Kira Gelirinin Hukuki Niteliği ve Gayrimenkul Sermaye İradı
Arazi ve binaların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesi uyarınca gayrimenkul sermaye iradıdır. Binaların döşeli olarak kiraya verilmesi halinde döşeme için alınan kira bedelleri ile gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri, teferruatı, bilümum tesisatı, demirbaş eşyası, döşemeleri ve gayrimenkul olarak tescil edilen hakların kiralanmasından sağlanan gelirler de gayrimenkul sermaye iradı sayılır. Kiraya verilen bu mal ve haklardan sağlanan kira geliri, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında vergilendirilen bir kazanç türü olup kira ilişkisinde vergisel yükümlülüklerin yerine getirilmesi esastır.
193 sayılı GELİR VERGİSİ KANUNU (GVK) m. 70Kaynağı aç
Kiraya verilen mal ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde, bunların iratları gayrimenkul sermaye iradı olarak değil, ticari veya zirai kazancın tespitine ilişkin hükümlere göre hesaplanır. Buna karşılık tüccarlara ait olsa dahi işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkuller ile hakların kiralanmasından elde edilen gelirler hakkında gayrimenkul sermaye iradı hükümleri uygulanır.
Konut Kiralarında Gelir Vergisi Mükellefiyeti ve Mesken İstisnası
Konut kiralarında elde edilen kira gelirinin vergisi kural olarak taşınmazı kiraya veren kişi tarafından ödenir. Kiracının konut kiralarında vergi kesintisi yapma yükümlülüğü bulunmamaktadır. Vergi yükümlülüğü kira gelirinin elde edilmesiyle birlikte doğar. Konut kiraya veren kişinin yıl içinde elde ettiği kira gelirinin kanunda belirlenen sınırı aşması halinde, gelirin yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilmesi ve hesaplanan verginin ödenmesi gerekir. Konut kira gelirinin kanuni istisna haddini aşması halinde beyanname verme yükümlülüğü, kira gelirinin ait olduğu takvim yılını izleyen yılın mart ayında yerine getirilir.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılat kanunda belirlenen istisna haddi kadar gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilmesine rağmen gelirin beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumunda bu istisnadan yararlanılamaz. Mesken istisnası yalnızca konut olarak kiraya verilen taşınmazlar için geçerlidir; işyeri olarak kiraya verilen taşınmazlarda kira tutarı ne olursa olsun bu istisna hükümlerinden yararlanılamaz.
193 sayılı GELİR VERGİSİ KANUNU (GVK) m. 21 (1/2)Kaynağı aç
Mesken istisnasından faydalanma hakkı kanunda belirli mükellef grupları ve gelir düzeyleri bakımından sınırlandırılmıştır. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olan gerçek usuldeki mükellefler konut kira istisnasından yararlanamaz. Bunun yanı sıra istisna haddinin üzerinde hasılat elde eden mükelleflerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamı Gelir Vergisi Kanunu'nun 103. maddesindeki tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar da bu istisnadan faydalanamaz.
Mesken istisnası kişiye tanınmış bir hak niteliğindedir. Bu çerçevede aynı mükellef birden çok konuttan hasılat sağlasa dahi tanınan istisna her taşınmaz için ayrı hesaplanmaz; elde edilen toplam konut kira hasılatına takvim yılı boyunca yalnızca tek bir kez tatbik edilir.
Konutun Fiilen İşyeri Olarak Kullanılması Durumunda Stopaj
Konut kiralarında kural olarak stopaj uygulaması bulunmamakta olup kira bedeli herhangi bir kesinti yapılmaksızın kiraya verene ödenir. Ancak sözleşmede mesken olarak belirlenen taşınmazın fiilen ofis, büro veya muayenehane gibi işyeri amacıyla kullanılması durumunda stopaj yükümlülüğü gündeme gelebilir.
İşyeri Kiralarında Tevkifat ve Vergi Sorumluluğu
Stopaj, işyeri kira bedeli üzerinden kaynakta yapılan vergi kesintisidir. Bu sistemde kiracı kira bedelini öderken vergi kesintisi yaparak kesilen bu tutarı doğrudan vergi dairesine yatırır. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 8. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca vergi sorumlusu, verginin ödenmesi bakımından alacaklı vergi dairesine karşı muhatap olan kişidir. İşyeri kiralarında stopajı hesaplama, kira bedelinden kesme, beyan etme ve vergi dairesine ödeme yükümlülüğü kural olarak kiracıya aittir. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinde kira tevkifat oranı yüzde 25 olarak yer almakta olup aynı hüküm çerçevesinde Cumhurbaşkanına bu oranı değiştirme yetkisi verilmiştir.
213 sayılı VERGİ USUL KANUNU m. 8Kaynağı aç
193 sayılı GELİR VERGİSİ KANUNU (GVK) m. 94Kaynağı aç
Tüccarların, serbest meslek mensuplarının ve çiftçilerin 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi uyarınca tevkifat yapma zorunluluğu, münhasıran yürüttükleri ticari, mesleki ya da zirai faaliyetlerine ilişkin kira ödemelerini kapsar. Bununla birlikte mazbut vakıflar haricindeki vakıflar ile derneklere, kooperatiflere ve diplomatik statüsü taşımayan yabancı devlet, yabancı kamu idare ve kuruluşları ile uluslararası kuruluşlara ait gayrimenkullerin kiralanması karşılığında gerçekleştirilen kira ödemeleri de tevkifata tabidir.
Sözleşmede aksi açıkça düzenlenmedikçe kira bedelinin brüt tutar olarak kabul edildiği genel kabul görmektedir; bu doğrultuda kiracı, bedel üzerinden stopaj kesintisi yaparak kalan tutarı kiraya verene öder. Buna karşılık sözleşmede kira bedelinin net olarak belirlenmesi kararlaştırılmışsa stopaj yükünün fiilen kiracıya ait olabileceği değerlendirilir.
213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 8. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, vergi kanunlarıyla kabul edilen haller müstesna olmak üzere mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna ilişkin özel sözleşmeler vergi dairelerini bağlamaz. Kira sözleşmesinde stopaj yükümlülüğünün kiraya verene ait olduğu kararlaştırılmış olsa dahi vergi dairesi karşısında stopajı kesmek, beyan etmek ve ödemekle yükümlü olan kişi kiracıdır. Sözleşmedeki bu nitelikteki düzenlemeler yalnızca taraflar arasındaki iç ilişkiyi ve kiracının kiraya verene karşı rücu hakkını belirler.
Stopaj Yükümlülüğünün İhlali ve İnceleme Usulü
İşyeri kiralarında kiracının stopajı kesmemesi veya vergi dairesine ödememesi halinde vergi idaresi öncelikle kanuni vergi sorumlusu olan kiracıyı muhatap tutar. Stopajın hiç ödenmemesi, eksik ödenmesi veya yanlış hesaplanması halinde vergi sorumlusu olan kiracıya eksik vergi tutarıyla birlikte gecikme faizi ve vergi cezası uygulanabilir. Stopajın fazla ödenmesi durumunda ise fazla ödenen verginin iadesi talep edilebilir veya sonraki dönem vergi borçlarına mahsup edilmesi istenebilir.
Kiracının stopaj yükümlülüğünü yerine getirmemesi, kiraya verenin vergi idaresi karşısındaki durumunu tamamen etkisiz kılmaz. Stopajın ödenmemesi durumu, vergi idaresinin kiraya verenin elde ettiği kira geliri üzerinden ayrıca vergi incelemesi yapmasını engellemez ve eksik vergi ödenmesi tespit edilirse kiraya verene yönelik işlemler de gündeme gelebilir.
İşyeri Kira Gelirinde Yıllık Beyanname Verme Esasları
İşyeri kiralarında kiracı tarafından stopaj yapılmış bulunması, kiraya verenin beyanname verme yükümlülüğünü her koşulda ortadan kaldırmaz. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 86. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi uyarınca, söz konusu fıkranın (a) ve (b) bentlerinde belirtilen gelirler hariç tutulmak üzere vergiye tabi gelir toplamının, kanunun 103. maddesindeki tarifenin ikinci gelir diliminde yazılı haddi aşmaması şartıyla, Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iratları yıllık beyannameye dahil edilmez.
193 sayılı GELİR VERGİSİ KANUNU (GVK) m. 86Kaynağı aç
Bir takvim yılı içinde elde edilen ve kanunda gösterilen maktu haddi aşmayan, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları için Gelir Vergisi Kanunu'nun 86. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi uyarınca yıllık beyanname verilmez. Dar mükellefiyette ise aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca, tamamı Türkiye'de tevkif suretiyle vergilendirilmiş gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmesi gerekmez.
Konut kirasında kiracının vergi kesintisi yapma yükümlülüğü var mıdır?
Konut kiralarında kiracının vergi kesintisi yapma yükümlülüğü bulunmaz; vergi yükümlülüğü kural olarak kiraya verene aittir. Ancak mesken olarak kiralanan bir taşınmazın fiilen işyeri, ofis veya muayenehane olarak kullanılması durumunda stopaj sorumluluğu gündeme gelebilir.
Mesken kira istisnası birden fazla konut için ayrı ayrı uygulanır mı?
Mesken istisnası şahsa tanınmış bir haktır ve her konut için ayrı uygulanmaz. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde istisna, takvim yılındaki toplam konut kira hasılatına bir defa uygulanır.
Sözleşmede stopajın kiraya verene ait olduğu yazılmışsa vergi dairesi kime başvurur?
Vergi dairesi stopajı kesip ödemekle yükümlü olan kanuni muhatap kiracıya başvurur. Vergi Usul Kanunu'nun 8. maddesi gereğince vergi sorumluluğunu devreden özel sözleşmeler vergi dairesini bağlamaz; bu hükümler yalnızca taraflar arasında rücu imkanı tanır.
İşyeri kirasında stopaj kesilmişse kiraya veren beyanname vermek zorunda mıdır?
Stopaj uygulanmış olması kiraya verenin beyanname durumunu tek başına belirlemez. Gelir Vergisi Kanunu'nun 86. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi gereğince, fıkranın (a) ve (b) bentlerindeki gelirler haricindeki vergiye tabi gelir toplamının kanunun 103. maddesinde yer alan tarifenin ikinci gelir dilimindeki haddi aşmaması şartıyla tevkifata tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iratları yıllık beyannameye dahil edilmez; bu eşiğin aşılması halinde gelirin beyanı gündeme gelebilir.
Dar mükellefler tevkifata tabi işyeri kira geliri için yıllık beyanname verir mi?
Dar mükellefiyete tabi olanlar, tamamı Türkiye'de tevkif suretiyle vergilendirilmiş gayrimenkul sermaye iratları için Gelir Vergisi Kanunu'nun 86. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca yıllık beyanname vermezler.
Kiracı stopajı ödemediğinde kiraya veren hakkında vergi incelemesi yapılabilir mi?
Kiracının stopajı ödememesi kiraya vereni tamamen sorumluluktan kurtarmaz ve idarenin inceleme yapmasını engellemez. Vergi idaresi bazı durumlarda kiraya verenin elde ettiği kira geliri üzerinden ayrıca vergi incelemesi yapabilir ve eksik vergi ödenmesi halinde kiraya verene yönelik işlemler de gündeme gelebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy

