Kat Karşılığı İnşaatta Gecikme Tazminatı ve Yüklenici Temerrüdü

MADDE 470- Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. B. Hükümleri I. Yüklenicinin borçları 1. Genel olarak

23. Hukuk Dairesi         2015/8378 E.  ,  2018/3536 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki menfi tespit davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. – K A R A R – Davacı vekili; müvekkili ile davalı arsa sahibi arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin zamanında ifa edilmediği gerekçesiyle müvekkili aleyhine cezai şart ve kira tazminatı için … takibi başlatıldığını, itiraz edilmediği için takibin kesinleştiğini müvekkilinin edimlerini yerine getirdiğini bu nedenle borçlu olmadığının tesbitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili; davacı müteahhit tarafından inşaatın iskanının alınmadığını, akabinde binanın iskanının alınması için taraflar arasında yeniden ……..2012 tarihli sözleşme tanzim edildiğini ancak davacının … bu sözleşme de belirtilen tarihlerde de iskan iznini alamadığını, bu nedenle davacı aleyhine … takibine girişildiğini, açılan davanın haksız olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece iddia, savunma, deliller ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasında tanzim edilen Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı inşaat sözleşmesinde cezai şart ve tazminat konularında düzenleme yapılmadığı, sonrasında akdedilen ……..2012 tarihli adi yazılı sözleşmede iskan raporunun ……..2012 tarihine kadar alınamaması durumunda, müteahhidin geciken her ay için ….500,00 TL cezai şart ve cezai şartın yanı sıra ….000,00 TL cezai tazminat ödeyeceğinin belirtildiği, davacı müteahhit için edim borcunu ağırlaştıran, sözleşmeye esaslı şekilde değişiklik getiren ek sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılaması gerekirken adi yazılı şekilde yapılmasının geçerli olmadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile … …. … Müdürlüğü'nün 2013/4869 Esas sayılı takibe ilişkin davacının davalıya borçlu olmadığının tespitine karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa karşılığı inşaat sözleşmesinin akdinden sonra imzalanan adi yazılı şekildeki sözleşmeye dayanılarak talep edilen cezai şart ve tazminat talebine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde yapılması zorunludur. Tadil sözleşmeleri de asıl sözleşmenin tabi olduğu şekilde yapılmalıdır. Bu nedenle mahkemece asıl sözleşmede olmayan cezai şartın adi yazılı sözleşmede kararlaştırılmış olması nedeniyle reddi yerindedir. Ancak kira tazminatı bakımından farklı bir değerlendirme yapılması gerekir. Kira tazminatı olarak isimlendirilen talepler, hukukî niteliği itibariyle bir gecikme tazminatıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin zamanında ifa edilmemesi nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararın tazmine gecikme tazminatı denilmektedir. Arsa sahibine kalan bağımsız bölümlerin sözleşmeye göre teslim edilmesi gereken tarihten, teslim tarihine kadar geçen sürede mahrum kalınan kira bedeli gecikme tazminatının en önemli kısmını oluşturur. Yüklenici, süresinde inşaatı teslim borcunu yerine getirmemişse; arsa sahibi her zaman gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir (TBK m.125/…). Bu sebeple, kira tazminatının sözleşmede yazılı olmasına veya ihtirazi kayıt konulmasına teslimde gerek olmaksızın talep edilebilmesi mümkündür. Hâl böyle olunca, mahkemece sözleşmedeki teslim tarihi, ile fiili teslim tarihi ve varsa eksik işlerin yapılabileceği süre nazara alınarak, yüklenicinin teslim borcunu ifada gecikmesi olup olmadığı tespit edilerek çıkacak sonuca göre hüküm verilmesi gerekirken, kira tazminatı bakımından da davacının davalıya borçlu olmadığının tespitine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı görüldüğünden hükmün bu yönüyle bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, kararın tebliğinden itibaren … gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.06.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Hukuk Genel Kurulu         2024/170 E.  ,  2025/744 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/440 E., 2022/51 K. ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 07.10.2021 tarihli ve 2021/987 Esas, 2021/706 Karar sayılı BOZMA kararı Taraflar arasındaki gecikme tazminatı davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı arasında 30.07.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmede inşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren on sekiz ay olarak belirlendiğini, inşaat ruhsatının 29.05.2013 tarihinde alındığını ve müvekkillerine isabet eden bağımsız bölümlerin on sekiz ayın sonunda en geç 29.11.2014 tarihinde teslim edilmesi gerektiğini, ancak davalının sözleşme tarihinden itibaren otuz yedi ay geçmesine rağmen müvekkilerine bağımsız bölümleri teslim etmediğini, sözleşmenin hukuki şartlar başlıklı 6. maddesine göre davalı yüklenicinin inşaat süresini aşarsa arsa sahiplerine kalacak olan on dokuz dairenin her biri için rayiç değer üzerinden kira ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğini, müvekkillerinin davalıdan mahrum kalınan kira bedellerinin ödenmesi için talepte bulunmasına rağmen davalının ödeme yapmadığını, her bir müvekkiline düşen bağımsız bölüm başına aylık ortalama 700,00 TL üzerinden hesaplanmak üzere otuz yedi aylık kira bedelinin davalı tarafından ödenmesi gerektiğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla her bir müvekkil açısından şimdilik ayrı ayrı 10.000,00 TL olmak üzere toplam 60.000,00 TL mahrum kalınan kira bedelinin yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş; 16.01.2019 havale ve harç tarihli ıslah dilekçesinde, davacı … için 26.136,00 TL, … için 39.204,00 TL, … için 32.670,00 TL, … için 52.272,00 TL, … için 32.670,00 TL, … için 39.204,00 TL olmak üzere toplam 222.156,00 TL gecikme tazminatının davalıdan tahsilini istemiştir. II. CEVAP Davalı cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, davacılara ait bağımsız bölümlerin 2015 yılının Aralık ve 2016 yılının Ocak ayında teslim edildiğini, iskân ruhsatının 31.05.2017 tarihinde alındığını, gecikmenin müvekkilinden kaynaklanmadığını, arsa sahipleri tarafından yapı denetim sözleşmesinin feshedildiğini, yeni bir yapı denetim şirketi ile sözleşme yapılmadan yeniden inşaat ruhsatı alınmasının mümkün olmadığını, arsa sahiplerinin …Yapı Denetim Ltd. Şti. ile anlaşma sağlamaları üzerine ikinci inşaat ruhsatının 24.12.2014 tarihinde alındığını, bu tarihten sonra inşaatın 17.03.2017 tarihinde bitirildiğini, ancak belediye tarafından iskân ruhsatı aşamasında sorun çıkarıldığını ve asansörün bodrum katına indirilmesinin istenildiğini, müvekkilinin de iskân ruhsatını alabilmek için binanın temeli dâhil kırım yaparak asansörü bodrum katına indirdiğini ve iskân ruhsatını aldığını, bu işlerin yapılmasının yaklaşık sekiz ay kadar sürdüğünü belirterek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 25.01.2019 tarihli ve 2018/73 Esas, 2019/19 Karar sayılı kararı ile; yapı ruhsatının 24.05.2013 tarihinde alındığı, inşaatın bitirilmesi için kararlaştırılan on sekiz aylık sürenin 24.11.2014 tarihinde sona erdiği, yapı kullanma izin belgesinin ise 31.05.2017 tarihinde alındığı, bu iki tarih arasında otuz ay altı gün geçtiğinin anlaşıldığı, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre arsa sahiplerinin yapı kullanma izin belgesi alınmayan binada oturmaya zorlanamayacakları, bu nedenle davalının binanın 2016 yılı Aralık ayı ile 2017 yılı Ocak ayında teslim edildiğine dair savunmasının yerinde olmadığı, su, elektrik, doğalgaz gibi aboneliklerin de tek başına fiili teslimin varlığını sağlamayacağı, davalı yüklenicinin, arsa sahiplerinin bağımsız bölümleri teslim aldıklarını ve kira geliri elde ettiklerini kabul etmeye yarar geçerli ispat araçları da sunamadığı, böyle olunca işin 31.05.2017 tarihinde teslim edildiğini kabul etmek gerektiği, işin teslim edildiği tarih ile dava tarihi arasında bir yıldan az zaman geçtiğinden zamanaşımı definin yerinde olmadığı, bilirkişi kurulunun asıl ve ek raporuna göre önce anlaşılan yapı denetim firmasının kapanması, yeni yapı denetim firması ile anlaşılmak zorunda kalınması, mimari projede olmamasına rağmen asansörün bodrum katına indirilmesi ve bunun için de zeminde kuyu yapılması şeklindeki olay ve olgular sebebi ile teslim süresinin altı ay uzatılması gerektiği, yapı denetim firmasının kapanması ve asansörün zemine indirilmesi sözleşme süresince gerçekleşen olağan dışı olaylar olduğundan bilirkişilerin teslim süresine altı ay eklenmesi gerektiğine dair görüşün aynen benimsendiği, yine bilirkişi kurulunun emsal karşılaştırması yaparak bağımsız bölümlerin her biri için aylık rayiç kira bedelini 540,00 TL olarak belirlemelerinin de piyasa koşullarına uygun bulunduğu, bu belirlemeye göre arsa sahibi davacıların kendilerine isabet eden bağımsız bölümler için yirmi dört ay altı günlük süre karşılığı gecikme tazminatı isteyebilecekleri gerekçesiyle davanın kabulüne, toplam 222.156,00 TL tazminatın davalıdan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 25.06.2020 tarihli ve 2019/356 Esas, 2020/512 Karar sayılı kararıyla; İlk derece mahkemesinin dosyadaki mevcut delillere göre yaptığı değerlendirmeye, takdire ve ortaya koyduğu gerekçeye göre vardığı sonuçta istinaf sebepleri yönünden usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b/1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir. V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı 1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 07.10.2021 tarihli ve 2021/987 Esas, 2021/706 Karar sayılı kararı ile, “…1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş ve verilen kararda bir isabetsizlik görülmemiş olmasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir. 2-Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; Davacı, taraflar arasındaki sözleşme uyarınca inşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren 18 ay olduğunu, ruhsatın 29.05.2013 tarihinde alındığını ve inşaatın en geç 29.11.2014 tarihinde bitirilmesi gerekirken bağımsız bölümlerin bitirilip teslim edilmediğini belirterek kira tazminatı talep etmiştir. Davalı yüklenici ise bağımsız bölümlerin 2015 yılının Aralık ve 2016 yılının Ocak aylarında teslim edildiğini, davacılar tarafından kullanıldıklarını, aboneliklerinin yapıldığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur. İlk derece mahkemesince, Yargıtay (kapatılan) 15. Hukuk Dairesi’nin 04.12.2018 tarih, 2018/3862 Esas, 2018/4809 Karar sayılı ilamına atıf yapılarak sadece aboneliklerin arsa sahiplerinin bağımsız bölümleri teslim aldıklarını ve kira elde ettiklerini kanıtlamayacağı gerekçesi ile inşaatın sözleşmeye göre bitirilmesi gereken 24.11.2014 ile iskan ruhsatının alındığı 31.05.2017 tarihi arasındaki 30… günlük sürede teslim yapılmadığı fakat yapı denetim şirketinin sözleşmesinin feshedilmesi ve mimari projede olmamasına rağmen asansörün bodrum kata indirilmesi nedeni ile bu süreden 6 aylık ek sürenin düşülerek 24… gün gecikme olduğu kabul edilip belirlenen süre için kira tazminatına hükmedilmiştir. Dairemizin yerleşik uygulamalarına göre yüklenici anahtarı arsa sahibine teslim etse de, eğer iskân alma koşulu varsa anahtarın teslimi yeterli görülmemekte, arsa sahibince dairelerin kiraya verildiği iddia ediliyorsa bunun abonelik, fatura benzeri kullanmaya ilişkin kayıtlarla ispatı aranmakta, anahtar teslimi yeterli görülmemektedir. Bu konuda ispat külfeti de iddia sahibi olan yükleniciye yüklenmektedir. Somut olayda; taraflar arasında imzalanan sözleşmede anahtar teslimi ibaresi olmadığı gibi iskanın davalı yüklenici tarafından alınacağına dair bir yükümlülük de bulunmamaktadır. Bu nedenle, mahkemece hükümde belirtilen Yargıtay (kapatılan) 15. Hukuk Dairesi’nin 04.12.2018 tarih, 2018/3862 Esas, 2018/4809 Karar sayılı ilamı dava konusu olaya uygun değildir. Dava konusu sözleşmede anahtar teslimi ve iskan şartı bulunmadığından ve dosya kapsamındaki aboneliklerin bir kısmının iskan tarihinden önce yapıldığı ve bir kısım aboneliklerin sonradan değiştiği de dikkate alındığında yüklenici bağımsız bölümlerin dava tarihinden önce fiilen teslim edildiğini ve hak sahipleri tarafından kullanıldığını ispat ederse teslim tarihine kadar gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu bakımdan davacıların sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatı isteyebileceği en geç tarihin, abonelik kayıtları, adres kayıt sistemindeki bilgiler ve yüklenici tarafından dosya kapsamına sunulan deliller ile değerlendirilmek sureti ile her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı belirlenmesi gerekirken, sözleşmede anahtar teslimi ibaresi bulunmamasına ve iskan alma yükümlülüğü yükleniciye ait olmamasına rağmen hatalı değerlendirme ile aboneliklerin tek başına teslimi ispatlayamadığının kabulü hatalı olmuştur. Mahkemece yapılacak iş, hükme esas alınan bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak yapı denetim şirketinin sözleşmesinin feshedilmesi ve mimari projede olmamasına rağmen asansörün bodrum kata indirilmesi nedeni ile işin süresine eklenen 6 aylık ek süre de dikkate alınarak dosya kapsamındaki delillerin değerlendirilip iskan tarihinden önce yüklenici tarafından teslim yapılıp yapılmadığının her daire için ayrı ayrı belirlenmesi ve sonucuna göre hüküm kurulmasından ibarettir. Eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış kararın açıklanan nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur…” gerekçesiyle karar bozulmuştur. B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; Özel Dairenin genel iskân alınmasının yükleniciye ait bir sorumluluk olduğunun kabulü için ya sözleşmede anahtar teslim ibaresinin bulunması ya da iskânın yüklenici tarafından alınacağının açıkça yazılı olması koşullarının gerçekleşmesi gerektiği görüşünde olduğu, oysa taraflar arasında düzenlenen 30.07.2012 tarihli sözleşmenin “Hukuki Şartlar” başlıklı bölümünün 2 numaralı bendinde yükleniciye tapularının dağıtılış şekli düzenlenirken, “Blokların genel iskânı alınması ile dört adet bağımsız bölüm tapusu” ibaresine yer verilerek genel iskân alınmasının yüklenicinin sorumluluğunda olduğunun açıkça kabul edildiği, aynı bölümün 5. bendinde yer alan “İş bu binanın yapımından mütevellit her türlü yapım gideri, SSK prim, vergi, harç ve yapı denetim giderlerinin müteahhit firma tarafından karşılanacağı” şeklindeki hükmün de genel iskânın yüklenici sorumluluğunda olduğuna dair belirlemeyi güçlendirdiği, zira bu giderlerin ağırlıklı bölümünün genel iskân alınması için karşılanması gereken giderler olduğu, sözleşmede her türlü giderin yüklenici uhdesinde olduğu hüküm altına alındığından, bu hükmün doğal sonucu olarak genel iskân alınmasının yüklenici uhdesinde olduğunu kabul etmek gerektiği, esasında sözleşmede anahtar teslim şartı ya da genel iskân ile ilgili açık bir düzenleme yer almasa bile, yüklenicinin üstlendiği inşaatın tümünü tamamlama vaadinin yapısı gereği genel iskân alınmasını da içerdiği, genel iskânı alınmamış yapıların hukuken eksik olduğu, iskânsızlığın taşınmazların değerine ve tedavülüne de olumsuz etki ettiği, bazı kamu hizmetlerinden yararlanmak için genel iskân alınmasının da şart olduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir. VI. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalı vekili; taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yapı kullanma izin belgesini alma mükellefiyetinin kime ait olduğuna dair herhangi bir düzenleme yapılmadığını, bu nedenle mahkemece yapı kullanma izin belgesinin müvekkili tarafından alınmaması nedeniyle her bir davacı için ayrı ayrı tazminata karar verilmesinin doğru olmadığını, sözleşmede yer almayan ancak davacıların talebi üzerine yapılan sözleşme dışı işlerin teslim süresine etkisinin mahkemece araştırılmadığını, müvekkilinin belediye kararı gereğince asansörleri söküp tekrar yapmak zorunda kalması nedeniyle oluşan gecikmenin teslim süresinden düşülmeden karar verilmesinin doğru olmadığını, mahkemenin eksik inceleme ile hüküm kurduğunu belirterek direnme kararının bozulmasını talep etmiştir. C. Uyuşmazlık Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında noterde düzenlenen 30.07.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde anahtar teslim ibaresinin olup olmadığı ve iskân ruhsatının (yapı kullanma izin belgesinin) davalı yüklenici tarafından alınacağına dair bir yükümlülük bulunup bulunmadığı, buradan varılacak sonuca göre mahkemece davalı yüklenici tarafından davacı arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin iskân tarihinden önce teslim edilip edilmediği konusunda inceleme ve araştırma yapılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır. D. Gerekçe 1. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesi. 2. Değerlendirme 1. Türk Hukuk Lûgatında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu ve taşınmaz satışını da içerdiği için resmî biçimde yapılmasının zorunlu olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669). 2. Hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, TBK’da açıkça düzenlenmemiş olup, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma özel nitelikte bir sözleşme türüdür. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme niteliğindedir. 3. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Böylece malik arsasını değerlendirerek ayrıca para ödemeksizin bağımsız bölüm veya bağımsız bölümler elde etmekte; yüklenici ise, devredilen ya da devri taahhüt edilen payları üçüncü kişilere satmak suretiyle hem inşaatı tamamlamak için sermaye hem de kâr elde etmektedir (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı kararı). 4. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde yüklenici özen borcunun gereği olarak inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı ve imara uygun olarak yapıp süresi içinde teslim etmekle yükümlüdür. Yüklenicinin edimini zamanında, tam ve eksiksiz olarak ifa etmemesi hâlinde, arsa sahibi TBK'nın 125. maddesine göre gecikme sebebiyle uğradığı zararlarına karşılık gecikme tazminatı isteyebilir. Gecikme tazminatı istenebilmesi için yüklenicinin borcunu ifada temerrüde düşmesi, arsa sahibinin ifanın gecikmesinden kaynaklanan zararının gerçekleşmesi ve zararın doğmasında yüklenicinin kusurlu olması gerekir. 5. Arsa sahibince istenebilecek tazminat, gecikme sebebiyle uğradığı tüm zararlarının karşılığıdır ve uygulamada asgari olarak gecikilen her ay için mahrum kalınan rayiç kira karşılığı bir miktar para olduğu kabul edilmektedir. Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi; arsa sahibinin zamanaşımı süresi içinde teslimi gereken tarihten itibaren en az mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenecek aylık rayiç kira seviyesinde saptanacak tazminatı istemesi mümkündür. Taraflarca sözleşmede kira tazminatı kararlaştırılmışsa, bu şart geçerlidir. Aksine düzenleme yoksa bu miktarın değiştirilmeksizin uygulanması gerekir, yüklenici sözleşmede belirlenen gecikme tazminatından sorumludur. 6. Gecikme tazminatı kural olarak sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, eserin eksiksiz ve ayıpsız şekilde sözleşmeye uygun biçimde kullanıma elverişli olarak teslim edildiği (ifanın tamamlandığı) ya da arsa sahibinin teslimden önce bağımsız bölümleri fiilen kullanmaya başladığı tarihe kadar çekince koyma (ihtirazı kayıt) aranmaksızın istenebilir. 7 Sözleşmeye göre teslim oturma iznine (iskân ruhsatı) bağlanmış olup da daha önce fiilî teslim yoksa, gecikme tazminatı iskân ruhsatının alındığı tarihe kadar hesaplanır. Zira yapı kullanma izin belgesi, ufak çapta eksiklikler bulunsa bile bağımsız bölümün oturmaya elverişli olduğunun kanıtıdır ve binanın tamamlandığını gösterir. 8. Nitekim aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 16.12.2021 tarihli ve 2018/(15)6-453 Esas, 2021/1702 Karar sayılı kararında da aynen benimsenmiştir. 9. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; kural olarak arsa sahipleri yapı kullanma izin belgesi bulunmayan bağımsız bölümleri teslim almaya zorlanamaz ve teslim almaktan kaçınabilirler. Ancak yukarıda açıklandığı üzere Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre iskân ruhsatı alınmamış olsa dahi, yüklenici tarafından arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin fiilen teslim edilip kullanıldığı, kiraya verilerek gelir elde edildiği veya üçüncü şahıslara satıldığı ileri sürülüp ispatlandığı takdirde, gecikme tazminatının fiilen teslim, satış veya kira tarihine kadar geçen süre için hesaplanması gerekir. 10. Netice itibariyle mahkemece dosya kapsamındaki aboneliklerin bir kısmının iskân ruhsatının alınmasından önce yapıldığı, bir kısım aboneliklerin ise sonradan değiştiği dikkate alınarak yüklenicinin arsa sahiplerine ait bağımsız bölümleri iskân tarihinden önce fiilen teslim ettiği ve arsa sahipleri tarafından kullanıldığı yönündeki savunmasının üzerinde durularak bu konuda tüm delillerinin toplanıp değerlendirilmesi suretiyle karar verilmesi gerekirken, iskân ruhsatı alınmadığından yüklenicinin teslim olgusunu ispatlayamadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmesi isabetli değildir. 11. Hâl böyle olunca; direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerle bozulması gerekmiştir. 12. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenicinin iskân ruhsatı almakla yükümlü olduğu, davacı arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin hem hukuken hem de fiilen teslim edilmesi gerektiği, somut olayda hukuken teslimin gerçekleşmediği ve davacıların gecikme tazminatı istemekte haklı oldukları, bu nedenle direnme kararının doğru olup onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul Çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. 13. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda belirtilen değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371. maddesi gereğince BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373. maddesinin 1. fıkrası uyarınca İlk Derece Mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 26.11.2025 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.

MADDE 117- Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur. Ancak sebepsiz zenginleşenin iyiniyetli olduğu hâllerde temerrüt için bildirim şarttır. II. Hükümleri 1. Genel olarak a. Gecikme tazminatı

MADDE 118- Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. b. Beklenmedik hâlden sorumluluk

MADDE 125- Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir. d. Sürekli edimli sözleşmelerde

15. Hukuk Dairesi         2019/2704 E.  ,  2020/92 K. "İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: – K A R A R – Dava, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi gereğince davacıya verilen bağımsız bölümün kararlaştırılandan küçük olması sebebiyle eksik iş bedeli ve teslimdeki gecikmeden kaynaklanan kira kaybı alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece ıslahla artırılan miktar da dikkate alınarak eksik iş bedeliyle ilgili talebin kabulüne, gecikme tazminatıyla ilgili istemin reddine dair verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Davacının temyiz itirazlarına gelince; Taraflar arasında … 7. Noterliği'nde imzalanan 30.03.2011 gün, 7890 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nde davacı arsa sahibi, davalı yüklenicidir. Sözleşmenin 5. maddesinde inşaat süresinin, binanın boş, borçsuz ve ilişiksiz olarak yükleniciye teslim edildiği tarihten itibaren 18 ay olacağı, binanın bu inşaat süresi içinde tamamen iş bu sözleşme ve eklerine uygun bir şeklinde bitirileceği ve iskân izninin de alınmış olacağı kararlaştırılmış, aynı maddenin devamında inşaat süresince ödenecek kira, teslim süresinin 12 ay ve 18 aydan daha fazla uzaması durumunda gecikilen her ay için ödenecek kira bedeli miktarları kararlaştırılmıştır. Teslimi gereken tarihten 12 aylık gecikmeye kadar kararlaştırılan kira bedeli miktar olarak belirlenmemiştir. Ancak 12 aya kadar olan gecikme süresi için gecikme tazminatı istenemeyeceğine dair bir hüküm de bulunmamaktadır. Buna göre arsa sahibi teslimi gereken tarihten 12 aylık geçikmeye kadar, 6098 sayılı TBK'nın 125. maddesinin birinci fıkrası gereğince, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa dahi gecikme tazminatı isteme hakkına sahip olacaktır. Sözleşmenin 5. maddesi kapsamında kararlaştırılan sürede iskân izninin de alınmış olacağı belirtildiğinden, yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünün yükleniciye bırakıldığı ve teslimin iskân koşuluna tabi tutulduğu anlaşılmaktadır. Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarında, yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünün yükleniciye bırakıldığı durumlarda bu belge alınmaksızın bağımsız bölümler arsa sahiplerine teslim edilse dahi, arsa sahibi yapı kullanma izin belgesi alınmayan bağımsız bölümleri kullanmaya zorlanamayacağından yapı kullanma izin belgesi bulunmayan bağımsız bölümleri fiilen kullanarak ya da kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağladığı yüklenici tarafından yasal delillerle kanıtlanmadıkça arsa sahibinin fiilen teslim aldığı bağımsız bölümler için gecikme tazminatı isteyebileceği kabul edilmektedir. Davacı arsa sahibince davalının daha önceki tarihte teslimin yapıldığına dair savunması kabul edilmemiş, davacı dava dilekçesinin "açıklama" bölümü 8. maddesinde kendisine ait bağımsız bölümleri 09.05.2015 tarihinde teslim aldığını kabul ederek bu tarihe kadar gecikme tazminatı isteminde bulunmuştur. Bu durumda mahkemece öncelikle ilgili belediyeden sözleşme konusu taşınmaza yapılan inşaatın genel yapı kullanma izin belgesi ile davacıya ait 1. kat 3 nolu bağımsız bölümün yapı kullanma izin belgesinin hangi tarihte alındığının sorulup buna ilişkin belge suretleri getirtildikten sonra davacı arsa sahibi yapı kullanma izni alınmayan kendisine ait bağımsız bölümü kullanmaya ve kiraya vermeye zorlanamayacağı ve yüklenici tarafından arsa sahibine bağımsız bölümün daha önceden teslim edilip fiilen kullanma ya da kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağladığı ispat edilemediğinden hükme esas raporu düzenleyen bilirkişi kurulundan toplanan deliller, davalının savunması ve sözleşme hükümlerine göre davacıya ait bağımsız bölümün hangi tarihte tamamlanıp teslim edilmesi gerektiği, bu tarihten itibaren yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihe kadar ne kadarlık gecikme olduğu ve gecikme süresine göre sözleşmenin 5. maddesi hükmünce teslimi gereken tarihten itibaren 12 aylık süre için daha az olamayacağından mahalli piyasa rayiçlerine göre mahrum kalınan kira alacağı karşılığı gecikme tazminatı ile 12 ayı aşan gecikme nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan kira bedeli karşılığı gecikme tazminatı miktarı konusunda davacının talebinin 09.05.2015 tarihine kadar olduğu de gözetilerek gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp değerlendirilmek suretiyle sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanlış inceleme sonucu gecikme tazminatı isteminin tümden reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür. SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalının tüm temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca davacının temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün davacı yararına BOZULMASINA, 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken bakiye 52,80 TL harcın temyiz eden davacıdan alınmasına, aşağıda yazılı bakiye 10.343,70 TL temyiz ilam harcının temyiz eden davalıdan alınmasına, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 15.01.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.

15. Hukuk Dairesi         2019/3647 E.  ,  2020/154 K. "İçtihat Metni" Mahkemesi : Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: – K A R A R – Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tazminat istemine ilişkin olup, mahkemenin aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine dair kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacılar; davalıların kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen inşaat teslim süresine riayet etmediği gerekçesiyle gecikilen her ay için daire başına rayiç kira bedelinin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek bankalara uygulanan en yüksek mevduat faiz oranı ile tahsil edilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar; davacı tarafların kura ile belirlenerek kendilerine düşen daireleri dava dışı 3. kişilere devrettiklerini, davacıların dava açmakta aktif husumetlerinin olmadığı gerekçesiyle davanın reddini talep etmiştir. İlk Derece Mahkemesi; davacıların dava öncesi ve dava sonrası taşınmazları dava dışı 3. kişilerin mülkiyetine geçirdikleri ve dava açmada husumetlerinin olmadığı gerekçesiyle, davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar vermiştir. Karar davacılar vekili tararfından istinaf edilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi; davacıların taşınmazlarını dava dışı 3. kişilere devrettiklerini, devrettiklerinde imzalamış oldukları belgelerde taşınmazlarla ilgili hak ve alacaklarının kalmadığını ve gecikme tazminatına ilişkin haklarını saklı tutmadıklarını belirttiklerini, davacıların dava açmakta aktif husumetlerinin kalmadığı gerekçesiyle davacılar vekilinin istinaf taleplerini esastan reddetmiştir. Karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davada, davacı arsa sahipleri tarafından 01.04.2010 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ne göre yapılan inşaatta, davacılara verilmesi gereken dairelerin geç teslim edilmesi nedeniyle kira tazminatına hükmedilmesi talep edilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmede yapılacak inşaatın, inşaat ruhsat tarihinden itibaren 5 yıl içinde bitirilmesi kararlaştırılmış olup, inşaat ruhsatı 01.07.2010 tarihinde alındığından, inşaatın bitirilmesi gereken tarih 01.07.2015’tir. Davaya konu edilen bağımsız bölümler, davacı arsa sahipleri tarafından 18.01.2017, 30.03.2017 ve 02.11.2017 tarihlerinde dava dışı 3. kişilere devredildiğinden, mahkemece davacıların devir nedeniyle aktif husumetleri kalmadığından davanın reddine karar verilmiş ise de; devir sözleşmesinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tüm hakların dava dışı 3. kişilere devredildiğine ilişkin bir hüküm bulunmadığından, davacıların devir tarihlerine kadar gecikme tazminatı talep hakları bulunduğundan, mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacılar yararına BOZULMASINA, ödenenden 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davacılara iadesine, 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ise Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi’ne gönderilmesine, 20.01.2020 gününde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.

MADDE 122- Alacaklı, temerrüt faizini aşan bir zarara uğramış olursa, borçlu kendisinin hiçbir kusuru bulunmadığını ispat etmedikçe, bu zararı da gidermekle yükümlüdür. Temerrüt faizini aşan zarar miktarı görülmekte olan davada belirlenebiliyorsa, davacının istemi üzerine hâkim, esas hakkında karar verirken bu zararın miktarına da hükmeder. 4. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde a. Süre verilmesi