Kentsel Dönüşüm Projelerinde İdari Teminat Yükümlülüğü
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda fen ve sanat kurallarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam alanları kurmayı, tasfiye ve yenileme süreçlerine ilişkin kuralları belirlemeyi hedefler. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri tarafından uygulama yürütüldüğü hallerde, inşaatı üstlenen yapı müteahhidinin yapı ruhsatı düzenlenmeden önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde onu oranında teminatı ilgili idareye sunması mecburidir.
İdareye verilecek teminatlarda 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu kapsamında kabul edilen değerler geçerli sayılır. Teminat mektuplarının vadesi işin öngörülen tamamlanma tarihi esas alınarak ilgili idare veya Başkanlık tarafından belirlenir ve teminatlar yetkili muhasebe birimine teslim edilir.
Teminat Yükümlülüğünün İstisnaları ve Bina Tamamlama Sigortası
Tek parsel üzerinde yer alan, bir bodrum kat haricinde azami iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi aşmayan yapılarda parsel malikinin kendi yapısını inşa etmesi halinde istisnai bir rejim mevcuttur. Bu durumlarda, inşaat bitirilmeden üçüncü kişilere satış yapılmaması ve taşınmazın tapu kütüğüne bu yönde belirtme konulması koşuluyla müteahhitlik teminatı aranmayabilir.
Uygulama kapsamında ayrıca Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından çerçevesi çizilen bina tamamlama sigortasının tesis edilmesi durumunda, müteahhit adına idareye sunulması gereken yüzde onluk teminat şartı uygulanmaz.
Teminatın İadesi ve Paraya Çevrilme Usulü
İdareye verilen teminatın yükleniciye geri ödenmesi, projenin sözleşme ve şartname koşullarına uygun biçimde tamamlanarak yapı kullanma izin belgesinin alınmasına bağlıdır. Yapım işinin sözleşme ve şartnameye uygun olarak sonuçlandırılmaması halinde ise teminat idare tarafından paraya çevrilir ve inşaatın ikmalini üstlenecek kişi veya kuruluşlara devredilebilir.
Müteahhit Bağımsız Birimlerinin Kademeli Satış Şartları
Yapı müteahhidine düşen bağımsız birimlerin satışı idarenin iznine ve inşaatın ilerleme seviyesine tabidir. İdare yerinde inceleme veya yapı denetimi sistemi üzerinden yapının fiziki tamamlanma oranını saptar ve tespit edilen bu oranın yüzde on altındaki oranda müteahhide ait bağımsız birimlerin satışına onay verebilir.
İdarenin yazılı izni bulunmaksızın müteahhit paylarının üçüncü kişilere satışı yapılamaz. Müteahhide ait bağımsız bölümlerin tamamının satılabilmesi için yapının tamamen bittiğine dair yazının alınması yahut yapı kullanma izin belgesinin ibraz edilmesi şarttır.
Müteahhit Temerrüdü Halinde Sözleşmenin Feshi ve İspat
Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması sözleşmenin feshi bakımından aranan bir koşuldur. Ayrıca yapım işinin belirli seviyede durdurulmuş olması ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla faaliyete devam edilmemesi de fesih koşulları arasında yer alır.
İnşaat işine başlanmadığı veya faaliyetin durdurularak yeterli ekipmanla çalışılmadığı yönündeki temerrüt halleri idare kayıtları, yapı denetimi sistemi verileri, fotoğraflar, uydu görüntüleri ve benzeri belgeler vasıtasıyla tevsik edilir.
İnşaat sürecinde müteahhidin kira yardımı ödemesi, teslimin gecikmesi halinde ödenmesi gereken cezai şarttan muafiyet sağlamamalıdır. Müteahhidin kira yardımını ileri sürerek gecikme tazminatından kaçınmasını önlemek bakımından cezai şartın sözleşmede kira yardımından ayrı ve bağımsız bir yükümlülük olarak düzenlenmesi gerekir.
Salt Çoğunluk Kararları ve Arsa Payı Satış Prosedürü
Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında veya riskli yapıların yer aldığı parsellerde yeniden bina yapılması, kat karşılığı, hasılat paylaşımı veya pay satışı işlemlerine paydaşların arsa payları oranında salt çoğunluğu ile karar verilebilir. Alınan kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya bu teklifin incelenebileceği yer, karara katılmayan paydaşlara elektronik tebligat, noter aracılığı veya muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilebilir. Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi halinde arsa paylarının rayiç değerinden az olmamak üzere satışa çıkarılabileceği bildirilir.
Satış talebinde bulunulurken salt çoğunlukla anlaşmaya varıldığını gösteren belgeler, teklifin ilgililere ulaştırıldığını ve on beş günlük sürenin tanındığını kanıtlayan evrak ile Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanan değer tespit raporu ibraz edilir. Arsa payı satışının gerçekleştirilebilmesi için parsel üzerindeki yapıların fiilen yıktırılmış olması zorunlu değildir.
Satış sürecinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine ilgili payın 6306 sayılı Kanun hükümlerine göre satış işlemine tabi tutulduğu ve taşınmaz devri doğuran işlemlere konu edilemeyeceği yönünde belirtme yapılması istenir. Satışa esas rayiç bedel ise Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı değerleme raporları dikkate alınarak Bedel Tespiti Komisyonunca tayin edilir.
Satılacak pay üzerinde ipotek, intifa hakkı, haciz veya ihtiyati haciz gibi takyidatların bulunması satışın yapılmasına engel oluşturmaz. Söz konusu haklar satış sonrasında pay üzerinden elde edilen satış bedeli üzerinde varlığını sürdürür; satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına bloke konulur ve vaziyet icra dairesine, mahkemeye ya da hak sahiplerine bildirilir.
Müteahhit inşaat sürerken bağımsız birim satabilir mi?
Müteahhide düşen bağımsız birimlerin satışı idarenin yazılı iznine bağlıdır; idarece yerinde veya yapı denetimi sistemi üzerinden belirlenen inşaat tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satış izni verilebilir. Bu sınırlama inşaatın yüzde on seviyesinde bulunmasını değil, idarece tespit edilen tamamlanma oranının on puan altındaki oranda satış yapılabilmesini düzenler. Payların tamamının satışı ise yapının tamamlandığına ilişkin yazı veya yapı kullanma izin belgesi sunulduğunda mümkündür.
Bina tamamlama sigortası teminat yükümlülüğünü kaldırır mı?
Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından belirlenen şartlara uygun bina tamamlama sigortası yaptırıldığı takdirde yapı müteahhidinin idareye yaklaşık maliyetin yüzde onu tutarında teminat verme zorunluluğu aranmaz.
Arsa payının satışı için riskli binanın yıkılması gerekir mi?
Salt çoğunluk kararına katılmayan paydaşların arsa paylarının satışa tabi tutulabilmesi için yapıların fiilen yıkılmış olması şart koşulmamıştır.
Üzerinde haciz veya ipotek bulunan arsa payı satılabilir mi?
Üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati haciz veya intifa hakkı bulunan arsa payları kentsel dönüşüm kapsamında satılabilir. Bu haklar satış neticesinde elde edilen bedel üzerinde devam eder ve bedelin bulunduğu banka hesabına bloke uygulanır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy