Kira Gelirlerinde Mükellefiyet ve Beyan Esasları
Kira beyannamesinin süresinde verilmemesi halinde mükellefler adına vergi ziyaı cezası, gecikme faizi ve usulsüzlük cezaları kesilmekte; ayrıca kanunun tanıdığı konut kira geliri istisnası hakkı kaybedilmektedir. Gelir Vergisi Kanunu kapsamında konut, iş yeri, arsa, arazi, motorlu araç ve belirli hakların kiraya verilmesinden sağlanan getiriler gayrimenkul sermaye iradı sayılır. Bu kapsamda yalnızca taşınmaz veya hak sahipleri değil; intifa hakkı sahipleri, irtifak hakkı sahipleri, kullanım hakkı sahipleri ve zilyetler de elde ettikleri gelire göre mükellefiyet altına girebilir.
Birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde yer alan mallardan kira geliri sağlanması durumunda, ortakların toplu beyanname vermesi söz konusu olmayıp her bir paydaş kendi payına düşen kira gelirini müstakil olarak beyan etmekle mükelleftir. Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde tahsil esası geçerlidir. Geçmiş yıllara ait olup gecikmeli tahsil edilen kira bedelleri fiilen tahsil edildikleri takvim yılının geliri olarak dikkate alınırken, gelecek yıllara ilişkin olarak peşin tahsil edilen kira bedelleri ise ilgili oldukları takvim yılının geliri sayılarak vergilendirilir.
Yıllık kira gelir vergisi beyannamesi kural olarak her takvim yılının 1 Mart ile 31 Mart tarihleri arasında verilir; tahakkuk eden gelir vergisi ise mart ve temmuz aylarında iki eşit taksit halinde ödenebilir. Tevkifata tabi tutulmuş iş yeri kira gelirlerinde brüt tutarın yasal beyan haddini aşması durumunda yıllık beyanname verme mecburiyeti doğar. Konut ve iş yeri kira gelirinin birlikte elde edilmesi durumunda ise yasal konut istisnası düşüldükten sonra kalan konut kira geliri ile iş yeri brüt kira geliri toplanarak beyan haddinin aşılıp aşılmadığı hesaplanır.
Beyannamenin Verilmemesi ve Vergi Ziyaı Cezası
Kira beyannamesinin kanuni süresinde hiç verilmemesi veya eksik verilmesi neticesinde verginin zamanında tahakkuk ettirilmemesi vergi ziyaı sonucunu doğurur. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu m. 344/1 gereğince vergi ziyaına sebebiyet verildiği takdirde mükellef hakkında ziyaa uğratılan verginin bir katı tutarında vergi ziyaı cezası kesilir. Bu cezaya ek olarak, tahakkuk etmeyen veya eksik tahakkuk eden vergi tutarı üzerinden vergi ziyaı cezasından bağımsız biçimde her ay için gecikme faizi tatbik edilir.
213 sayılı VERGİ USUL KANUNU m. 344Kaynağı aç
Vergi ziyaına 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 359 uncu maddesinde sayılan kaçakçılık fiilleriyle sebebiyet verilmesi halinde vergi ziyaı cezası üç kat, bu fiillere iştirak edenlere ise bir kat olarak tatbik edilir. Ayrıca vergi kanunlarına göre mükellefiyet tesis ettirilmesi gerektiği halde bu yükümlülüğe uyulmaksızın idarenin bilgisi dışında ticari, zirai veya mesleki faaliyette bulunarak vergi ziyaına yol açılması durumunda kesilecek vergi ziyaı cezası kanun gereği yüzde elli artırılarak uygulanır.
Konut Kira Geliri İstisnasının Kaybı
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 21/1 uyarınca mesken kiralamalarından elde edilen hasılat için kanuni istisna öngörülmüştür. Ancak kanuni istisna haddinin üzerinde mesken kira geliri elde edilmesine rağmen bu gelirin süresinde beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde mesken kira geliri istisnasından faydalanılamaz. Bu durumda vergi matrahı, kanunun tanıdığı istisna tutarı indirilmeksizin belirlenir ve vergi ziyaı cezası bu matrah üzerinden tatbik edilir.
193 sayılı GELİR VERGİSİ KANUNU (GVK) m. 21 (1/2)Kaynağı aç
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 21/2 hükmü uyarınca, ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olan mükellefler mesken kira geliri istisnasından yararlanamaz. Bunun yanı sıra, istisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden; beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın elde ettikleri ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamı vergi tarifesinin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar da konut kira istisnasından faydalanamaz.
Kendiliğinden Geç Beyan ve Pişmanlık Hükümleri
213 sayılı Vergi Usul Kanunu m. 344/3 uyarınca, vergi incelemesine başlanılmasından veya takdir komisyonuna sevk edilmesinden sonra verilenler hariç olmak üzere, kanuni süresi geçtikten sonra kendiliğinden verilen vergi beyannameleri için vergi ziyaı cezası yüzde elli oranında uygulanır. Bu kapsamda inceleme veya takdire sevk öncesinde verilen geç beyannamelerde, yüzde elli oranındaki vergi ziyaı cezası ile birinci derece iki kat usulsüzlük cezasından tutar itibarıyla ağır olanı tatbik edilir ve tahakkuk eden borçların bir ay içinde ödenmesi gerekir.
213 sayılı Vergi Usul Kanunu m. 371 kapsamında yer alan pişmanlık ve ıslah hükümleri, beyana dayanan vergilerde süresinde verilmeyen beyannameler için cezasız çıkış imkanı sağlar. Mükellefin durumu haber vermesinden önce bir muhbir tarafından resmi makamlara ihbarda bulunulmamış olması ve dilekçenin vergi incelemesine başlanmadan veya takdir komisyonuna intikal ettirilmeden önce verilmesi şarttır. Bu şartlar altında verilmemiş beyannamenin dilekçeden itibaren 15 gün içinde sunulması ve gecikilen her ay ve kesri için gecikme zammı oranındaki zamla birlikte verginin 15 gün içinde ödenmesi halinde vergi ziyaı cezası kesilmez. Pişmanlık hükümleri emlak vergisi hakkında tatbik edilmez.
213 sayılı VERGİ USUL KANUNU m. 371Kaynağı aç
Tevsik Zorunluluğu, Usulsüzlük Cezaları ve İdarenin Denetimi
Elektronik ortamda verilmesi zorunlu tutulan beyannamelerin yasal süresinde verilmemesi durumunda Vergi Usul Kanunu uyarınca mükellefler adına özel usulsüzlük cezası kesilir. Kira ödemelerinde tevsik yükümlülüğüne uyulmaması, bedellerin finansal kurumlar aracı kılınmaksızın elden nakit ödenmesi halinde işlem başına meblağın yüzde 10'u oranında ve yıllık belirlenen asgari hadden az olmamak üzere özel usulsüzlük cezası tatbik edilir. Beyanname verilmiş olmasına rağmen verginin vadesinde ödenmemesi durumunda ise vadenin bitiminden itibaren gecikme zammı işletilerek amme alacağının takibine başlanır.
Beyan dışı kalan kira gelirleri vergi idaresi tarafından re'sen tespit edilebilmektedir. İdare; banka ve posta idaresi tahsilat kayıtları, iş yeri kiralarına ilişkin stopaj bildirimleri, tapu sicil verileri, adres kayıtları, yoklama tespitleri ve ihbar bildirimleri üzerinden yürüttüğü çapraz denetimler yoluyla beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen gayrimenkul sermaye iratlarını açığa çıkarmaktadır.
Tahakkuk Hatalarına Karşı İdari ve Yargısal Yollar
Kira vergisi tahakkukunda maddi hata bulunduğunu düşünen mükellefler düzeltme talebinde bulunabilir. Tarhiyat veya ceza ihbarnamesi tebliğ edilmesi halinde mükellefler, somut işleme göre uzlaşma veya dava yoluna başvurabilir.
Ortak mülkiyette kira geliri nasıl beyan edilir?
Birden fazla kişinin malik olduğu taşınmazlarda her bir ortak, toplam kira bedelini değil yalnızca kendi payına isabet eden kira gelirini bağımsız olarak beyan etmek zorundadır.
Peşin veya gecikmeli tahsil edilen kiralar hangi yıl beyan edilir?
Kira gelirlerinde tahsil esası geçerli olup geçmiş yılların tahsilatı fiilen tahsil edildiği takvim yılının, gelecek yılların peşin tahsilatı ise ilgili olduğu takvim yılının geliri sayılarak beyan edilir.
Kira beyannamesi verilmezse konut istisnasından yararlanılabilir mi?
İstisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde edilmesine rağmen beyannamenin süresinde verilmemesi veya eksik verilmesi halinde 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 21/1 gereğince istisnadan faydalanılamaz.
İnceleme başlamadan önce pişmanlıkla beyanname verilebilir mi?
Vergi incelemesine başlanmadan veya olay takdir komisyonuna sevk edilmeden önce 213 sayılı Vergi Usul Kanunu m. 371 uyarınca dilekçeyle başvurulup 15 gün içinde beyanname verilerek borç ve zam ödenirse vergi ziyaı cezası kesilmez.
Kira ödemelerinin elden yapılması halinde hangi yaptırım uygulanır?
Kira ödemelerinde tevsik mecburiyetine uyulmaması halinde her bir işlem için işlem bedelinin yüzde 10'u oranında ve yıllık yasal asgari tutardan az olmamak üzere özel usulsüzlük cezası kesilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy