Kısmi Kamulaştırma Kavramı ve Hukuki Niteliği
Kısmi kamulaştırma, idarenin kamu yararı amacıyla bir taşınmazın tamamını değil, yalnızca kamu hizmeti için ihtiyaç duyulan bölümünü kamulaştırmasıdır. Bu işlem sonucunda kamulaştırılan parçanın mülkiyeti idareye geçerken, geriye kalan bölümün mülkiyeti malik üzerinde kalmaya devam eder.
Kamulaştırılmayan ve malikin üzerinde kalan kısım, arta kalan kısım olarak adlandırılır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 12 uyarınca, bir taşınmazın kısmen kamulaştırılması durumunda kamulaştırma dışında kalan kısımda meydana gelen değer azalışı dikkate alınarak tazmin edilir.
Kamulaştırma Kanunu m. 12 Çerçevesinde Bedelin Belirlenmesi
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 12/1-a gereğince, kısmen kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırılmayan kısmının değerinde bir değişiklik olmaması halinde kamulaştırma bedeli, taşınmazın Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen esaslara göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktardır.
2942 sayılı KAMULAŞTIRMA KANUNU m. 12Kaynağı aç
Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde kamulaştırma işlemi nedeniyle eksilme meydana gelirse, tespit edilen eksilen değer miktarı kamulaştırılan kısım için belirlenen bedele eklenir. Buna karşılık kamulaştırma sebebiyle kalan kısmın bedelinde artış oluşursa, artan değer kamulaştırılan kısmın bedelinden indirilir. Kanun gereğince yapılacak bu indirim, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.
Kamulaştırma Kanunu m. 12/2 uyarınca, kamulaştırma dışında kalan kısımdaki bedel düşüşü ve artış miktarları, Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen esaslara göre bedel takdiri suretiyle tespit edilir.
Kalan Kısımdaki Tesislerin Durumu ve Değer Kaybı Sebepleri
Kamulaştırma dışında kalan kısım imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli olduğu takdirde; kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları veya makine gibi tesislerden mal sahiplerine kalacak olanların eski nitelikleriyle kullanılabilmesi için gereken gider ve bedel kamulaştırma bedeline ilave olunur. Kanun gereğince bu giderler kıymet düşüklüğü miktarının belirlenmesinde dikkate alınmaz.
Her kısmi kamulaştırma kendiliğinden değer kaybı doğurmaz. Arta kalan kısmın önceki kullanım amacını sürdürebilmesi, ekonomik bütünlüğünü koruyabilmesi veya yeni durumunun taşınmazın değerini önemli ölçüde etkilememesi hâlinde değer kaybı tazminatı söz konusu olmayabilir. Değer kaybının varlığı, somut olayın özelliklerine göre teknik inceleme ve bilirkişi değerlendirmesi ile belirlenir.
Uygulamada arta kalan taşınmazda değer kaybına yol açan başlıca durumlar; taşınmazın geometrik bütünlüğünün bozulması, yol veya ulaşım bağlantısının zayıflaması ya da tamamen ortadan kalkması, yüzölçümünün kullanım açısından elverişsiz hale gelmesi, tarımsal arazilerde üretim bütünlüğünün bozulması veya verimliliğin azalması, yapılaşma imkânının daralması veya imar açısından değer kaybı oluşması, taşınmazın ekonomik kullanım amacının değişmesi veya sınırlanması ile gürültü, titreşim, çevresel etkiler veya güvenlik riskleri nedeniyle kullanım değerinin azalmasıdır.
Arta Kalan Taşınmazın Tamamının Kamulaştırılmasını İsteme Şartları
Kısmi kamulaştırma sonucunda arta kalan kısmın ekonomik olarak kullanılamaz hale gelmesi halinde malik, kalan bölümün tamamının da kamulaştırılmasını talep edebilir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 12/4 uyarınca, artan kısım yararlanmaya elverişli değilse ve kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmamışsa, mal sahibinin kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren en geç otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.
Baraj inşası amacıyla yapılan kamulaştırmalarda kamulaştırma sahasına mücavir taşınmaz sahipleri, kamulaştırma işleminin tamamlandığına ilişkin ilanın indirilmesinden itibaren bir yıl içinde valilik komisyonuna yazılı başvuruda bulunabilir. Komisyonca çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulduğu ve taşınmazdan yararlanılmasının mümkün olmadığı kararlaştırılırsa taşınmaz kamulaştırmaya tabi tutulur. Malik tarafından bu kapsamda dava açılabilmesi için ilgili valilik komisyonuna başvuru yapılması kanunen dava şartıdır.
Paylı Mülkiyette Kısmi Kamulaştırma ve Yargılama Usulü
Kısmen kamulaştırılan paylı mülkiyete konu taşınmaz, daha önce paydaşlar arasında fiilen bölünerek bir veya birkaç paydaşın tasarruf ve yararlanmasına bırakılmışsa ve kısmi kamulaştırma bu yeri kapsıyorsa, kamulaştırmaya ilişkin işlemler yalnızca bu paydaşlar hakkında yürütülür. Kamulaştırma bedeli payları oranında ilgililere ödenir; bu paydaşların yalnızca kamulaştırılan kısım için dava hakları bulunur ve kamulaştırılmayan kısım üzerinde hakları kalmayarak paydaşlıktan çıkarılırlar.
Değer kaybı bedeli mahkemece görevlendirilen bilirkişi heyeti marifetiyle, taşınmazın kamulaştırma öncesindeki değeri ile kamulaştırma sonrasında arta kalan kısmın değeri arasındaki fark esas alınarak hesaplanır. Değer kaybı tazminatı çoğunlukla kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası sırasında talep edilir; mahkemenin yalnızca kamulaştırılan bölümün bedelini belirlemekle yetinmemesi için bu hususun bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi açık ve net biçimde istenir.
Kısmi kamulaştırmada değer kaybının ispatında tapu kayıtları, kadastro belgeleri, imar planları ve imar durumu belgeleri, kamulaştırma işlemlerine ilişkin resmi belgeler, taşınmazın fiili kullanım durumunu gösteren bilgi ve belgeler, emsal satış kayıtları ile keşif tutanakları ve bilirkişi raporları temel delilleri oluşturur. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 12 hükümlerinin uygulanmasından doğan uyuşmazlıkların adli yargıda çözümleneceği hükme bağlanmış olup arta kalan taşınmazın değer kaybı tazminatı taleplerinde görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kısmi kamulaştırma nedir?
Kısmi kamulaştırma, kamu yararı amacıyla taşınmazın tamamının değil yalnızca ihtiyaç duyulan bölümünün kamulaştırılması olup, kamulaştırılan alan idareye geçerken arta kalan kısmın mülkiyeti malikte kalır.
Kalan kısımda oluşan değer kaybı bedele nasıl yansıtılır?
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 12/1-b gereğince kamulaştırma dışında kalan kısımda meydana gelen değer eksilmesi tespit edilerek kamulaştırılan bölümün bedeline eklenir.
Kalan kısımda değer artışı olursa kamulaştırma bedelinden düşülür mü?
Evet, kamulaştırma sebebiyle kalan kısımda değer artışı meydana gelirse artan değer kamulaştırma bedelinden indirilir; ancak bu indirim kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.
Kullanılamaz hale gelen arta kalan kısmın kamulaştırılması istenebilir mi?
Kalan kısım yararlanmaya elverişli değilse ve idari yargıda dava açılmamışsa, mal sahibinin kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren en geç otuz gün içinde yapacağı yazılı başvuru üzerine bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.
Kısmi kamulaştırma uyuşmazlıklarında hangi yargı yolu ve mahkeme görevlidir?
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 12 hükümlerinin uygulanmasından doğan uyuşmazlıkların adli yargıda çözümleneceği düzenlenmiş olup arta kalan taşınmazın değer kaybı tazminatı taleplerinde görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy