Kamulaştırma Kanunu Kapsamı ve Kamulaştırma Usulleri

Kamulaştırma Kanunu; kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmaz malların Devlet ve kamu tüzel kişilerince kamulaştırılması usullerini, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını, taşınmaz malın ve irtifak hakkının idare adına tescilini, kullanılmayan taşınmaz malın geri alınmasını, kamu idareleri arasındaki taşınmaz devirlerini ve bu ilişkilerden doğan uyuşmazlıkların çözüm yollarını düzenler.

Kamulaştırmada Temel İlkeler ve Ödeme Düzeni

İdarelerin kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi amacıyla ihtiyaç duydukları taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını kamulaştırırken bedellerini nakden ve peşin ödemeleri kuraldır. Kanunda öngörülen hallerde kamulaştırma bedeli, ilk taksit tutarı altıda birden az olmamak kaydıyla en fazla beş yıl içinde eşit taksitlerle ödenebilir. Beş yıla bağlanan bu taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır. Bununla birlikte, kamulaştırılan topraktan o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli her halde peşin ödenir.

Kamu yararına dayalı olarak maliklerin mülkiyet hakkının kullanılmasının engellenmemesi ve can ile mal güvenliği bakımından gerekli önlemlerin alınması kaydıyla taşınmazların üstünde teleferik ve benzeri ulaşım hatları ile köprüler, taşınmazların altında ise metro ve benzeri raylı taşıma sistemleri ile tüneller yapılabilir. Bu şartların gerçekleştiği hallerde taşınmazlara ilişkin herhangi bir kamulaştırma yapılmaz ve yapılan kamu yatırımı nedeniyle taşınmaz maliklerinden değer artış bedeli talep edilemez.

Kamu Yararı Kararı ve Satın Alma Usulü

Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından alınan kamu yararı kararlarının ayrıca bir makam tarafından onaylanması gerekmez. Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yürütülecek kamu hizmetleri için ise ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve bu kararın onaylanmasına ihtiyaç bulunmamaktadır.

İdarelerin tapuda kayıtlı taşınmaz mallar hakkındaki kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır. Bu usulde anlaşma sağlanması halinde düzenlenen anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde tutanakta belirtilen bedel idarece hazır edilir. İdarenin anlaşma tutanağı ve taşınmazın kamulaştırma öncesi üzerindeki tüm takyidat ile haklardan arındırıldığını bildiren yazısına istinaden taşınmaz tapuda idare adına resen tescil veya terkin edilir. Satın alma veya trampa yoluyla edinilen taşınmaz kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.

Bedel Tespiti ve Tescil Davası Süreci

Kamulaştırmanın satın alma usulü ile sonuçlandırılamaması halinde idare, topladığı bilgi ve belgeler ile yaptırdığı bedel tespitini ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurur; kamulaştırma bedelinin tespiti ile taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesini talep eder. Mahkemece görevlendirilen bilirkişilerce yapılacak değer tespitinde, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur.

Asliye hukuk mahkemesince verilen tescil hükmü kesin nitelikte olup tarafların sadece tespit edilen kamulaştırma bedeline ilişkin istinaf veya temyiz kanun yolu hakları saklıdır. Kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde, asliye hukuk mahkemesi idari yargıda açılan davayı bekletici mesele kabul ederek sonucuna göre işlem yapar.

Değer Tespiti Kriterleri ve Kısmi Kamulaştırma

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün yol açacağı değer artışları ile taşınmazın ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine dayalı kâr dikkate alınmaz.

Bir taşınmazın kısmen kamulaştırılması durumunda kamulaştırma dışında kalan kısmın değerinde bir artış meydana gelirse bedelden indirim yapılabilir; ancak yapılacak indirim kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz. Kısmen kamulaştırılan taşınmazdan artan kısım yararlanmaya elverişli bir durumda değilse, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde malikin kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren en geç otuz gün içinde yapacağı yazılı başvuru üzerine bu kısmın da idarece kamulaştırılması zorunludur.

Mülkiyetin İdareye Geçmesi, Tahliye ve Mülkiyet İhtilafları

Kamulaştırma işleminde mülkiyetin idareye intikali mahkemece verilen tescil kararı ile gerçekleşir. Tescil kararı tarihinden itibaren taşınmaz mal sahibinin taşınmazda yeni inşaat veya ekim yapma ya da mevcut inşaatta esaslı değişiklikler meydana getirme hakları sona erer. İdare adına tescil edilen taşınmazın boşaltılması icra memurunca ilgililere tebliğ edilir ve on beş gün içinde boşaltılmaması halinde icra yoluyla boşaltılır. Bu tahliye işlemine karşı yapılacak itiraz ve şikayetler boşaltmayı durdurmaz; mahkemelerce ihtiyati tedbir kararı da verilemez.

Kamulaştırılan taşınmazın mülkiyeti üzerinde uyuşmazlık bulunması durumunda, mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli mülkiyet ihtilafıyla ilgili davanın sonucunda belli olacak hak sahibine ödenmek üzere üçer aylık vadeli banka hesabına yatırılır ve taşınmazın idare adına tesciline karar verilir. Başkası adına tapulu, sahipsiz veya zilyedi tarafından iktisap edilmemiş yerlerin kamulaştırılmasında ise binaların asgari levazım bedeli, ağaçların ise takdir olunan bedeli zilyedine ödenir.

İmar mevzuatı gereğince düzenlemeye tabi tutulan parsellerden düzenleme ortaklık payı karşılığı olarak bir defaya mahsus alınan yol, yeşil saha ve benzeri kamu hizmet ve tesislerine ayrılan yerler ile özel parselasyon neticesinde malikin muvafakatiyle kamu hizmet ve tesisleri için ayrılan yerler için eski maliklerince mülkiyet iddiasında bulunulamaz ve karşılık istenemez. Kamulaştırma kanunları gereğince idare adına intikali sağlanan yer hakkında herhangi bir nedenle yeniden tapu tesis edilmesi durumunda, idarenin talebi üzerine hakim dosya üzerinden veya lüzum görmesi halinde mahallinde inceleme yaparak sonraki kaydın iptaline karar verir.

Kamulaştırmadan Vazgeçme ve Taşınmazın Geri Alınması

İdare, kamulaştırma kararı veren ve onaylayan yetkili merciin kararı ile sürecin her safhasında kamulaştırmadan tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçebilir.

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde idarece veya devir ve tahsis yapılan merci tarafından amaca uygun hiçbir işlem ya da tesisat yapılmaz veya taşınmaz kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi ya da mirasçıları aldıkları bedeli işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek taşınmazı geri alabilir. Doğumundan itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer. Özel kanunlarda bu maddenin uygulanmayacağına ilişkin hükümler saklı olup, 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanununa dayanılarak gerçekleştirilen kamulaştırmalar ile Kamulaştırma Kanununun 3. maddesinin ikinci fıkrasında sayılan hallerde yapılan kamulaştırmalarda bu geri alma hükmü uygulanmaz.

Acele Kamulaştırma ve Kamu Tüzel Kişileri Arasında Devir

Yurt savunması gereksinimi nedeniyle 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu uygulandığında, acele olduğu hususunda Cumhurbaşkanı kararı bulunduğunda veya özel kanunların öngördüğü olağanüstü durumlarda acele el koyma gündeme gelir. Bu hallerde idarenin başvurusu üzerine mahkemece yedi günlük süre zarfında seçilen bilirkişiler aracılığıyla değer belirlenir ve meblağın bankaya depolanmasıyla taşınmaza el konulabilir. Verilen el koyma kararı tapu idaresine bildirilerek taşınmazın başkalarına temlik ve ferağ edilemeyeceği tapu kütüğüne şerh düşülür.

Milli Savunma Bakanlığı, milli savunma inşaat ve tesisatı için gerekli görülen ve gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde ya da ruhsatlı intifasında bulunmayan kireç, taş ve kum ocaklarını herhangi bir resim ve ücrete tabi olmaksızın bedelsiz kullanma yetkisine sahiptir.

Kamu tüzel kişileri ve kurumlarının sahip oldukları taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakları bir diğer kamu kurumu tarafından kamulaştırılamaz. Mal sahibi idare devire muvafakat etmez veya altmış gün içinde cevap vermezse anlaşmazlık, alıcı idarenin başvurusu üzerine Danıştay ilgili idari dairesince incelenerek iki ay içinde kesin karara bağlanır. Devirde anlaşmaya varılması veya Danıştay kararından sonra tarafların bedelde anlaşamaması halinde alıcı idare otuz gün içinde mahkemeye başvurarak kamulaştırma bedelinin tespitini talep eder.

İçişleri Bakanlığının güvenlik gerekçesiyle ihtiyaç duyduğu mahalli idareler dahil kamu tüzel kişilerine ait taşınmazlar, kaynak veya irtifak hakları, Cumhurbaşkanı kararıyla Hazine adına resen tescil ve İçişleri Bakanlığına tahsis edilir. Bu işlemlerde bedele itirazlar Danıştay'a yapılır ve itirazlar tescil işlemini durdurmaz.

Yargılama Usulü, Yasaklar, Vergileme ve İcra Düzeni

Taşınmaz maliki, mahkemenin bildiriminden veya tebligat yapılamayan hallerde gazetedeki ilandan itibaren otuz günlük süre içinde idari yargı merciinde kamulaştırma işlemine yönelik iptal isteminde bulunabileceği gibi, maddi hataların düzeltilmesi talebiyle adli yargıda dava açabilir. Kanun çerçevesinde adli yargının görev alanına giren bütün uyuşmazlıklar ise taşınmazın yer aldığı mahaldeki asliye hukuk mahkemesi nezdinde basit yargılama kurallarına tabi olarak karara bağlanır.

Mahkeme tarafından tebligat, davet veya ilanen bildirim yapılmasının ardından kamulaştırılan taşınmazın başkasına devir, ferağ veya temlik edilmesi yasaktır. Ayrıca kamulaştırma işlemlerinde yargılama masraflarının avukatça üstlenilmesi veya elde edilecek kamulaştırma bedelinin avukata ait olacağının kararlaştırılması kanuna aykırıdır. Taşınmaz sahipleri, söz konusu yasaklara aykırı olarak avukatlara, dava vekillerine, üçüncü kişilere veya görevlendirilenlere ödedikleri paraları ya da sağladıkları menfaatleri bir yıl içinde geri talep edebilir. Kamulaştırma Kanunu kapsamında görevlendirilenlerden suç işleyen kişiler Devlet memuru gibi cezalandırılmakta olup, bu kişilere takdir edilecek cezalar suça ait kanuni cezanın yarısından az olmamak üzere iki katına kadar artırılır.

Kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırıldığı yıla ait emlak vergisi tarhına esas vergi değeri kesinleşen kamulaştırma bedelinden az olduğu takdirde, aradaki fark üzerinden cezalı emlak vergisi tarh edilir. Emlak vergisi beyannamesinin ek süreye rağmen verilmemiş olması halinde kesinleşen kamulaştırma bedeli o yıla ait vergi değeri yerine geçer ve bu değer üzerinden cezalı emlak vergisi tarhiyatı uygulanır. Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere veya resmi kurumlara ayrılarak mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında beş yıllık süre içinde imar programı veya imar uygulaması yürütülmez, kamulaştırma yapılmaz ya da kısıtlılığı giderecek plan değişikliğine gidilmezse, maliklerin mülkiyet hakkından kaynaklanan bedele ilişkin davaları adli yargıda görülür.

Kamulaştırma Kanunu uyarınca mahkemelerce hükmedilen bedel, tazminat, vekalet ücreti ve yargılama giderleri, davacının veya vekilinin idareye bildireceği banka hesap numarasına bildirim tarihinden itibaren otuz gün içinde yatırılır; bu sürede ödenmezse ilam icra takibine konu edilebilir. Bu icra takiplerinde idare icranın geri bırakılmasını talep ederse teminat gösterme zorunluluğu bulunmamaktadır.

9/10/1956 tarihi ile 4/11/1983 tarihi arasında kamulaştırma yapılmaksızın fiilen kamu hizmetine tahsis edilen veya üzerinde tesis yapılan taşınmazlara ilişkin bedel tespiti taleplerinde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır; uzlaşmazlık halinde üç ay içinde dava açılabilir. Bu kapsamda ödenecek bedellerin tahsili sebebiyle kamu idarelerinin mal, hak ve alacakları haczedilemez.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy