Ön Ödemeli Konut Satışında Teslim Süresi ve Temerrüt
Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde konutun alıcıya teslim süresi sözleşmeyle uzatılamaz ve sözleşme tarihinden itibaren azami 36 ay olarak öngörülmüştür. Sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinin aşılması veya kanuni azami sürenin dolmasına karşın anahtar tesliminin yapılmaması teslim gecikmesi teşkil eder ve satıcıyı temerrüde düşürür.
Piyasadaki olağan ekonomik dalgalanmalar, enflasyon veya inşaat maliyet artışları mücbir sebep olarak kabul edilmez. İnşaat firmasının profesyonel bir tacir olarak bu riskleri öngörmesi gerekir.
Gecikme Halinde Tüketicinin Seçimlik Hakları
Teslim gecikmesi halinde tüketici hiçbir cezai şart ödemeksizin sözleşmeden dönebilir. Bu halde bugüne kadar ödenen tüm peşinat, taksit ve masraflar ödeme tarihlerinden itibaren yasal faiziyle geri alınır; satıcının elindeki senetlerin iptal edilmesi ve iadesi sağlanır. Tüketici ayrıca sözleşme konusu konutun gecikmesiz eş değer başka bir konutla değiştirilmesini talep edebilir.
Sözleşmeden dönmeyip konutun tamamlanmasını bekleyen alıcı, teslim tarihinden fiili anahtar teslim tarihine kadar geçen her ay için inşaat firmasından emsal kira bedeli tutarında gecikme tazminatı isteyebilir. Sözleşmelerde tüketicinin gecikmeye bağlı haklarını kısıtlayan haksız şart niteliğindeki cezai şart veya feragat hükümleri geçersizdir.
Cayma Hakkı ve Ön Bilgilendirme Formu
Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde tüketici, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin 14 gün içinde cayma hakkını kullanabilir. Satıcı firmanın Ön Bilgilendirme Formunu tüketiciye hiç vermemesi veya eksik ya da hatalı vermesi durumunda 14 günlük süre işlemez; cayma yetkisi sözleşme tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde kullanılabilir.
Cayma hakkı kullanıldığında satıcıya ödenen peşinat ve taksitler faizsiz ve kesintisiz iade edilir; senetler tüketiciye geri verilir. Satıcı bu süreçte komisyon veya masraf adı altında kesinti yapamaz.
Geçersiz Sözleşmeler, Bağlı Krediler, İflas ve Konkordato
Şekil şartına aykırılık sebebiyle geçersiz olan konut satış vaadi sözleşmelerinde ödenen tutarlar, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak ödeme tarihinden itibaren yasal faiziyle geri talep edilir. Bağlı konut kredisinde ise asıl konut satış sözleşmesi fesih veya geçersizlikle ortadan kalktığında bağlı kredi sözleşmesi de dayanağını yitirerek hükümsüz kalır; ödenen tutarlar iade edilir ve gelecek taksitler terkin edilir.
Müteahhidin iflası durumunda bağımsız bölümün tapusu iflas öncesinde tüketici adına tescil edilmişse gayrimenkul şirketin mal varlığından çıkmış olduğundan iflas masasına dahil edilmez. Şirket hakkında konkordato mühleti verilmesi halinde ise mühlet içinde şirkete karşı yeni icra takibi başlatılamaz ve devam eden takipler durur.
Ayıplı Teslim Halinde Seçimlik Haklar
Konutun teslim edilmesine rağmen ayıplı olması durumunda tüketici kanunun tanıdığı seçimlik haklara başvurabilir. Bu kapsamda tüketici ücretsiz onarım isteme, bedel indirimi talep etme, ayıbın çok büyük olması, konutun kullanımını imkânsız kılması veya onarım maliyetinin çok yüksek olması halinde sözleşmeden dönme ya da imkân dahilinde ayıpsız misliyle değiştirme haklarından birini tercih edebilir.
Zamanaşımı, Arabuluculuk ve Yetkili Mahkeme
Sözleşmenin hiç ifa edilmemesi, fesih kaynaklı bedel iadesi veya sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak taleplerinde temerrüt tarihinden itibaren 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır. 6502 sayılı Kanun kapsamındaki tüketici işlemlerinden kaynaklanan alacak ve tazminat davalarında Tüketici Mahkemesinde dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması dava şartıdır; arabuluculuk tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilir. Bu davalarda tüketicinin yerleşim yerinin bulunduğu yerdeki Tüketici Mahkemeleri yetkilidir.
Konut süresinde teslim edilmezse ödenen tutarlar nasıl geri alınır?
Teslim gecikmesi halinde alıcı cezai şart ödemeksizin sözleşmeden dönebilir; bu durumda ödenen peşinat, taksit ve masraflar ödeme tarihinden itibaren yasal faiziyle tahsil edilir ve verilen senetlerin iptali ile iadesi sağlanır.
Teslim geciktiğinde inşaat firmasından kira tazminatı istenebilir mi?
Sözleşmeden dönmeyerek konutun tamamlanmasını bekleyen alıcı, teslim tarihinden fiili anahtar teslim tarihine kadar geçen süre için emsal kira bedeli tutarında gecikme tazminatı talep edebilir.
Maliyet artışı ve enflasyon teslim gecikmesinde mücbir sebep sayılır mı?
Piyasadaki olağan ekonomik dalgalanmalar, enflasyon veya inşaat maliyet artışları, profesyonel bir tacir olarak inşaat firmasının öngörmesi gereken riskler kapsamında görüldüğünden kural olarak mücbir sebep sayılmaz.
Ön ödemeli konut satışında cayma hakkı ne zamana kadar kullanılabilir?
Cayma hakkı kural olarak sözleşme tarihinden itibaren 14 gün içinde gerekçesiz ve cezai şartsız kullanılır; Ön Bilgilendirme Formu eksik veya hiç verilmemişse bu süre sözleşme tarihinden itibaren en geç 1 yıla uzar.
Gecikmeye ilişkin tüketici davası nerede açılır?
Tüketici işlemlerinden kaynaklanan alacak ve tazminat davalarında öncelikle zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması dava şartıdır; arabuluculuk süreci tamamlandıktan sonra tüketicinin yerleşim yerindeki Tüketici Mahkemesinde dava açılabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy