193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinde düzenlenen mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen kazançlar vergi hukukunda gayrimenkul sermaye iradı olarak adlandırılır. Konut, iş yeri, arsa, arazi, taşıt veya hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ya da kiracıları tarafından kiraya verilmesinden doğan iratlar bu verginin konusunu oluşturur.
193 sayılı GELİR VERGİSİ KANUNU (GVK) m. 70Kaynağı aç
Gayrimenkul Sermaye İradının Kapsamı ve İstisnai Haller
Gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilümum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemelerinden sağlanan iratlar gayrimenkul sermaye iradı sayılır. Vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmaksızın alınan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil katılmaksızın yalnızca üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri de gayrimenkul sermaye iradı addolunur. Tüccarlara ait olsa dahi işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkuller ile haklar hakkında gayrimenkul sermaye iradı kuralları uygulanır. Buna karşılık söz konusu mal ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahil olduğu takdirde, bunların iratları gayrimenkul sermaye iradı olarak değil, ticari veya zirai kazancın tespitine ilişkin hükümler dairesinde hesaplanır. İhtira beratı ve telif haklarının müellifleri, mucitleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar ise serbest meslek kazancı sayılmaktadır.
Kira Gelirinde Tahsil Esası ve Dönemsellik
Kira gelirinin vergilendirilmesinde tahsil esası geçerlidir; takvim yılı içinde nakden veya hesaben tahsil edilen kira bedelleri o yılın geliri kabul edilir. Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar, tahsilatın gerçekleştiği yılın değil, ilgili bulundukları takvim yıllarının geliri sayılır. Geçmiş yıllara ait olup gecikmeli olarak toplu biçimde tahsil edilen kira bedelleri ise tahsil edildikleri yılın kazancı olarak beyana dahil edilir.
Mesken İstisnası ve Yararlanma Koşulları
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesinin birinci fıkrası gereğince, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın kanunda öngörülen tutarı gelir vergisinden müstesnadır. Konut kira gelirinde mesken istisnası 2024 yılı geliri için 33.000 TL, 2025 yılı geliri için 47.000 TL ve 2026 yılı geliri için 58.000 TL olarak belirlenmiştir. Yıllık konut kira geliri tespit edilen istisna haddinin altında kalan mükelleflerin bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır.
193 sayılı GELİR VERGİSİ KANUNU (GVK) m. 21 (1/2)Kaynağı aç
Mesken istisnası yalnızca konut olarak kiraya verilen yerlerden sağlanan gelirlere uygulanır; iş yeri kira gelirlerinde bu istisnadan faydalanılamaz. Mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi durumunda dahi istisna, toplam konut kira gelirine takvim yılında yalnız bir kez uygulanabilir.
Mesken istisnasından yararlanabilmek yasal koşulların yerine getirilmesine bağlıdır. 193 sayılı Kanun'un 21. maddesi uyarınca, istisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde edilmesine karşın bunun süresinde beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde istisnadan yararlanılamaz. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek mecburiyetinde olan mükellefler de mesken istisnasından faydalanamazlar.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesinin ikinci fıkrasına göre, istisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde eden mükelleflerin beyan zorunluluğu bulunsun ya da bulunmasın ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile sair kazançlarının brüt tutarları toplamı, Kanun'un 103. maddesinde yer alan tarifenin üçüncü dilimindeki ücret tutarını geçtiğinde mesken istisnasından yararlanılamaz. Beyana tabi kazanç ve iratların gayrisafi yekûnunun 2025 dönemi için 1.200.000 TL'yi, 2026 dönemi için ise 1.500.000 TL'yi aşması hali de istisnadan faydalanamayacak mükellef grupları arasında değerlendirilmektedir.
Gider İndirim Yöntemleri ve Vergi Matrahının Hesaplanması
Kira gelir vergisinin hesaplanmasında öncelikle yıllık kira geliri toplamı belirlenir. Konut kira gelirinden ilgili yılın mesken istisnası düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden, mükellefin tercihine göre gerçek gider yöntemi veya yüzde 15 oranındaki götürü gider usulü tatbik edilerek safi irat bulunur. Belgelendirilebilir harcamaların düşük kaldığı durumlarda yüzde 15 götürü gider yöntemi pratik bir kolaylık sağlayabilir; konut kredisi faizi, bina vergisi, sigorta primleri ve amortisman gibi giderler yüksek olduğunda ise gerçek gider usulü daha az vergi doğurabilir. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe bu tercihlerinden dönemezler.
Kendisine ait meskeni kiraya veren mükelleflerin bizzat kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedelleri, gerçek gider yöntemi tercih edildiği takdirde gider sayılarak gelirden indirilebilir. Bu durumda mükellefe vergi borcu çıkıp çıkmayacağı, tahsil edilen kira geliri ile kiracı olarak ödenen kira bedeli arasındaki farka göre değişkenlik gösterir.
Gider indirimleri yapıldıktan sonra ulaşılan safi matrah, ilgili takvim yılının artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre kademeli şekilde vergilendirilir. Kira gelirleri vergi sistemi içinde ücret dışı gelir niteliğinde sayıldığından, ücret tarifesindeki üçüncü ve dördüncü dilim eşikleri kira gelirlerine tatbik edilmez; kira gelirleri bakımından 2026 yılı üçüncü dilim eşiği 1.000.000 TL olarak öngörülmüştür. 2024 yılında elde edilen gayrimenkul sermaye iratlarına ise 324 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile düzenlenen tarife uygulanmaktadır.
Beyanname Verme Zorunluluğu ve Birlikte Elde Edilen Gelirler
Gayrimenkul sermaye iradında beyanname verme yükümlülüğü gelirin niteliğine ve belirlenen yasal hadlere göre belirlenir; kanuni sınırlar aşıldığı takdirde yıllık gelir vergisi beyannamesi verilir. Konut ve iş yeri kira gelirinin birlikte elde edildiği hallerde, mesken istisnası düşüldükten sonraki konut kira geliri ile brüt iş yeri kira gelirinin toplamı ilgili takvim yılının iş yeri beyan sınırını aşarsa her iki gelir türünün de beyannameye dahil edilmesi gerekir; 2025 yılı bakımından bu beyan sınırı 330.000 TL olarak uygulanmaktadır.
Beyanname ve Ödeme Takvimi ile Başvuru Kanalları
Gayrimenkul sermaye iradına ilişkin yıllık beyanname kural olarak gelirin elde edildiği takvim yılını izleyen yılın 1-31 Mart döneminde verilir. Buna göre 2025 yılı gelirleri Mart 2026'da, 2026 yılı gelirleri ise Mart 2027'de beyan edilir. 2024 dönemi gelirleri bakımından ise 31 Mart ve 1 Nisan 2025 tarihlerinin resmi tatile rastlaması sebebiyle beyanname verme süresi 1 Mart – 2 Nisan 2025 tarihleri arasında uygulanmıştır.
Hesaplanan kira gelir vergisi Mart ve Temmuz aylarında iki taksitte ödenir; 2025 yılı kira gelirlerine ilişkin verginin Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksit halinde ödeneceği belirtilmiştir. Yıllık beyanname; Dijital Vergi Dairesi bünyesindeki Hazır Beyan Sistemi internet portalından, Hazır Beyan mobil uygulamasından, 3568 sayılı Kanun kapsamında yetki almış meslek mensupları aracılığıyla e-Beyanname sistemi üzerinden, ikametgâhın bulunduğu yer vergi dairesine elden kâğıt ortamında veya ikametgâh adresine bağlı kalınmaksızın herhangi bir vergi dairesinden verilebilir.
Tahakkuk eden kira gelir vergisi gib.gov.tr internet sitesi üzerinden Dijital Vergi Dairesi ve GİB Mobil uygulamasıyla, anlaşmalı banka şubelerinden veya internet, telefon ve mobil bankacılık gibi alternatif kanallardan, PTT iş yerlerinden ve tüm vergi dairelerinden ödenebilmektedir. İş yeri ve konut kiralamalarındaki tahsilat ve ödemelerin banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi konusuna ilişkin olarak ise 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği düzenlemesine gönderme yapılmaktadır.
Beyan Edilmeyen Kira Gelirleri ve Uygulanacak Yaptırımlar
Gelir İdaresi Başkanlığı veri kaynakları aracılığıyla kira gelirini tespit ettiğinde mükelleflere beyan yükümlülüğünün bulunduğunu hatırlatan bilgilendirme mesajları iletebilmektedir. Bu mesaj vergi borcunun kesinleştiği anlamına gelmeyip beyan sorumluluğunun kontrol edilmesine yönelik bir uyarı niteliğindedir. Beyan zorunluluğu bulunduğu halde bildirimin dikkate alınmaması durumunda idarece re'sen tarhiyat yapılabilir, vergi ziyaı cezası kesilebilir ve gecikme faizi tatbik edilebilir. Beyanname süresinin kaçırılmış olması halinde pişmanlık veya izaha davet müesseselerinin değerlendirilmesi mümkündür.
Kira gelirinin süresinde beyan edilmemesi durumunda 193 sayılı Kanun'un 21. maddesi uyarınca mesken istisnası hakkı kaybedilir; 213 sayılı Vergi Usul Kanunu gereğince de vergi ziyaı cezası tatbik edilir. İdarece re'sen tarhiyat yapılması halinde uygulanacak yaptırımlara ilişkin olarak ceza tutarı vergi aslının yüzde 25'i ya da verginin bir katı şeklinde, gecikme faizi ise aylık binde 5,25 veya aylık yüzde 3,7 oranında gösterilmektedir. Kanuni sürenin sona ermesinden sonra mükellef tarafından kendiliğinden beyanda bulunulması halinde cezanın yüzde 50 oranına inmesi, pişmanlık hükümleriyle beyan verilmesi durumunda ise ceza yerine pişmanlık zammının uygulanması öngörülmektedir.
Beyannamenin süresinde verilmesine rağmen matrahın eksik bildirilmesi halinde vergi aslı üzerinden yüzde 10 ile yüzde 20 arasında eksik beyan cezası tatbik edilebilmektedir. Beyannamenin süresinden sonra verilmesi durumunda ise bir aylık gecikmede yüzde 5 ve iki ila üç aylık gecikmelerde artan oranlar öngörülmektedir. Hazır Beyan Sistemi veya elektronik ortamda erken beyanda bulunulduğunda ceza indirimi uygulanabilmektedir.
Mesken kira geliri istisnasından kimler yararlanamaz?
Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesi gereğince mesken kira gelirini süresinde beyan etmeyen veya eksik bildirenler, ticari, zirai veya serbest meslek kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazançlarının toplamı Gelir Vergisi Kanunu'nun 103. maddesindeki üçüncü dilim ücret sınırını aşanlar bu istisnadan faydalanamaz.
Kira ile oturan konut sahipleri elde ettikleri kira gelirinden gider indirebilir mi?
Sahip olduğu meskeni kiraya verip bizzat kira ile başka bir konutta veya lojmanda oturan mükellefler, gerçek gider yöntemini seçtikleri takdirde ödedikleri kira bedelini gider olarak indirebilirler; nihai vergi mükellefiyeti elde edilen kira geliri ile ödenen kira arasındaki farka göre değişkenlik gösterir.
Kira gelir vergisi ne zaman ve kaç taksitte ödenir?
Kira gelir vergisi, yıllık beyannamenin verildiği takvim yılının Mart ve Temmuz aylarında iki taksitte ödenir; nitekim 2025 yılı gelirleri için hesaplanan verginin iki eşit taksit halinde ödeneceği düzenlenmiştir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy