Kentsel Dönüşümde İmar Planı Değişikliğinin Tanımı ve Kapsamı
Kentsel dönüşüm sürecinde imar planı değişikliği; riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı sınırları içindeki bir taşınmaz ya da yöreye ilişkin yürürlükteki plan kararlarının idari yoldan yeniden düzenlenmesidir. Bu tür değişiklikler taşınmazın kullanım fonksiyonunu, emsalini, kat adedini, yapı yüksekliğini, çekme mesafelerini, ulaşım ve yol bağlantılarını, sosyal donatı ile yeşil alan dengesini, ticaret ve konut dağılımını, etaplama esaslarını ve parselasyon düzenini etkileyebilmektedir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un temel amacı ise afet riski taşıyan yerleşimler ile riskli binaların bulunduğu parsellerde fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam alanları kurmak amacıyla iyileştirme, tasfiye ve yenilemeye dair usulleri düzenlemektir.
Planlama Türleri ve İmar Değişikliğinin Genel İlkeleri
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği hükümleri çerçevesinde imar planlarının ihtiyacı karşılayamaması, uygulanmasının mümkün olmaması ya da üst kademe plan kararlarına uyumun sağlanması durumlarında, planın tamamının veya ana kararlarını etkileyen bir bölümünün yenilenmesi amacıyla plan revizyonu yapılabilir. Mevcut imar planının yetersiz kaldığı alanlarda ise yürürlükteki plana bitişik konumda ve onun arazi kullanım kararlarına uygun şekilde yeni bir plan düzenlenmesi ilave imar planı olarak tanımlanır.
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği uyarınca imar planı değişikliği yalnızca bir parselin veya belirli kişilerin ekonomik menfaatini artırmak amacıyla yapılamaz. Plan ana kararlarını, sürekliliğini, mekânsal bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak biçimde, kamu yararı amacıyla teknik ve nesnel gerekçelere dayanarak düzenleme yapılmalıdır. Ayrıca yürürlükteki planda öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren imar planı değişikliği gerçekleştirilemez.
Altyapı Standartları, Yapılaşma ve Ulaşım Şartları
İmar planında öngörülen inşaat emsalinin, kat adedinin ya da ifraz koşullarının değiştirilmesi sonucunda nüfus yoğunluğunun artması halinde, ortaya çıkan nüfusun gereksinim duyduğu sosyal ve teknik altyapı alanlarının standartlara uygun biçimde ayrılması zorunludur. Bunun yanında kat adedini veya bina yüksekliğini artıran planlama kararlarında yerleşim dokusu, silüet, güneşlenme koşulları ve yapı yönlenmesi gibi unsurlar göz önünde bulundurulmalıdır.
Planda yer alan sosyal ve teknik altyapı alanlarının tamamen kaldırılması, küçültülmesi veya başka bir yere taşınması zorunluluk bulunmadıkça gerçekleştirilemez. Zorunlu durumların varlığı halinde ilgili yatırımcı kurumun görüşünün alınması ve hizmet etki alanı dahilinde eşdeğer bir alanın tahsis edilmesi emredilmiştir. Ulaşım sisteminin korunması bakımından da sürekliliği olan bir yolun belirli bir kesitinde şerit sayısı düşürülemez, yol daraltılamaz ve geri dönüş kurbu bulunmayan çıkmaz yollar ihdas edilemez.
Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı Rejimi
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski bulunan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ifade eder. Rezerv yapı alanı ise anılan Kanun uygulamalarında kullanılmak üzere Toplu Konut İdaresi Başkanlığının ya da idarenin talebine bağlı olarak veya resen Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen alanlardır.
Planlama Yetkileri, İlan ve İtiraz Usulü
3194 sayılı İmar Kanunu m. 8 uyarınca genel imar planı düzeninde belediye ve mücavir alan sınırları içindeki nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyeler tarafından hazırlanır veya hazırlatılır ve belediye meclisi onayıyla yürürlüğe konulur. Bu sınırlar dışında kalan alanlarda ise planlar valilik ya da ilgilisi tarafından düzenlenerek valilik onayıyla kesinleşir. Genel planlar belediye başkanlığı veya valilikçe tayin edilen ilan mahallerinde ve ilgili idarenin internet sitesinde eş zamanlı olarak bir ay süreyle askıya çıkarılır. Bu süre içinde yapılan itirazlar belediye meclisi ya da valilik tarafından 15 gün içinde incelenerek kesin sonuca bağlanır.
6306 sayılı Kanun uygulamasında ise Kentsel Dönüşüm Başkanlığı riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli binaların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenlemesi ile toplulaştırma işlemlerini yürütmeye yetkilidir. Bakanlık ise özel standartlar tayin edebilir; planlar ve kentsel tasarım projelerini resen yapabilir, yaptırabilir ve onaylayabilir. Kanun kapsamındaki taşınmazlara dair onaylanan imar ve parselasyon planları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünde 15 gün süreyle askıda tutulur. Bu planlara yönelik itirazlar ilan süresi içinde il müdürlüğüne iletilir ve Bakanlık tarafından 5 gün içinde karara bağlanır; itirazların reddi halinde planlar ret kararı tarihi itibarıyla kesinleşir.
İmar planı değişikliklerinde askı yerinin muhtarlık panolarında ilan edilmesi ve değişikliğin yapıldığı alanda açıkça görülecek şekilde en az iki adet bilgilendirme tabelası ile 30 gün boyunca duyuru yapılması yasal bir gerekliliktir.
İptal Davası ve Plan İptalinin Uygulama İşlemlerine Etkisi
İdari yargılama usulünde genel dava açma süresi kural olarak 60 gün olarak öngörülmüşken, 6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde iptal davası açılması gerekmektedir. İmar planlarının iptali talebiyle idare mahkemesinde açılan davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilebilmesi için dava konusu işlemin açıkça hukuka aykırı bulunması ve icrası halinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması şartlarının birlikte gerçekleşmesi aranır.
Yargı mercilerince imar planı değişikliğinin iptal edilmesi halinde, iptal edilen plan hükümleri hukuki dayanağını yitirir. Bununla birlikte plan değişikliğine dayanılarak tesis edilmiş olan parselasyon, yapı ruhsatı, kat irtifakı tesisi veya inşaata başlanması gibi uygulama işlemlerinin akıbeti her somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilir; zira bu tür işlemler planın iptal edilmesiyle kendiliğinden ortadan kalkmaz.
Kentsel dönüşüm imar planlarına kaç gün içinde itiraz edilebilir?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki imar ve parselasyon planları ilgili il müdürlüğünde 15 gün süreyle ilan edilir ve itirazların bu 15 günlük ilan süresi içinde il müdürlüğüne yapılması zorunludur.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki planlara karşı dava açma süresi ne kadardır?
Genel idari yargıdaki 60 günlük sürenin aksine, 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılması gerekir.
İmar planının iptali inşaat ruhsatını doğrudan geçersiz hale getirir mi?
Planın iptali plan kararlarının dayanağını ortadan kaldırır; ancak plana dayanılarak verilmiş ruhsat ve parselasyon gibi işlemler kendiliğinden ortadan kalkmaz ve durumları somut olaya göre ayrıca incelenir.
Kentsel dönüşümde sosyal altyapı alanları plandan kaldırılabilir mi?
Zorunluluk bulunmadıkça sosyal ve teknik altyapı alanları kaldırılamaz; zorunlu hallerde ise yatırımcı kurumun görüşü alınarak hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alan tahsis edilmelidir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy