Kentsel dönüşüm sürecinde büyükşehir, il ve ilçe belediyeleri planlama, risk tespiti, tahliye, yıkım ve altyapı düzenlemelerini kapsayan yasal ve teknik görevler üstlenir. İmar planlaması kademelenmesinde büyükşehir belediyeleri makro düzeyde 1/5000 ölçekli nazım imar planlarını hazırlayarak kentin ana gelişim şemalarını belirlerken, ilçe belediyeleri bu çerçeveye uygun olarak 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarını tanzim eder. Belediyeler, kentsel dönüşüm sahalarında bölgenin zemin yapısını, nüfus yoğunluğunu ve okul, hastane, yeşil alan ile otopark gibi sosyal donatı ihtiyaçlarını gözeterek özel dönüşüm planları oluşturmakla yükümlüdür.
İmar Düzenlemeleri, Rezerv Alan ve Riskli Alan Teklifleri
Belediyeler, kentsel dönüşümü teşvik etmek amacıyla imar planlarında kat yüksekliğini artırma veya emsal transferi yapma gibi değişikliklere gitme yetkisine sahiptir. Can ve mal güvenliği bakımından sakıncalı tehlikeli zeminler ile üzerinde fen ve sanat kurallarına aykırı veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların yoğunlaştığı alanlar için etüt ve analiz çalışmaları belediyelerce yürütülür. Jeolojik-jeoteknik etüt raporlarını, mevcut binaların yapısal analizlerini ve sosyo-ekonomik verileri içeren teklif dosyaları belediye meclisi kararının ardından Bakanlığa ve Cumhurbaşkanlığına sunulur. Ayrıca dönüşüm projeleri sebebiyle tahliye edilecek hak sahiplerinin yerleştirileceği rezerv yapı alanlarının belirlenmesinde belediyeler, kendi mülkiyetlerindeki boş arazileri veya hazine arazilerini tespit ederek Bakanlığa öneride bulunur.
Riskli Yapı Tespiti ve Resen Denetim Yetkisi
6306 sayılı Kanun çerçevesinde yürütülen münferit binaların tespit sürecinde kanun koyucu ilk aşamada harekete geçme yetkisini öncelikle kat maliklerine tanımıştır. Afet riski altındaki bölgelerde yer alan ve can güvenliği taşımadığı yönünde şüphe bulunan yapıların sahiplerine belediye tarafından tebligat gönderilerek binaların risk durumunu lisanslı kuruluşlara tespit ettirmeleri için yasal süre verilir. Tanınan süre zarfında maliklerce tespit yaptırılmaması durumunda belediyeler kamu yararı ve can güvenliği gereği kendiliğinden resen tespit yapma yetki ve görevine sahiptir. Belediyece yürütülen resen tespit işlemlerinin masrafları, hak sahiplerinin arsa payları oranında paylaştırılarak taşınmazların tapu kaydına borç olarak tescil edilir.
Tahliye, Tebligat ve Yıkım Prosedürü
6306 sayılı Kanun m. 5/1 uyarınca riskli yapıların yıktırılmasında, bunların bulunduğu alanlarda, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Kanunun 5. maddesinin 5. fıkrasına göre tahliye ve yıktırma işlemlerine ilişkin tebligat; tutanağın yapıya asılması, hak sahiplerine e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmesi suretiyle gerçekleştirilir. Muhtarlıktaki ilanın son günü tebligat tamamlanmış sayılır; ayrıca tahliyesi istenen yapılar internet ortamında on beş gün süreyle duyurulur.
6306 sayılı AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN m. 5Kaynağı aç
Riskli yapıların yıktırılması amacıyla 6306 sayılı Kanun m. 5/3 uyarınca maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir ve yapının bu süre içinde yıktırılmaması halinde idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir. Verilen yasal sürede tahliyesi ve yıktırılması sağlanmayan binaların elektrik, su ve doğalgaz bağlantıları belediyenin talimatı üzerine dağıtım şirketlerince kestirilir. Kanunun 5. maddesinin 4. fıkrası uyarınca tahliyenin engellenmesi durumunda idarenin talebi ve mülki idare amirinin vereceği yazılı izinle yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapı ve alanlar açtırılarak tahliye gerçekleştirilir.
Yasal süre içinde malikleri tarafından yıktırılmayan riskli binaların yıktırma işlemleri, belediye ekipleri veya ihale yoluyla belirlenen yüklenici firmalar marifetiyle yerine getirilir. 6306 sayılı Kanun m. 5/4 hükmü doğrultusunda idarece gerçekleştirilen riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma giderleri, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre ve gecikme zammı ilave edilerek tahsil edilir.
Sosyal Destekler, Uzlaşma ve Harç Muafiyetleri
Dönüşüm alanlarında yaşayan hak sahiplerinin doğru bilgilendirilmesi amacıyla belediyeler bünyesinde Kentsel Dönüşüm Ofisleri kurulur. Bu birimler aracılığıyla vatandaşlara hukuki ve teknik rehberlik sağlanır. Malikler arasında dönüşüm kararında gerekli çoğunluğun sağlanamadığı durumlarda belediyeler, tarafları ortak bir masada bir araya getirerek uzlaşma sürecine arabuluculuk işleviyle katkı sunar.
6306 sayılı Kanun m. 5/1 çerçevesinde, rızaen boşaltılan binalardaki hak sahiplerine, kiracılara ve taşınmazda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine barınma veya işyeri tahsis edilebileceği gibi kira ve yapım yardımı sağlanabilir; inşa yardımının usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir. Kanunun 5. maddesinin 2. fıkrasına göre uygulamanın zorunlu kıldığı hallerde yapıyı fiilen kullanan kişilere de geçici konut veya işyeri tahsisi, kira ya da yapım desteği verilebilir; ilgililerle yapılacak anlaşma, yardım, enkaz bedeli ve faiz desteği kuralları Cumhurbaşkanınca düzenlenir. Tahliye edilen binalara ilişkin kira ve taşınma yardımı başvuruları ağırlıklı olarak belediyelerce incelenerek onay için Bakanlık sistemine aktarılır.
Kentsel dönüşümün finansal yükünü hafifletmek amacıyla 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı projelerinden imar harçları, yapı ruhsatı harçları, parselasyon harçları, otopark harçları ve yol harcamalarına katılım payları alınmaz. Belediyeler bu yasal muafiyetleri uygulayarak ruhsat ve tescil işlemlerini yürütür.
Ruhsatlandırma, İnşaat Denetimi ve Kentsel Altyapı
Yıkımı tamamlanarak arsa vasfına kavuşan taşınmaz üzerinde yeni projenin başlayabilmesi için belediyeden Yapı Ruhsatı alınması mecburidir. Belediyeler yeni inşaatın yapımı sırasında sahada teknik denetim yürütür; projeye aykırı, kaçak veya kalitesiz imalat tespit edildiğinde inşaat derhal mühürlenerek durdurulur. İnşaat tamamlandığında binanın onaylı projeye uyumu ile sığınak, otopark ve yangın merdiveni gibi ortak mahallerin durumu yerinde denetlendikten sonra belediye tarafından iskan belgesi tanzim edilir.
Belediyeler, yenilenen yerleşim alanlarında mevcut dar sokakları genişletmek, yeni imar yolları açmak, kanalizasyon, temiz su ve yağmur suyu altyapı şebekelerini artan nüfus kapasitesini karşılayacak biçimde revize etmek ve sosyal donatı alanları inşa etmekle yükümlüdür.
Malikler tespit yaptırmazsa belediye binayı resen inceleyebilir mi?
Can güvenliği şüphesi bulunan yapılarda tanınan süre içinde maliklerce başvuru yapılmazsa belediyeler resen riskli yapı tespiti yapar ve masrafları arsa payı oranında tapu kütüğüne borç kaydeder.
Riskli yapıların tahliyesi için tanınan yasal süre ne kadardır?
6306 sayılı Kanun m. 5/3 uyarınca doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir; uygulamada önce en az 60 gün, ardından en fazla 30 günlük ek süre tanınır.
Kentsel dönüşüm projelerinde hangi belediye harçları ödenmez?
6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapılara ilişkin projelerden imar harçları, ruhsat harçları, parselasyon harçları, otopark harçları ve yol harcamalarına katılım payları tahsil edilmez.
İnşaat sırasında imara aykırılık görülürse belediye ne yapar?
Yapım aşamasında projeye aykırı, kaçak veya kalitesiz imalat yapıldığı tespit edilirse belediye inşaatı derhal mühürleyerek durdurur.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy