülüğünün kiraya verene ait olduğu kararlaştırılmış olsa dahi vergi dairesi karşısında stopajı kesmek, beyan etmek ve ödemekle yükümlü olan kişi kiracıdır. Sözleşmedeki bu nitelikteki düzenlemeler yalnızca taraflar arasındaki iç ilişkiyi ve kiracının kiraya verene karşı rücu hakkını belirler.

Stopaj Yükümlülüğünün İhlali ve İnceleme Usulü

İşyeri kiralarında kiracının stopajı kesmemesi veya vergi dairesine ödememesi halinde vergi idaresi öncelikle kanuni vergi sorumlusu olan kiracıyı muhatap tutar. Stopajın hiç ödenmemesi, eksik ödenmesi veya yanlış hesaplanması halinde vergi sorumlusu olan kiracıya eksik vergi tutarıyla birlikte gecikme faizi ve vergi cezası uygulanabilir. Stopajın fazla ödenmesi durumunda ise fazla ödenen verginin iadesi talep edilebilir veya sonraki dönem vergi borçlarına mahsup edilmesi istenebilir.

Kiracının stopaj yükümlülüğünü yerine getirmemesi, kiraya verenin vergi idaresi karşısındaki durumunu tamamen etkisiz kılmaz. Stopajın ödenmemesi durumu, vergi idaresinin kiraya verenin elde ettiği kira geliri üzerinden ayrıca vergi incelemesi yapmasını engellemez ve eksik vergi ödenmesi tespit edilirse kiraya verene yönelik işlemler de gündeme gelebilir.

İşyeri Kira Gelirinde Yıllık Beyanname Verme Esasları

İşyeri kiralarında kiracı tarafından stopaj yapılmış bulunması, kiraya verenin beyanname verme yükümlülüğünü her koşulda ortadan kaldırmaz. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 86. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi uyarınca, söz konusu fıkranın (a) ve (b) bentlerinde belirtilen gelirler hariç tutulmak üzere vergiye tabi gelir toplamının, kanunun 103. maddesindeki tarifenin ikinci gelir diliminde yazılı haddi aşmaması şartıyla, Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iratları yıllık beyannameye dahil edilmez.

193 sayılı GELİR VERGİSİ KANUNU (GVK) m. 86Kaynağı aç
Madde 86- (Değişik: 9/4/2003-4842/9 md.) Aşağıda belirtilen gelirler için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dahil edilmez. 1. Tam mükellefiyette; a) Gerçek usulde vergilendirilmeyen ziraî kazançlar, bu Kanunun 75 inci maddesinin (15) ve (16) numaralı bentlerinde yazılı menkul sermaye iratları, kazanç ve iratların istisna hadleri içinde kalan kısmı,[84] b) (Değişik:5/12/2019-7194/15 md.) Tek işverenden alınmış ve tevkif suretiyle vergilendirilmiş 103 üncü maddede yazılı tarifenin dördüncü gelir diliminde yer alan tutarı aşmayan ücretler (birden fazla işverenden ücret almakla beraber, birinciden sonraki işverenden aldıkları ücretlerinin toplamı, 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı ve birinci işverenden alınan dâhil ücret gelirleri toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin dördüncü gelir diliminde yer alan tutarı aşmayan mükelleflerin, tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücretleri dâhil),[85] c) Vergiye tâbi gelir toplamının [(a) ve (b) bentlerinde belirtilenler hariç] 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmaması koşuluyla, Türkiye'de tevkifata tâbi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları, d) Bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı 600 milyon lirayı (22.000 TL) aşmayan, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları.[86] 2. Dar mükellefiyette, tamamı Türkiye'de tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan; ücretler, serbest meslek kazançları, menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile diğer kazanç ve iratlar. İhtiyari toplama ve beyan:

Bir takvim yılı içinde elde edilen ve kanunda gösterilen maktu haddi aşmayan, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları için Gelir Vergisi Kanunu'nun 86. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi uyarınca yıllık beyanname verilmez. Dar mükellefiyette ise aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca, tamamı Türkiye'de tevkif suretiyle vergilendirilmiş gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmesi gerekmez.

Konut kirasında kiracının vergi kesintisi yapma yükümlülüğü var mıdır?

Konut kiralarında kiracının vergi kesintisi yapma yükümlülüğü bulunmaz; vergi yükümlülüğü kural olarak kiraya verene aittir. Ancak mesken olarak kiralanan bir taşınmazın fiilen işyeri, ofis veya muayenehane olarak kullanılması durumunda stopaj sorumluluğu gündeme gelebilir.

Mesken kira istisnası birden fazla konut için ayrı ayrı uygulanır mı?

Mesken istisnası şahsa tanınmış bir haktır ve her konut için ayrı uygulanmaz. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde istisna, takvim yılındaki toplam konut kira hasılatına bir defa uygulanır.

Sözleşmede stopajın kiraya verene ait olduğu yazılmışsa vergi dairesi kime başvurur?

Vergi dairesi stopajı kesip ödemekle yükümlü olan kanuni muhatap kiracıya başvurur. Vergi Usul Kanunu'nun 8. maddesi gereğince vergi sorumluluğunu devreden özel sözleşmeler vergi dairesini bağlamaz; bu hükümler yalnızca taraflar arasında rücu imkanı tanır.

İşyeri kirasında stopaj kesilmişse kiraya veren beyanname vermek zorunda mıdır?

Stopaj uygulanmış olması kiraya verenin beyanname durumunu tek başına belirlemez. Gelir Vergisi Kanunu'nun 86. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi gereğince, fıkranın (a) ve (b) bentlerindeki gelirler haricindeki vergiye tabi gelir toplamının kanunun 103. maddesinde yer alan tarifenin ikinci gelir dilimindeki haddi aşmaması şartıyla tevkifata tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iratları yıllık beyannameye dahil edilmez; bu eşiğin aşılması halinde gelirin beyanı gündeme gelebilir.

Dar mükellefler tevkifata tabi işyeri kira geliri için yıllık beyanname verir mi?

Dar mükellefiyete tabi olanlar, tamamı Türkiye'de tevkif suretiyle vergilendirilmiş gayrimenkul sermaye iratları için Gelir Vergisi Kanunu'nun 86. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca yıllık beyanname vermezler.

Kiracı stopajı ödemediğinde kiraya veren hakkında vergi incelemesi yapılabilir mi?

Kiracının stopajı ödememesi kiraya vereni tamamen sorumluluktan kurtarmaz ve idarenin inceleme yapmasını engellemez. Vergi idaresi bazı durumlarda kiraya verenin elde ettiği kira geliri üzerinden ayrıca vergi incelemesi yapabilir ve eksik vergi ödenmesi halinde kiraya verene yönelik işlemler de gündeme gelebilir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy

Avukat Erdal Ersoyİletişim ve randevu