İmar Hukukuna Aykırı Yapı Yapılması ve Sonuçları

İmar Mevzuatında Yapı Tanımı ve Ruhsatın Hukuki Niteliği

İmar mevzuatında yapı; arsa ya da arazi üzerinde kalıcı nitelikte inşa edilen ve barınma, üretim, depolama, hizmet, ulaşım veya altyapı gibi gayelere tahsis edilen insan yapımı her türlü eseri ifade eder. Bir imalatın yapı olarak nitelendirilmesinde arza sabitlenme ile kesintisiz ve kalıcı kullanım iradesi temel ölçüttür. Bu kapsam sadece standart binaları değil, istinat duvarı, teras kapatma, sundurma, konteyner, baz istasyonu platformu, güvenlik kulübesi, kiosk ve kimi durumlarda güneş paneli taşıyıcı konstrüksiyonu gibi imalatları da içerir.

Prefabrik, modüler ya da sökülüp takılabilir özellik taşıyan üniteler arza sabitlendiğinde ve sürekli kullanıma özgülendiğinde inşai faaliyet çerçevesinde yapı sayılır.

Yapı ruhsatı onaylı projelere ve imar mevzuatına uygun şekilde inşaat yapma yetkisi tanıyan, yapı kullanma izni ise inşası tamamlanan yapının fiilen kullanılmasına olanak veren şart idari işlemlerdir. Kazanılmış hak niteliği sadece mevzuata uygun biçimde ve yasal süresinde alınmış ruhsat ve ekleri bakımından ileri sürülebilir. Kural olarak süreli olan ruhsatın öngörülen süresi içinde inşaata başlanmaması veya yapım sürecinin kesintiye uğraması hallerinde ruhsat yenilemesi gerekebilir.

Ruhsata Tabi İmalatlar ve Ruhsat Muafiyetinin Kapsamı

Planlı alanlarda taşıyıcı sistem barındıran veya kalıcı nitelik gösteren bütün yapıların inşası ruhsata tabidir. Kat ilavesi yapılması, teras kapatılması veya çatı arasının odaya dönüştürülmesi gibi yapı hacmini artıran fiziki müdahaleler ruhsat alınmasını zorunlu kılar. Yapı tadilat ruhsatı gerektiren kapsamlı onarımlar ile kazan dairesi, asansör ve merdiven çekirdeği gibi teknik eleman değişiklikleri de ruhsat rejimine bağlıdır.

Mevcut malzemenin değiştirilmeden yapıldığı bakım, onarım, boya ve badana gibi basit işlemler çoğunlukla ruhsat dışı kabul edilmekle birlikte idarelerce görüş veya uygunluk yazısı istenebilir. Yapıda hacim artışı veya taşıyıcı sisteme müdahale söz konusu olduğunda ise ruhsat zorunluluğu doğabilmektedir.

Belediye ve mücavir alan sınırları haricindeki köy yerleşik alanı ve civarında yer alan kimi konut ve tarımsal yapılar bakımından ruhsat muafiyeti tanınabilmekte; ancak bildirim ve izin usulü aranmaktadır. İlgili mevzuat uyarınca fen, sanat ve sağlık şartlarına uygun olsa bile valilik onayı alınmadan ve muhtarlığa bildirim yapılmadan inşa edilen konut ve zatî maksatlı tarım ve hayvancılık yapıları için yapı sahibine idari para cezası uygulanmaktadır.

İmar Kanunu Uyarınca İnşaatın Durdurulması ve Mühürleme Süreci

Ruhsat alınmaksızın yapıya başlandığının ya da ruhsat ve eklerine veya ruhsat gerektirmeyen yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı imalat yapıldığının tespiti veya ihbarı halinde, belediye veya valilikçe mevcut inşaat durumu tespit edilir ve yapı mühürlenerek çalışmalar derhal durdurulur.

İnşaatın durdurulması işlemi, hazırlanan yapı tatil zaptının yapı yerine asılması ile yapı sahibine tebliğ edilmiş kabul edilir. Düzenlenen tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne intikal ettirilir.

Yapının imar mevzuatına aykırılık teşkil ettiği hususu, ilgili idare tarafından en geç yedi gün içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu dairesine bildirilir. Aykırılığın giderildiği idarece resmi olarak bildirilmedikçe tapu sicilindeki bu beyan kaldırılamaz.

Yapının mevzuata, ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere uygun hale getirilmesi amacıyla yetkili idarenin yazılı izni çerçevesinde icra edilen tamirat ve düzeltme işlemleri mühür bozma suçu oluşturmaz.

Yıkım Kararı ve İdari Para Cezası Yaptırımları

Yapı tatil tutanağının düzenlendiği andan itibaren bir ay içinde yapı sahibi tarafından aykırılık giderilmez veya ruhsat alınmazsa verilen ruhsat iptal edilir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararının ardından belediye veya valilik eliyle yıktırılır ve yıkım masrafları yapı sahibinden tahsil edilir.

Bir aylık yasal sürede ruhsata uygun hale getirilmeyen veya ruhsatı alınmayan yapılar hakkında iki ay içinde yıkım kararı verilmezse ya da karar alınmasına karşın ilgili idaresince altı ay içinde yıkım gerçekleştirilmezse, söz konusu yapılar yıkım masrafları döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. Bu durumda yıkım harcamaları yüzde yüz fazlasıyla ilgili idareden tahsil olunur.

İmar mevzuatına aykırılık oluşturan durumların belirlendiği tarihten itibaren on iş günü içinde yetkili encümence sorumlular hakkında idari para cezası ve idari yaptırımlar karara bağlanır. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapılması durumunda yapı sahibine, müteahhide ve aykırılığı altı iş günü içinde idareye intikal ettirmeyen fenni mesule bin Türk lirasından az olmamak üzere idari para cezası uygulanır.

Arsa veya arazinin emlak vergisine esas birim değeri baz alınarak ilave edilen idari para cezası, cezanın ilgilisine tebliğ edilmesinden itibaren bir ay içinde aykırılığın giderilmesi ve yapının mevzuata uygun duruma getirilmesi halinde tahsil edilmez.

3194 sayılı Kanun uyarınca tahsil edilen idari para cezaları, aynı fiil nedeniyle Türk Ceza Kanunu'nun 184. maddesine göre mahkûm olan ilgililere faizsiz olarak iade edilir.

İmar planında yol, yeşil alan, park veya kamu donatısı olarak ayrılan yerlerde gerçekleştirilen imalatlar doğrudan kaldırma veya yıkıma tabidir. İdare bu alanlarda kamulaştırma prosedürünün tamamlanmasını beklemeksizin imar planı kararını uygulatma yetkisine sahiptir.

İmar mevzuatına dayalı yıkım ve para cezası yaptırımlarına karşı 60 gün içinde yetkili idari yargı merciinde iptal davası açılabilir ve yürütmenin durdurulması isteminde bulunulabilir.

Özel Mülkiyet Uyuşmazlıkları: Haksız Yapı, Taşkın Yapı ve Gecekondular

Malzemesi kendisine ait olmak üzere bilerek başkasının taşınmazına yapı inşa edilmesi haksız yapı niteliğindedir. İşgalci nitelikteki bu yapılara karşı arsa sahibi yıkım, arazinin eski hale dönüştürülmesi ve tazminat yaptırımlarına başvurabilir; inşaatı yapan kimsede iyi niyet bulunmadığı takdirde mülkiyetin temliken tescili talep edilemez.

Kendi parselinde inşaata başlayıp komşu taşınmaza kısmen taşan yapılar taşkın yapı teşkil eder. Türk Medeni Kanunu çerçevesinde inşaatı yapan kişi iyi niyetliyse, özellikle küçük taşmalarda yıkım yerine bedel karşılığı temliken tescil veya irtifak kurulması çözümleri gündeme gelebilir. İnşaatı yapanın kötü niyetli olması halinde ise yıkım ve tazminat yaptırımları uygulanır.

İmar ve mülkiyet kurallarına aykırı biçimde başkasının arazisi üzerine izinsiz kurulan gecekondular bakımından belediyeler ve valilikler ivedi yıkım ve tahliye yetkisine sahiptir. Bu yapılar kamu gücü kullanılarak encümen kararıyla kaldırılabilir; arsa maliki ise müdahalenin men'i, yıkım ve ecrimisil talep edebilir.

İmar mevzuatı kapsamında düzenlenen Yapı Kayıt Belgesi taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı kazandırmamakta; ilgilisine yalnızca kullanım imkânı ve harç ödemesi boyutuyla hukuki durum sağlamaktadır.

İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu ve Hapis Cezası Yaptırımı

5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun 184. maddesinin birinci fıkrası gereğince, yapı ruhsatı almaksızın veya ruhsata aykırı biçimde bina inşa eden veya ettiren kişi hakkında bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası öngörülmektedir.

Ruhsat alınmadan başlatılan inşaatlarda kurulan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı tesis edilmesine müsaade eden kişiler, Türk Ceza Kanunu'nun 184. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile yaptırıma uğrar.

Yapı kullanma izni temin edilmemiş binalarda herhangi bir sınai faaliyet yürütülmesine onay veren kimseler, aynı maddenin üçüncü fıkrası doğrultusunda iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

Türk Ceza Kanunu'nun 184. maddesinde düzenlenen yaptırımların mekânsal uygulama alanı dördüncü fıkrayla sınırlanmıştır. İskansız binalarda sınai faaliyete izin verilmesine ilişkin üçüncü fıkra hariç olmak üzere, diğer fıkra hükümleri yalnızca belediye sınırları içerisinde ya da özel imar rejimine bağlı yerlerde tatbik edilebilir.

Şantiye altyapı bağlantıları kurulması ile iskansız binalarda sınai faaliyete müsaade edilmesini cezalandıran ikinci ve üçüncü fıkra hükümleri, 12 Ekim 2004 tarihinden önce yapılmış olan yapılar hakkında uygulanmaz.

Ruhsatsız veya ruhsatına aykırı bina yapan ya da yaptıran kişinin yapıyı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesi durumunda cezai muafiyet düzenlenmiştir. Türk Ceza Kanunu'nun 184. maddesinin beşinci fıkrası uyarınca, bu şart sağlandığında yalnızca birinci ve ikinci fıkra kapsamındaki fiiller bakımından kamu davası açılmaz, açılmış dava düşer ve verilmiş mahkûmiyet bütün neticeleriyle ortadan kalkar.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy