Kentsel Dönüşümde Müktesep Hak ve Yeniden İnşa Esasları

İmar Mevzuatında Müktesep Hak ve İnşaat Süreleri

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 29. maddesinin birinci fıkrasında, başlanmış inşaatlarda müktesep hakların saklı olduğu açıkça düzenlenmiştir. Bu yasal ilke uyarınca, yapı ruhsatı alındıktan sonra imar planı değiştirilse veya mahkeme kararıyla iptal edilse dahi o tarihe kadar ruhsat ve projeye uygun olarak yapılmış kısımların kazanılmış hak olarak korunması öngörülmektedir. Böylece ruhsatlı bir binanın yapım sürecinde sonradan gerçekleşen plan değişikliklerinin yaratabileceği olumsuzlukların önüne geçilmesi amaçlanır. Ayrıca Kanun gereği yapı ruhsatı ve eklerinin yapı yerinde bulundurulması mecburidir.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 29. maddesi uyarınca yapıya başlama süresi ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Belirtilen bu sürede yapıya başlanmaması ya da başlanıp da başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde yapının bitirilmemesi durumunda ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınması zorunlu hale gelir. Buna bağlı olarak, ruhsat süresi dolmuş veya ruhsatı iptal edilmiş riskli binalar da malikleri lehine kazanılmış hak doğurmaz.

Riskli Yapıların Yıkımı ve Güncel İmar Durumu

Mevcut bir yapının 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı olarak tespit edilmesi ve bu kararın kesinleşerek binanın yıktırılması durumunda, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 29. maddesinin birinci fıkrasındaki kurala dayanılarak kendiliğinden bir müktesep haktan söz edilemez. Mevcut bina tamamen ortadan kalktığı için yeniden inşa sürecinde yeni ve ruhsat alım aşamasındaki güncel imar durumuna göre hareket edilir. İmar hakkının yarı oranda düştüğü bir parselde mevcut binanın yıkılması halinde de kural olarak önceki binadaki emsal inşaat hakkı bakımından bir kazanılmış hak doğmaz.

Binanın yıkımının 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesi uyarınca paydaşların oybirliğiyle kararlaştırılması ile 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı kararının kesinleşmesi üzerine yapılması arasında, yeniden inşaatta ruhsat tarihindeki yürürlükteki imar durumunun uygulanması yönünden bir ayrım bulunmamaktadır. Paylı mülkiyette ortak şeyin tahsis edildiği amacın dönüştürülmesi, olağan muhafaza ve faydalanmanın gerektirdiğinden ileri düzeydeki inşa faaliyetlerine girişilmesi ya da taşınmazın bütününe yönelik tasarruflar, paydaşlarca aksi oybirliğiyle karara bağlanmadıkça tüm pay sahiplerinin onayını gerektirir.

İlave Plan Notları ve Yasal Koruma Koşulları

Kentsel dönüşüm sürecinde afet risklerine hazırlık yapılması, riskli binaların yıkılarak yenilenmesinin teşvik edilmesi ve bina yapım tarihindeki hakların imar planlarındaki azalışlar sebebiyle kaybolmasının engellenmesi amacıyla yerel idarelerce ilave plan notları düzenlenebilmektedir. Bu kapsamda İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından kabul edilen riskli yapılara ilişkin ilave imar planı notlarıyla, binalarını yenilemek isteyen maliklerin ilk ruhsat tarihindeki yapılaşma haklarının meri imar planları karşısında korunması hedeflenmiştir.

Bir yapının bu nitelikteki plan notları kapsamında müktesep hakka konu edilebilmesi belirli şartların birlikte gerçekleşmesine bağlıdır. İlk olarak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesi ve bu tespitin kesinleşmiş olması gerekir. İkinci olarak yıkıma konu riskli yapının 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmeliklerine uygun ruhsatının veya yapı kullanma izninin bulunması ve taşınmazın meri planlara göre yapılaşma izni olan bir alanda kalması şarttır. Kaçak olan, ruhsat ve onaylı projesine veya plan notlarına aykırı inşa edilmiş ya da ruhsatı iptal edilmiş yapılar için müktesep haktan söz edilemez; koruma ancak yıkıma konu riskli yapının yasal kısımlarına hasredilir.

Yapı Kayıt Belgesi, Aykırı Bölümler ve Arsa Tapulu Binalar

İmar mevzuatına veya ruhsata aykırı olarak inşa edilmiş kısımlar kural olarak kazanılmış hak doğurmaz. Bununla birlikte, İmar Barışı çerçevesinde Yapı Kayıt Belgesi alınan bir yapıda, dönemin imar mevzuatına uygun bir tadilat projesi hazırlanıp yetkili belediyesince onaylanırsa ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca tüm maliklerin oybirliğiyle alınan kararla tapuda gerekli terkin, tescil ve arsa payı düzenlemeleri ikmal edilirse, yasal nitelik kazanan bu kısımlar müktesep hakka konu edilebilir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 704. maddesinde taşınmaz mülkiyetinin konusu arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler olarak düzenlenmiştir. Aynı Kanun'un 718. maddesi gereğince arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar ve yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da bu mülkiyetin kapsamına girer. Dolayısıyla kat mülkiyeti kurulmamış arsa tapulu binalarda da yapılar arazinin bütünleyici parçası olduğundan, ruhsat ve projesine uygun inşa edilmiş arsa tapulu riskli yapılarda da meri plan notlarına dayalı müktesep hak kuralları geçerli olur.

Kentsel dönüşümde geçerli plan notları doğrultusunda binanın eski ruhsat alanının korunması halinde, meri yangın mevzuatının zorunlu kıldığı yangın merdiveni veya yangın güvenlik holü gibi ortak alanlar inşaat alanına ayrıca dahil edilebilmektedir. Bu tür güvenlik hacimlerinin projeye eklenmesiyle birlikte, yeni binada net kullanım alanının daha da artırılması olası hale gelmektedir.

Yerinde Yapılaşma Engelleri ve İmar Hakkı Aktarımı

Yıkımdan sonra parselin sit alanı ilan edilmesi veya umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması sebebiyle özel mülkiyete konu yapılaşma izni verilemediği durumlarda, parsel üzerinde yerinde yeniden inşaat yapılması ve müktesep hak ileri sürülmesi mümkün değildir. Ancak bu gibi hallerde 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu'nun 17. maddesi ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 13. maddesi çerçevesinde imar hakkı aktarımı imkânından yararlanılabilir.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 13. maddesi uyarınca, uygulama imar planı kapsamında kalıp arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış veya yapılması imkânsız alanlarda, parselin tamamen ya da kısmen umumi ve kamu hizmet alanlarına rastlaması sebebiyle özel mülkiyete konu inşaat izni verilememesi durumunda, verilemeyen emsale esas inşaat hakkı imar planı kararıyla başka bir parsele aktarılabilir. Söz konusu imar hakkı aktarımında alıcı taşınmazın emsale esas inşaat alanı, imar planında öngörülen oranları ve her hâlde alıcı parselin yüzde otuzunu aşamaz. Verici taşınmazın aktarıma konu inşaat hakkı ise en yakın komşuluğundaki imar parseli veya yapı adasının emsale esas inşaat hakkı sınırını geçemez. Aktarım bedelleri üzerinden yürütülen işlemde değerler, yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşunun ortalamasından düşük olmamak üzere kıymet takdir komisyonunca belirlenir ve aradaki farklar karşılıklı mahsuplaşılabilir. Aktarımın geçerliliği; taşınmazların aynı il sınırlarında ve idarenin yetki alanında bulunması, alıcı parselin planla tayin edilmesi, alıcı parsel birim değerinin verici parselden yüksek olmaması ve verici parselin idareye bedelsiz terk edilmesi koşullarına bağlıdır.

3194 sayılı Kanun'un 13. maddesi gereğince, düzenleme ortaklık payına tahsis edilen kullanımlar arasında sayılan yol, meydan, ibadet yeri, park ve çocuk bahçesi dışındaki yapılaşmaya müsait kamusal alanlarda, mülkiyet kamuya geçinceye dek taşınmaz sahiplerinin başvurusu ve ilgili idarenin olumlu görüşüyle plandaki fonksiyona uygun özel tesis inşa edilebilmektedir. Buna karşın mevzuat uyarınca kesinlikle inşaat yapılamayacak sahalarda geçici (muvakkat) nitelikte dahi bina yapılmasına izin verilmez. Bu yerlerdeki mevcut binalar ise kamulaştırma tamamlanana kadar varlığını sürdürebilir ve parsellerin beş yıllık imar programı dahilinde, en fazla bir yıllık uzatmayla kamu mülkiyetine intikal ettirilmesi yasal bir yükümlülüktür.

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu'nun 17. maddesi uyarınca sit alanı ilanından önce mevzuata uygun ruhsat alınıp subasman seviyesi tamamlanmış yapıların inşasına devam edilebilir veya idarece re'sen hak aktarımı uygulanabilir; subasman seviyesi tamamlanmamış yapıların ise ruhsatları iptal edilir. Koruma amaçlı imar planlarıyla kesin yapılanma yasağı getirilen sit alanlarındaki taşınmazlar malikin başvurusu üzerine belediye ve il özel idaresine ait taşınmazlarla takas edilebilir. Kesin yapılanma yasağında yapılanma hakkının tamamı aktarılan taşınmaz mütemmimi ile birlikte idare adına tescil edilerek satılamaz hale gelir; kısmen aktarım durumunda ise malikin kısıtlanmış alandaki mülkiyeti devam eder.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy