Taşınmaz Satışında Tüketici Hukukunun Kapsamı ve Ayıp Kavramı
Taşınmaz satış sözleşmesinin Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında değerlendirilmesi, satıcının taşınmaz satış işlemini ticari faaliyeti çerçevesinde yürütmesine ve alıcının bu işlemi ticari veya mesleki olmayan amaçlarla gerçekleştirmesine bağlıdır. Müteahhit tarafından bu kapsamda devredilen taşınmazın, teslim anında taraflarca kararlaştırılan örnek ya da modele uygun olmaması veya objektif olarak taşıması gereken nitelikleri barındırmaması halinde sözleşmeye aykırılık teşkil eden ayıplı mal durumu ortaya çıkar.
Satıcı, mülkiyete konu taşınmazı sözleşme şartlarına tam ve gereği gibi uygun teslim etmekle yükümlüdür. Taşınmazın kararlaştırılan niteliklerden yoksun veya eksik teslim edilmesi durumunda tüketici, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 11. maddesi uyarınca seçimlik haklarını kullanabileceği gibi, bu hakların yanında Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine dayanarak uğradığı zararların tazminini de isteyebilir.
Ayıplı Taşınmaz Halinde Tüketicinin Seçimlik Hakları
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 11/6 uyarınca satıcı, tüketicinin usulüne uygun şekilde kullandığı seçimlik hakkı eksiksiz yerine getirmekle yükümlüdür ve bu hakların tatbiki sebebiyle doğan tüm masraflar hakkı yerine getiren tarafça karşılanır. Taşınmazın ayıplı çıkması halinde tüketici, satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir; bu tercihte ödenen bedelin tamamı derhal tüketiciye iade edilir. Tüketicinin diğer hakkı ise taşınmazı alıkoyarak ayıp oranında satış bedelinden indirim talep etmektir; indirim kararlaştırıldığında tespit edilen tutar gecikmeksizin tüketiciye geri verilir.
Ücretsiz Onarım ve Ayıpsız Misli ile Değişim Koşulları
Aşırı bir masraf gerektirmediği hallerde tüketici, bütün onarım giderleri müteahhide ait olmak üzere taşınmazın ücretsiz tamir edilmesini isteyebilir. İmkân bulunması halinde ise satılan konutun ayıpsız bir misliyle değiştirilmesi talep edilebilir. Kanun koyucu, konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ücretsiz onarım veya ayıpsız misli ile değişim taleplerinin satıcıya, üreticiye veya ithalatçıya yöneltilmesinden itibaren altmış iş günü içinde yerine getirilmesini zorunlu kılmıştır.
Ücretsiz onarımın ya da ayıpsız misli ile değişimin satıcı açısından orantısız güçlükler doğuracak olması durumunda tüketici, sözleşmeden dönme veya ayıp oranında bedel indirimi haklarından birine başvurabilir. Orantısızlığın değerlendirilmesinde taşınmazın ayıpsız piyasa değeri, mevcut ayıbın ağırlığı ve tüketici yönünden diğer seçimlik hakların oluşturacağı etkiler birlikte incelenir.
Ayıptan Doğan Zararlar ve Tazminat Sorumluluğu
Tüketici, ayıptan kaynaklanan seçimlik haklarından herhangi birini tercih etmiş olsa dahi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca tazminat isteme hakkını korur. Borçlar Kanunu'nun 112. maddesi gereğince borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumunda, borçlu kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklının bu aykırılık sebebiyle uğradığı maddi zararları gidermekle yükümlüdür.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 112Kaynağı aç
Müteahhit ayıplı konutu ne kadar sürede onarmak veya değiştirmek zorundadır?
Konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda, ücretsiz onarım veya ayıpsız misli ile değişim talebinin satıcı, üretici ya da ithalatçıya iletilmesinden itibaren altmış iş günü içinde talebin yerine getirilmesi kanunen zorunludur.
Onarım veya misliyle değişim aşırı masraflı olursa tüketici ne yapabilir?
Ücretsiz onarım veya değişimin satıcı için orantısız güçlük yaratması durumunda tüketici, taşınmazın ayıpsız değeri ve ayıbın önemi gözetilerek sözleşmeden dönme veya satış bedelinden indirim talep etme haklarından birini kullanabilir.
Tüketici seçimlik hakkının yanında tazminat talep edebilir mi?
Tüketici ayıptan doğan seçimlik haklarından birini kullanırken, Türk Borçlar Kanunu m. 112 çerçevesinde borcun gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zararlarının giderilmesini satıcı kusursuzluğunu ispatlayamadığı sürece talep edebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy