Kentsel Dönüşüm Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kentsel Dönüşüm Davalarında Yargı Yolu Ayrımı

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun; afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme usullerini belirlemeyi amaçlar. Kentsel dönüşüm sürecinde açılacak davalarda görevli ve yetkili yargı yerinin tespiti, dava konusu uyuşmazlığın idare tarafından tesis edilen bir işlemden mi yoksa taraflar arasındaki sözleşmesel ve mülkiyete dayalı özel hukuk ilişkisinden mi kaynaklandığına göre adli veya idari yargı kolu altında belirlenir.

Riskli yapı tespiti, riskli alan ve rezerv yapı alanı belirleme işlemleri, tahliye ve yıkım kararları, pay satışı, imar planı, parselasyon, yapı ruhsatı ve iskân işlemleri ile kira yardımı veya faiz desteği taleplerinin reddedilmesi gibi Bakanlık veya belediyelerce tesis edilen idari tasarruflardan doğan uyuşmazlıklarda kural olarak idare mahkemesi görevlidir. Buna karşılık arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, bağımsız bölüm teslimindeki gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı imalatlar, sözleşmenin feshi, tapu iptal ve tescil talepleri, yükleniciden bağımsız bölüm edinen üçüncü kişilerin iddiaları ile paydaşlar ya da mirasçılar arasındaki özel hukuk uyuşmazlıkları adli yargının görev alanına girer.

İdari Yargının Görev Alanı ve Taşınmazın Bulunduğu Yer Yetkisi

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 34/1 uyarınca imar, kamulaştırma, yıkım, işgal, tahsis, ruhsat ve iskân gibi taşınmaz mallarla ilgili mevzuatın uygulanmasında veya bunlara bağlı haklara yahut kamu mallarına ilişkin idari davalarda yetkili mahkeme taşınmaz malların bulunduğu yer idare mahkemesidir. İdarece tesis edilen tahliye ve yıkım yazıları, yıkım kararları, altyapı hizmetlerinin kesilmesi ve idari tahliye süreçlerine karşı açılacak davalarda görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir.

Rezerv yapı alanı kararı Bakanlık veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından tesis edilen birel bir işlem niteliğinde olduğunda görevli mahkeme kural olarak idare mahkemesidir ve yetkili mahkeme de çoğu durumda taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi olur. Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan paydaşların paylarının satış sürecine ilişkin satış işleminin iptali, değerleme sürecindeki idari eksiklikler, teklif bildirimlerindeki usulsüzlükler, çoğunluk hesabındaki hatalar ve satış dosyasının usulüne aykırı hazırlanması gibi iddialar da idare mahkemesinde dava konusu edilir.

Kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında hak sahiplerinin yaptığı kira yardımı veya faiz desteği başvurularının reddedilmesi, eksik ödeme yapılması, ödeme süresinin hatalı hesaplanması veya başvurunun süresinde yapılmadığı gerekçesiyle işlem tesis edilmesi hallerinde uyuşmazlığın çözümü idare mahkemesinin görevine girer.

Cumhurbaşkanı Kararları ve İvedi Yargılama Usulü

2575 sayılı Danıştay Kanunu m. 24/1(a) uyarınca Danıştay, Cumhurbaşkanı kararlarına karşı açılacak iptal ve tam yargı davalarını ilk derece mahkemesi sıfatıyla karara bağlar. Bu doğrultuda 6306 sayılı Kanun uyarınca alınan Cumhurbaşkanı kararı niteliğindeki riskli alan kararlarına karşı açılacak iptal ve tam yargı davalarında Danıştay ilk derece mahkemesi olarak görevli olabilir.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 20/A-1(f) bendi uyarınca 6306 sayılı Kanun uyarınca alınan Cumhurbaşkanı kararlarından doğan uyuşmazlıklarda ivedi yargılama usulü uygulanır. İvedi yargılama usulünde dava açma süresi otuz gün olup ilk inceleme ve savunma süreleri genel yargılama usulüne göre daha kısadır; ayrıca bu uyuşmazlıklarda Kanun'un 11 inci maddesi hükümleri uygulanmaz.

Adli Yargıda Görev ve Ayni Haklara İlişkin Kesin Yetki

Müteahhidin inşaatı süresinde tamamlayıp teslim etmemesi, eksik ve ayıplı imalat yapması, iskân ruhsatı almaması, kira yardımı ödememesi, teknik şartnameye ve sözleşmeye aykırı bağımsız bölüm paylaşımında bulunması yahut arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi taleplerinde görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarının tamamının tacir olduğu ve uyuşmazlığın tarafların ticari işletmesiyle bağlantılı bulunduğu durumlarda asliye ticaret mahkemesinin görevi gündeme gelebilir. Buna karşılık müteahhitten bağımsız bölüm satın alan tüketici konumundaki kişilerin yüklenici veya satıcıya karşı açacağı konut edinimine ilişkin davalarda tüketici mahkemesinin görevli olması ihtimali doğar.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12/1 kapsamında, bir taşınmaza ait ayni hakları konu alan ya da bu haklarda değişiklik meydana getirebilecek nitelikteki davalar ile zilyetlik ve alıkoyma hakkına dayanan uyuşmazlıklarda kesin yetki, taşınmazın yer aldığı yer mahkemesine aittir. Kentsel dönüşümde ayni hak değişikliği doğuran tapu iptal ve tescil davalarında da görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesi, kesin yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12/2 uyarınca irtifak haklarına ilişkin davalar üzerinde irtifak hakkı tesis edilen taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Taşınmaz üzerindeki ayni haklara, zilyetliğe veya alıkoyma hakkına dair uyuşmazlık birden fazla taşınmazı ilgilendiriyorsa Kanun m. 12/3 çerçevesinde taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılması mümkündür.

Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamındaki Uyuşmazlıklar ve Dava Süreleri

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıklarda görevli mahkeme genel olarak sulh hukuk mahkemesidir. Kat malikleri kurulunca alınan kararların iptali istemiyle açılacak davalarda görevli ve yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33/1 gereğince kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, toplantıya katılan ancak kanuna uygun şekilde aykırı oy kullanan malik karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan malik kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir. Kat malikleri kurulu kararının yokluk veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre şartı aranmaz ve bu iddialara ilişkin süre tartışması ayrıca değerlendirilir.

Kamulaştırma Davaları ve Mali Yükümlülüklere İlişkin Görev Kuralları

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 10/1 uyarınca, kamulaştırmanın satın alma usulüyle sonuçlandırılamaması hâlinde idare, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ile idare adına tesciline karar verilmesini ister. Kamulaştırma davetiyesinde, ilgililerin öngörülen süre içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabileceği belirtilir. Asliye hukuk mahkemesince verilen bedel tespiti ve tescil davasında tescil hükmü kesin nitelikte olup tarafların kamulaştırma bedeline ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklı tutulmuştur; kamulaştırma işleminin hukuka aykırılığına dayalı iptal davaları ise idari yargıda görülür. İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 20/A uyarınca acele kamulaştırma işlemleri ivedi yargılama usulüne tabidir; bu kapsamda dava açma süresi otuz gün olup bu işlemlerde Kanun'un 11 inci maddesi hükümleri uygulanmaz.

Kentsel dönüşümde vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlülüklere dair muafiyet ve iade uyuşmazlıklarında vergi mahkemesi görevli olabilir. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 7/1 gereğince özel kanunlarında ayrı bir süre belirtilmedikçe dava açma süresi Danıştayda ve idare mahkemelerinde altmış, vergi mahkemelerinde ise otuz gündür. Belediyeler tarafından tahsil edilen harç veya vergi niteliğinde olmayan hizmet bedelleri ve idari ücret tarifelerine karşı açılacak uyuşmazlıklarda ise idare mahkemesi görevi gündeme gelebilir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy