Kat Karşılığı İnşaatta Ruhsat Alınmamasında Sorumluluk

İmar Mevzuatında Yapı Ruhsatı Zorunluluğu ve İstisnaları

3194 sayılı İmar Kanunu m. 21 uyarınca, kanunun 26 ncı maddesindeki istisnalar saklı olmak üzere, kanun kapsamındaki tüm yapılar için yetkili belediye veya valilikten yapı ruhsatı alınması mecburidir. Ruhsatlı binalarda yapılacak değişiklikler de kural olarak yeniden ruhsat alınmasına bağlı tutulmuştur. Buna karşın boya, badana, sıva, derz, oluk, doğrama ile tavan ve döşeme kaplamaları, tesisat ve çatı onarımları gibi işlemler ruhsat zorunluluğu dışındadır; ayrıca taşıyıcı unsurları etkilemeyen diğer tamirat ve tadilatların ruhsata tabi olmaması, yönetmeliğe uygun olarak belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde düzenlenmiş bulunmasına bağlıdır. Belediyeler ve valilikler, çevre özelliklerine uygunluk ve estetik görünüm amacıyla binaların dış cephe boyası, kaplaması ile çatı malzeme ve rengini belirleme yetkisine sahiptir. 3194 sayılı İmar Kanunu m. 29/3 gereğince onaylı ruhsat ve eklerinin şantiyede bulundurulması zorunlu olup imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat başvurusunun yapı sahibi veya kanuni vekilince yapılması öngörülür.

Sözleşmesel Borç Dağılımı ve İdari Muhataplık Ayrımı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yapı ruhsatını alma görevi açıkça müteahhide bırakılmışsa, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki iç ilişkide yapı ruhsatını süresinde almak müteahhidin sözleşmesel borcudur. Taşınmaz tapusunun arsa sahibi adına kayıtlı bulunması, müteahhidi bu sorumluluktan kendiliğinden kurtarmaz. İmar ve belediye hukuku bakımından yapı sahibinin birtakım idari yükümlülüklerle muhatap olması mümkünken, tarafların özel hukuk ilişkisinde gecikme ve zararların müteahhitten talep edilmesi gündeme gelebilir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yerine getirmekle yükümlüdür.

Arsa Sahibinin İşbirliği ve İdareden Kaynaklanan Gecikme İddiaları

Ruhsat işlemlerinin yürütülebilmesi için arsa sahibinin vekâletnamesi, imzası, tapu kaydı veya benzeri belgeleri sunması gerektiği hâllerde, arsa sahibi bu yükümlülüklerini haklı bir neden olmaksızın sağlamıyorsa ruhsatın temin edilememesinden müteahhidin tek başına sorumlu tutulması her somut olayda mümkün olmayabilir. Müteahhit açısından ise yalnızca belediyenin ruhsat vermediğini ileri sürmek sorumluluktan muafiyet için yeterli görülmeyebilir. İdarenin ruhsat başvurusunu sonuçlandırmama gerekçesi araştırılarak gecikmenin müteahhidin projeleri eksik hazırlamasından, mevzuata aykırı başvuru yapmasından, gerekli belgeleri sunmamasından veya idarenin istediği düzeltmeleri süresinde yerine getirmemesinden kaynaklanıp kaynaklanmadığı değerlendirilir.

Ruhsat Alınmamasının Sözleşmeye ve İfaya Etkileri

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ruhsat alma süresi kararlaştırılabilir ve bu sürenin aşılması hâli için cezai şart belirlenebilir. Sözleşmede bir süre öngörülmesine rağmen müteahhit ruhsat başvurusunda bulunmazsa, arsa sahibi ruhsat işlemlerinin tamamlanmasını ihtar edebilir; verilen sürede ruhsat alınmazsa sözleşmeden doğan diğer haklarını kullanması ve şartları oluştuğu takdirde uğradığı zararların tazminini talep etmesi mümkün olabilir. Ruhsat alma borcu müteahhide bırakılmışken kusurlu davranışı nedeniyle ruhsat alınamaz ve işin teslimi aksarsa, illiyet bağı bulunması koşuluyla gecikme zararları ve kira kaybı tazminat talebine konu edilebilir. Sözleşmede kademeli tapu devrinin yapı ruhsatının alınması şartına bağlandığı hâllerde, müteahhidin ruhsatı temin etmeksizin bu aşamaya karşılık gelen tapu devrini talep etmesi mümkün olmayabilir.

Ruhsatsız Yapılaşmada İdari Süreçler ve Yıkım Rejimi

3194 sayılı İmar Kanunu m. 32 uyarınca ruhsat alınmadan inşaata başlanması durumunda ilgili idare inşaatı tespit ederek mühürler ve yapıyı derhâl durdurur. Durdurma işlemi, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır; belgenin bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da yetkili çevre müdürlüğüne iletilir. Yapının imara aykırı olduğu bilgisi en geç yedi gün içinde tapu dairesine yazılı olarak bildirilerek beyanlar hanesine işlenir ve aykırılığın giderildiği bildirilmedikçe bu şerh terkin edilemez. İnceleme neticesinde yapının ruhsata bağlandığı veya aykırılığın giderilerek ruhsata uygun hâle geldiği saptanırsa mühür yetkili idarece kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aykırılık giderilmez veya ruhsat alınmazsa ruhsat iptal edilerek belediye encümeni ya da il idare kurulu kararı üzerine yapı yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden alınır. Tutanağın düzenlenmesini izleyen bir ay içinde yapı uygun hâle getirilmez veya ruhsat temin edilmezse, iki ayda yıkım kararı alınmayan yahut karar alınmasına karşın altı ayda yıkılmayan binalar Bakanlıkça yıktırılabilir ve giderler yüzde yüz fazlasıyla idaresinden tahsil edilir. İmar Kanunu'nun idari yaptırımlara ilişkin hükümleri uyarınca ruhsatsız inşaat sebebiyle yapı sahibi ve yapı müteahhidi idari para cezası ve yaptırımlarla karşılaşabilir. Müteahhidin arsa sahibinin bilgisi dışında ruhsatsız yapıya başlayarak ekonomik zarara yol açtığı hâllerde, idari yaptırımların muhatabı olunması müteahhidin sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan tazminat sorumluluğunu kendiliğinden bertaraf etmeyebilir ve şartları varsa tazminat gündeme gelebilir.

Yapı Ruhsatının Süresi ve Türk Borçlar Kanunu Uyarınca Sözleşmeden Dönme

3194 sayılı İmar Kanunu m. 29/1 gereğince yapıya başlama süresi ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu süre zarfında yapıya başlanmadığı veya başlanıp da başlama süresi dahil beş yıl içinde yapı bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınması zorunludur; ancak başlanmış inşaatlarda kazanılmış haklar saklı tutulmuştur. Müteahhidin ruhsat işlemlerini aksatarak işi geciktirmesi durumunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 473/1 devreye girebilir. Anılan madde uyarınca, yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşmeye aykırı biçimde işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması hâlinde, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda kalmaksızın sözleşmeden dönebilir. Eserin yapımı sırasında yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı üretileceği açıkça anlaşılıyorsa, arsa sahibi Türk Borçlar Kanunu m. 473/2 kapsamında aykırılığın giderilmesi için yükleniciye uygun süre verebilir ve giderilmemesi hâlinde işin masrafları yükleniciye ait olmak üzere üçüncü kişiye devredileceğini ihtar edebilir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy