Hobi Bahçesinde İzinsiz Kullanım ve Yaptırımlar

Hobi bahçesi adı, bu kullanımın kendiliğinden yasak olduğu anlamına gelmez. Aykırılık çoğunlukla tarım arazisinin amaç dışı kullanılması, fiilî parselleme, ruhsatsız yapılaşma ve izinsiz altyapı kurulmasından doğar. Tarımsal amaçlı arazi kullanımında plan ve projeye uyulması zorunludur. Tarımsal amaçlı yapı ile tarım dışı arazi kullanımında ise izin alınması ve toprak koruma projesine uyulması ayrıca zorunludur. Tescile elverişli olmayan fiilî hisseyle zilyetliğin kanunda yazılı biçimde devri, unsurları birlikte gerçekleşirse hapis ve adli para cezasını gerektirir. Yapı ruhsatı alınmadan veya ruhsata aykırı bina yapan ya da yaptıran kişi de bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Hangi hükmün uygulanacağı, fiilin ilgili maddede yazılı unsurlarına bağlıdır.

Tarımsal amaçlı kullanımda plan ve proje

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 20. maddesi, başlığı ile birlikte 28/10/2020 tarihli ve 7255 sayılı Kanunun 24. maddesiyle değiştirilen metniyle düzenlenmiştir. Tarımsal amaçla kullanılan arazide, bu kullanıma ilişkin plan ve projelere uyulması zorunludur. Yükümlülük tarımsal amaçlı arazi kullanımına ilişkindir. Tarımsal amaçlı yapılar ve tarım dışı kullanımlar için aranan izin ile toprak koruma projesi, 21. maddede ayrı tutulmuştur.

Bu plan veya projelere aykırı hareket edilirse valilik tespiti resen yaptırır. Sorumlulara, bin Türk lirasından az olmamak üzere, bozulan arazinin her metrekaresi için on Türk lirası idari para cezası uygulanır. Projeye uygunluğun sağlanması için azami iki ay süre verilir. Büyük ova koruma alanlarında bu cezalar iki kat uygulanır. İki aylık süre bittiğinde aykırı kullanım sürüyorsa valilik faaliyeti durdurur. Birinci cümlede belirtilen idari para cezası üç katı olarak uygulanır.

Aynı maddede izinsiz bütün yapıların, masrafları Bakanlıkça karşılanmak kaydıyla, bir ay içinde belediye veya il özel idaresince yıkılacağı ve taşınmazların tarımsal üretime uygun hale getirileceği düzenlenir. Yıkım ve temizleme masrafları sorumlulardan Bakanlıkça genel hükümlere göre tahsil edilir. Yıkım kararı alınmasına rağmen yapı bir ay içinde belediye veya il özel idaresince yıkılmazsa, masrafları Bakanlıkça karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. Bu, yıkma zorunluluğu değil yıkabilme veya yıktırabilme yetkisidir. Bu halde yıkım masrafları yüzde yüz fazlasıyla ilgili belediye veya il özel idaresinden tahsil edilir. Yüzde yüz fazlası yapı sahibinden değil, ilgili idareden tahsile ilişkindir.

Yüzde yüz fazlası ilgili belediye veya il özel idaresinden tahsil edilemezse kesinti, ilgisine göre Hazine ve Maliye Bakanlığı ya da İller Bankası Anonim Şirketi tarafından yapılır. Kesinti, belediye veya il özel idaresinin 2/7/2008 tarihli ve 5779 sayılı İl Özel İdarelerine ve Belediyelere Genel Bütçe Vergi Gelirlerinden Pay Verilmesi Hakkında Kanun gereğince aktarılan paylarından olur. Tutar, genel bütçeye gelir kaydedilmek üzere takip eden ayın sonuna kadar Bakanlık merkez muhasebe birimi hesabına aktarılır. Bu sonuç ancak yüzde yüz fazlasıyla tahsilin yapılamamasına bağlıdır.

Verilen iki aylık sürenin sonunda valiliğin yaptıracağı tespitlerle üç husus birlikte belirlenirse sınırlama ve hak mahrumiyetleri ortadan kalkar. Plan veya projelere uyulmuş, arazi tahribatı durmuş ve arazi tarımsal üretime uygun hale getirilmiş olmalıdır. Sonuç, bu tespitlerin birlikte belirlenmesine bağlıdır.

Tarımsal amaçlı yapı ve tarım dışı kullanım

5403 sayılı Kanunun 21. maddesi, başlığı ile birlikte 28/10/2020 tarihli ve 7255 sayılı Kanunun 25. maddesiyle değiştirilen metniyle düzenlenmiştir. Tarımsal amaçlı yapılarda ve tarım dışı arazi kullanımlarında izin alınması ve toprak koruma projelerine uyulması zorunludur. Bu zorunluluk, 20. maddedeki tarımsal amaçlı arazi kullanım plan ve projelerinden ayrıdır. Tarımsal amaçlı yapıya veya tarım dışı kullanıma izinsiz başlanması, alınan izne uygun kullanılmaması ya da hazırlanan toprak koruma projelerine uyulmaması halinde maddede sayılan işlemler ve yaptırımlar uygulanır. Hangi işlemin uygulanacağı, izleyen bentlerdeki ayrı şartlara bağlıdır.

Arazi kullanımına izinsiz başlanırsa veya arazi alınan izne uygun kullanılmazsa valilik işi tamamen durdurur. İş tamamlanmışsa kullanımına izin verilmez. Bu sonuç, 21. maddenin ilgili bendindeki izinsiz başlama veya izne aykırı kullanma haline özgüdür. Arazi sahibine veya araziyi bozana, bin Türk lirasından az olmamak üzere, kullanılan veya zarar verilen alanın her metrekaresi için on Türk lirası idari para cezası verilir. Büyük ova koruma alanlarında ceza iki kat uygulanır.

İdari para cezasının tebliğinden itibaren bir ay içinde başvurularak 13 veya 14. maddelerdeki izinlerin alınması şartıyla, işin tamamlanmasına veya bitmişse kullanımına izin verilebilir. İzin verilebilir ifadesi, başvurunun her halde kabul edileceği anlamına gelmez. Başvuru yapmayanlara veya izin talebi uygun görülmeyenlere, izinsiz bütün yapılarını yıkmaları ve araziyi tarımsal üretime uygun hale getirmeleri için iki ay süre verilir. Bu süre, başvurmamaya veya talebin uygun görülmemesine bağlanmıştır. İzin verilen kişiler için aynı cümleden süre çıkarılmaz.

Verilen sürede izinsiz yapıların yıkılmadığı ve arazinin tarımsal üretime uygun hale getirilmediği Bakanlık birimlerince tespit edilirse valilik faaliyeti durdurur. İlgili bendin ikinci cümlesinde belirtilen idari para cezası üç katı olarak uygulanır. Tespit Bakanlık birimlerine, faaliyeti durdurma ve üç kat cezayı uygulama valiliğe aittir. İki şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir.

Bu bentte izinsiz bütün yapılar, masrafları Bakanlıkça karşılanmak kaydıyla, bir ay içinde belediye veya il özel idaresince yıkılır. Taşınmaz tarımsal üretime uygun hale getirilir. Yıkım ve temizleme masrafları sorumlulardan Bakanlıkça genel hükümlere göre tahsil edilir.

Toprak koruma projesine aykırılık

Toprak koruma projelerine aykırı harekette valilik, bin Türk lirasından az olmamak üzere, bozulan arazinin her metrekaresi için on Türk lirası idari para cezası uygular. Projeye uygunluk için azami iki ay süre verir. Büyük ova koruma alanlarında ceza iki kat uygulanır. Bu bent proje aykırılığına ilişkindir ve izinsiz başlama usulünden ayrıdır.

Sürenin sonunda aykırı kullanım devam ederse valilik faaliyeti durdurur, verilmiş kullanım iznini iptal eder ve bendin birinci cümlesindeki idari para cezasını üç katı olarak uygular. Kullanım izninin iptali bu bentte ayrıca yazılmıştır. 20. maddedeki süre sonucuna kendiliğinden eklenemez. Bu bentte de izinsiz bütün yapılar, masrafları Bakanlıkça karşılanmak kaydıyla, bir ay içinde belediye veya il özel idaresince yıkılır ve taşınmaz tarımsal üretime uygun hale getirilir. Yıkım ile temizleme masrafları sorumlulardan genel hükümlere göre tahsil edilir. Aynı sonucun iki bentte de yer alması, bentleri tek olay şartı haline getirmez.

21. maddenin (a) veya (b) bendi uyarınca yıkım kararı alınmasına rağmen yapı bir ay içinde belediye veya il özel idaresince yıkılmazsa, masrafları Bakanlıkça karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. Yetki her iki bent için tanınmıştır. İfade yıkma zorunluluğu değil, yıkabilme veya yıktırabilmedir. Bakanlıkça yıkılan veya yıktırılan yapıların yıkım masrafları, yüzde yüz fazlasıyla ilgili belediye veya il özel idaresinden tahsil edilir. Bu sonuç, bir ay içinde yıkılmaması halinde Bakanlığın yıkabilme veya yıktırabilme yetkisine bağlıdır.

Yüzde yüz fazlasıyla yapılan bu tahsilat gerçekleşmezse, ilgisine göre Hazine ve Maliye Bakanlığı veya İller Bankası Anonim Şirketi devreye girer. İlgili belediye veya il özel idaresinin 5779 sayılı Kanun gereğince aktarılan paylarından kesinti yapılır. Tutar, genel bütçeye gelir kaydedilmek üzere takip eden ayın sonuna kadar Bakanlık merkez muhasebe birimi hesabına aktarılır. Sonuç, Bakanlıkça yıkılan veya yıktırılan yapıya ait masrafın ilgili idareden tahsil edilememesine bağlıdır.

Toprak koruma projesinin hazırlatılmaması, yetersizliği veya zamanında gerekli tadilatın yapılmaması arazi tahribine ya da toprak kaybına yol açarsa, meydana gelen zarardan metinde ayrılan kişiler sorumludur. Proje hazırlanmasına gerek olmadığına karar verenler bu kapsamdadır. Proje hazırlanmışsa projeyi hazırlayan ve onaylayanlar sorumludur. Sorumluluk, arazi tahribi veya toprak kaybı sonucuna ve bu kişi ayrımına bağlıdır.

21. maddenin nasıl uygulanacağını gösteren usul ve esasları Bakanlık, çıkaracağı yönetmelikle belirler. 19. madde, 20. madde ve 21. maddenin uygulanmasında kusuru bulunan sorumlular da bu kapsamdadır. Cezalandırma, fiilin niteliğine göre ve 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun kamu görevlilerine ilişkin hükümleri çerçevesinde yapılır.

Fiilî hisse ve tüzel kişi üzerinden devir

Tapuya tescili mümkün olmayan fiilî hisseler oluşturup, bu hisselere karşılık geldiği kabul edilen yerlerin zilyetliğini devreden kişi belli şartlarla cezalandırılır. Devir, bir özel hukuk tüzel kişisinin faaliyeti kapsamında ve o tüzel kişiyle üyelik ya da ortaklık ilişkisi kurularak yapılmış olmalıdır. Aynı işlere aracılık edilmesi de kapsamdadır. Fiil, tarım arazisinin bütünlüğünün bozulmasına ve arazinin amacı dışında kullanılmasına birlikte sebebiyet vermelidir. Hapis cezası bir yıldan üç yıla kadardır. Ayrıca yüz günden bin güne kadar adli para cezası verilir. Suç; fiilî hisse, belirtilen ilişkiyle devir veya aracılık ve her iki sonucun birlikte gerçekleşmesi unsurlarına bağlıdır.

Aynı fıkrada belirtilen fiil nedeniyle ilgili özel hukuk tüzel kişisi hakkında idari para cezası verilir. Tutar elli bin Türk lirasından iki yüz elli bin Türk lirasına kadardır. Tüzel kişi cezası, önceki cümledeki fiile ayrıca bağlanmıştır.

Tarım arazisinin bütünlüğü sağlanır ve arazi tarımsal üretime uygun duruma getirilirse bu fıkra bakımından kamu davası açılmaz. Açılmış olan kamu davası düşer. Mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar. Sonuç yalnız bu fıkraya bağlıdır ve iki şartın birlikte sağlanması gerekir.

Kooperatif veya dernek üzerinden kullanım sağlamak tek başına hukuka uygunluk oluşturmaz. Taşınmazın vasfı, fiilî bölünme, plan ve yapılaşma ayrıca incelenir. Kooperatif üzerinden alınan hissede müstakil tapu sahibi olunmayabilir. Olası bir yıkımda muhatap bulmak zorlaşabilir. Bu ihtimal, her kooperatif modelinde muhatabın bulunamayacağı anlamına gelmez.

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina

5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 184. maddesinin birinci fıkrasına göre, yapı ruhsatı alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan ya da yaptıran kişi bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Suçun maddi konusu binadır.

Yapı ruhsatı olmadan başlatılan inşaat nedeniyle kurulan şantiyeye elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişi, birinci fıkradaki hükme göre cezalandırılır. Muhatap, bağlantıyı fiilen yapan kişi değil, bağlantıya müsaade edendir. İkinci ve üçüncü fıkralar, 12 Ekim 2004 tarihinden önce yapılmış yapılar hakkında uygulanmaz. Birinci fıkradaki ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina yapma suçu bu istisnanın dışındadır.

Yapı kullanma izni alınmamış binalarda herhangi bir sınai faaliyetin yürütülmesine müsaade eden kişi, iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Bu fıkra da 12 Ekim 2004 tarihinden önce yapılmış yapılar hakkında uygulanmaz.

Üçüncü fıkra hariç 184. madde ancak belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır. Birinci ve ikinci fıkralar bu yer şartının dışında uygulanmaz.

Kişi, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirirse, birinci ve ikinci fıkralar bakımından kamu davası açılmaz. Açılmış olan kamu davası düşer ve mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar. Bu sonuç birinci ve ikinci fıkralar bakımından düzenlenmiştir.

Tapu vasfı, belge ve yıkımın sınırı

Tapu kütüğünde arazinin tarla görünmesi, yapılaşma hakkı vermeye yetmez. İmar planına uygunluk ayrıca aranır. Tarım dışı kullanım izni ile yapı ruhsatı aynı kavram değildir. Tarım yönünden uygunluk alınmış olsa da imar mevzuatı bakımından ayrıca ruhsat aranabilir. Bu anlatım, her yapı için ruhsatı zorunlu hale getirmez. Tarım dışı kullanım izni her zaman yapı ruhsatının yerini tutmaz. Ruhsatı bulunan yapı da başka mevzuat aykırılığını ortadan kaldırmaz.

Tarla vasfındaki arazide genellikle yapı izni verilmez. Yalnız tarımsal amaçlı küçük yapılar için kısıtlı izin söz konusu olabilir. Genellikle ve olabilmektedir kayıtları, mutlak bir izin yasağına dönüşmez.

Tarım arazisinde, tarım dışı kullanım izni ve yapı ruhsatı alınmadan kurulan kulübe, prefabrik ev, konteyner, sundurma, havuz, duvar ve benzeri unsurlar riskin en yüksek grubunda değerlendirilir. Bahçe evi veya hobi evi denmesi bu değerlendirmeyi değiştirmez. Bu grupta yer almak, yıkım kararının kendiliğinden verildiği veya her unsurun yıkılacağı anlamına gelmez.

İmar planına uygun alanda bulunan, gerekli yapı ruhsatı alınmış, tarım dışı kullanım izninin gerektiği yerde bu izin temin edilmiş ve idare kayıtlarında usulüne uygun görünen yapılar bakımından otomatik bir yıkım sonucundan söz edilemez. Bu kayıt, yapının yıkılmayacağı güvencesi değildir.

Uygulama çoğu durumda tespit, tebligat ve idari karar sürecinden sonra ilerler. Önce yerinde inceleme yapılır; yapı, kullanım biçimi ve arazi vasfı kayıt altına alınır. Ardından encümen veya yetkili makam kararıyla idari işlem tesis edilir, tebligat gönderilir ve verilen sürenin sonunda yıkım gündeme gelebilir. Mühürleme, faaliyeti durdurma veya acil güvenlik tedbiri daha erken aşamada da görülebilir. Bu sıra her dosyada aynı olmak zorunda değildir. Erken işlem de her olayda uygulanacak bir zorunluluk değildir.

Yıkım kararına karşı açılan davada değerlendirilen konu, genel bir yasağın varlığı değil, somut idari işlemin hukuka uygunluğudur. İptal çoğu zaman ülke genelindeki düzenlemeyi değil; yetki, usul, tebligat, tespit veya gerekçe yönünden sakat bulunan belirli işlemi kapsar. Bu kapsam her iptalde aynı biçimde gerçekleşmek zorunda değildir. Bazı istisnai durumlarda, arazinin tarım vasfında olmadığının ispatlanması veya plan değişikliği yapılması halinde yıkım kararı iptal edilebilmektedir. Bu ihtimal genel ve kesin bir iptal kuralı değildir.

İdari para cezasına başvuru

5326 sayılı Kabahatler Kanununun 27. maddesine göre, idari para cezası ile mülkiyetin kamuya geçirilmesine ilişkin idari yaptırım kararına karşı başvuru süresi, tebliğ veya tefhim tarihinden itibaren en geç on beş gündür. Başvuru sulh ceza mahkemesine yapılır. Bu süre içinde başvuru yapılmazsa idari yaptırım kararı kesinleşir. Hüküm, fıkrada sayılan bu yaptırım kararlarına ilişkindir.

Mücbir sebep yüzünden on beş günlük süre kaçırılırsa, bu sebebin kalktığı tarihten itibaren en geç yedi gün içinde karara karşı başvurulabilir. Başvuru, kararın kesinleşmesini engellemez. Mahkeme, yerine getirmeyi durdurabilir. Yedi gün yalnız mücbir sebeple kaçırılan süreye ilişkindir. Durdurma, metinde zorunlu sonuç olarak yazılmaz.

Başvuru, bizzat kanuni temsilci veya avukatın sulh ceza mahkemesine vereceği dilekçeyle yapılır. Dilekçe iki nüsha verilir. Dilekçede, idari yaptırım kararına ilişkin bilgiler ve karara karşı ileri sürülen deliller açıkça gösterilir. Süresinde başvurmayı engelleyen mücbir sebep de dayanaklarıyla dilekçede yer alır.

İdari yaptırım kararını mahkeme vermişse, bu karara karşı ancak itiraz yoluna gidilebilir. Sınır, kararın mahkeme tarafından verilmiş olmasına bağlıdır. Bütün idari yaptırım kararları için ayrıca yazılmış bir kural değildir.

Soruşturma konusu fiil suç değil de kabahat sayılarak idari yaptırım kararı verilmişse ve kovuşturmaya yer olmadığı kararına itiraz edilmişse, yaptırım kararına karşı başvuru da bu itiraz merciinde incelenir. İnceleme merciinin değişmesi, hem kabahat gerekçesine hem bu itirazın yapılmış olmasına bağlıdır.

Kovuşturma konusu fiil suç değil de kabahat sayılarak idari yaptırım kararı verilmişse ve fiilin suç oluşturmaması nedeniyle verilen beraat kararına kanun yoluna gidilmişse, yaptırım kararına itiraz da bu kanun yolu merciinde incelenir. Yol, beraatın bu nedene dayanmasına ve o beraat kararı için kanun yoluna gidilmiş olmasına bağlıdır.

İdari yaptırım kararının verildiği işlem kapsamında, aynı kişi hakkında idari yargının görev alanına giren kararlar da verilmişse inceleme birlikte yapılır. Yaptırım kararına ilişkin hukuka aykırılık iddiaları, bu işlemin iptali talebiyle birlikte idari yargı merciinde görülür. Birlikte görülme; aynı işlem, aynı kişi ve idari yargının görevine giren başka bir kararın da bulunması şartlarına bağlıdır.

Dava açma süresi

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 7. maddesine göre, özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hallerde dava açma süresi Danıştayda ve idare mahkemelerinde altmış gündür. Vergi mahkemelerinde bu süre otuz gündür. Altmış ve otuz günlük süreler ancak özel kanunda ayrı süre gösterilmeyen hallerde geçerlidir.

İdari uyuşmazlıklarda süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar. Vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümler ile bunların zam ve cezalarından doğan uyuşmazlıklarda başlangıç ayrıdır. Tahakkuku tahsile bağlı vergilerde tahsilat, tebliğ yapılan veya tebliğ yerine geçen işlemlerde tebliğ, tevkif yoluyla alınan vergilerde istihkak sahibine ödeme, tescile bağlı vergilerde tescil esas alınır. Süre, bu tarihlerden izleyen günden işler. İdarenin dava açması gereken konularda ise süre, ilgili merci veya komisyon kararının idareye geldiği tarihi izleyen günden başlar.

Adresi belli olmayan kişiye, özel kanunundaki hükme göre ilan yoluyla bildirim yapılmışsa süre farklı işler. Özel kanunda aksine hüküm yoksa süre, son ilan tarihini izleyen günden itibaren on beş gün sonra işlemeye başlar. Bu başlangıç, adresin belli olmaması, ilanın özel kanuna göre yapılması ve özel kanunda aksi hükmün bulunmaması şartlarına bağlıdır.

İlanı gereken düzenleyici işlemde dava süresi, ilan tarihini izleyen günden başlar. Bu işlem uygulanınca ilgili, düzenleyici işleme, uygulanan işleme ya da her ikisine birden dava açabilir. Düzenleyici işlemin iptal edilmemiş olması, ona dayalı işlemin iptaline engel olmaz. Kural, ilanı gereken düzenleyici işlemler hakkındadır.

2018 imar barışı, tarım arazisinde izinsiz yapılmış yapıları kalıcı biçimde yasal statüye bağlamamıştır. Yapı kayıt belgesi alınmış olsa bile devlet, gerekli gördüğü bu yapıları yıkabilir. Yapı kayıt belgesi, tapu kaydı, elektrik aboneliği veya eski tarihli satış sözleşmesi de her durumda tam koruma sağlamaz.

Eski kullanım otomatik bir muafiyet doğurmaz. Fiilî kullanım ile hukuki izin aynı şey değildir. İdarenin geçmişte sessiz kalmış olması, ileride işlem yapmasına engel olmayabilir. Her parsel, kendi belge ve izin durumuna göre değerlendirilir. Kazanılmış hak iddiası ancak hak hukuka uygun biçimde doğmuş ve idarece tanınmışsa önem taşır.

Dosyanın niteliğine göre idari işlem farklı kişilere yöneltilebilir. Malik, fiilî kullanıcı, yapıyı yapan kişi, hissedarlar veya işlemi yürüten sorumlular hakkında ayrı işlemler kurulabilir. Arazi sahibine veya araziyi bozana para cezası verilmesi, 21. maddenin izinsiz başlama ya da izne aykırı kullanma haline ilişkin bendine aittir. 20. maddede idari para cezası sorumlulara uygulanır. Bu ayrım, cezanın yalnız arsa sahibine uygulanacağı sonucu vermez.

Sık sorulan sorular

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy