Haksız Yapı Nedir? Şartları ve Hukuki Sonuçları

Haksız yapı, bir kimsenin başkasına ait taşınmaz üzerinde ya da komşu taşınmaza taşacak biçimde bir inşai faaliyet gerçekleştirmesiyle meydana gelen hukuka aykırı durumu ifade eder. Bu durum yapının tamamen başka bir parsel üzerinde kurulması şeklinde olabileceği gibi, duvar, temel, saçak, balkon veya bodrum perde duvarı gibi unsurların komşu parsele taşması niteliğindeki taşkın yapılar şeklinde de ortaya çıkabilir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 722/1 uyarınca bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini veya başkasının arazisindeki yapıda kendisinin yahut bir başkasının malzemesini kullandığında, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası haline gelir.

Mülkiyet Hakkı ve Malzemenin Kaldırılması Şartları

Türk Medeni Kanunu m. 683 uyarınca mülkiyet hakkı sahibine eşyayı hukuk kuralları dairesinde kullanma, semerelerinden faydalanma ve tasarruf etme yetkisi tanır. Haksız zilyetlikle karşılaşan malik, istihkak davası açabileceği gibi haksız müdahalenin men'ini de talep edebilir. İnşaatta kullanılan malzemenin ayrılması aşırı bir yıkıma ve zarara neden olmayacak nitelikteyse, Türk Medeni Kanunu m. 722/2-3 çerçevesinde malzeme sahibi masraflar yapıyı inşa edene ait olmak üzere bunların iadesini; benzer şekilde taşınmaz maliki de rızası haricinde meydana getirilen yapıdaki malzemenin giderleri yaptıran tarafa yükletilerek bertaraf edilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerin kullanılmasında komşuluk hukuku sınırlarına uyulması gerekir. Türk Medeni Kanunu m. 737/1 hükmü gereğince herkes, mülkiyet yetkilerini kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.

İyiniyet ve Kötüniyetin Hukuki Değerlendirmesi

Haksız yapı uyuşmazlıklarında iyiniyet; yapı sahibinin taşınmazın kendisine ait olduğunu sanması, resmi kayda, hatalı aplikasyon, kadastro veya imar paftasına güvenmesi yahut somut olayda makul araştırmayı yapmasına rağmen yanılması gibi objektif ölçütlerle değerlendirilir. Bu hususta iyiniyet iddiasının bunu ileri süren yapı sahibi tarafından somut delillerle ortaya konulması gerekir.

Sınırın bilindiği, ilgilinin uyarıldığı veya sınır tespiti kolay olduğu halde komşu parselin bilerek işgal edilmesi, ihtilafa rağmen inşaata devam edilmesi, keyfî taşkınlık yaratılması veya muvafakat yahut hukuki dayanak olmaksızın hareket edilmesi kötüniyet sayılır. Kötüniyetli yapı sahibi kural olarak yıkım ve eski hale iade masraflarını, ayrıca meydana gelen zararı ve ecrimisili üstlenir; tescil lehine tanınan istisnai korumadan yararlanamaz.

Malzemenin Sökülmemesi Durumunda Tazminat

Kullanılan malzemenin sökülüp alınmadığı hallerde Türk Medeni Kanunu m. 723 uyarınca arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Yapıyı inşa eden arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir. Buna karşılık yapıyı inşa eden malzeme sahibi iyiniyetli değilse hâkimin takdir edeceği tazminat miktarı, söz konusu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri aşmayabilir.

Haksız yapının muhafaza edildiği durumlarda yapı bedeli belirlenirken sebepsiz zenginleşmenin önlenmesi amacıyla yıpranma indirimli maliyet ile arsadaki değer artışı değerlendirilir ve bu tutarlardan düşük olanı üzerinden inceleme yapılabilir.

Arsa Mülkiyetinin Devri ve Taşkın Yapı Rejimi

Yapının değeri açıkça arsa değerinden fazla olduğu takdirde Türk Medeni Kanunu m. 724 uyarınca iyiniyetli taraf, uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine devredilmesini talep edebilir.

Sınırı aşan yapılar Türk Medeni Kanunu m. 725 çerçevesinde ele alınır. Yapıyı inşa eden malikin komşu parsele sarkan bölüm üzerinde önceden tesis edilmiş bir irtifakı mevcutsa, söz konusu taşkın kısım asıl taşınmazın bütünleyici parçası vasfını kazanır. Buna karşılık irtifak hakkının bulunmadığı hallerde, arsa sahibinin taşkınlığı öğrendiği andan itibaren on beş günlük sürede itirazda bulunmaması ve somut koşulların bunu haklı kılması kaydıyla; yapıyı iyiniyetle vücuda getiren şahıs, denk bir karşılık ödeyerek taşan alan üzerinde irtifak tesis edilmesini yahut parsel parçasının mülkiyetinin kendisine aktarılmasını dava edebilir.

İyiniyetli yapı sahibinin taşan kısım üzerinde hak talebinde bulunmasında; iyiniyetin objektif kriterlere dayanması, sökümün ağır ve aşırı bir zarara yol açması ve taşınmazın cüzi bir bölümünün işgali halinde menfaatler dengesinin bunu haklı kılması gibi unsurlar değerlendirilerek uygun bir bedel karşılığı kısmi tescil veya üst hakkı tesis edilmesi gündeme gelebilir.

Kamu Taşınmazları, İmar Barışı ve Zamanaşımı

Hazine veya orman gibi kamu taşınmazları üzerine haksız yapı inşa edilmesi durumunda yıkım ve tahliye uygulanır; tescil veya bedel istisnalarından yararlanma imkânı son derece sınırlıdır. Ayrıca bu taşınmazlarda idari süreçler özel hukuk yaptırımlarından bağımsız şekilde işler.

İmar barışı kapsamında temin edilen Yapı Kayıt Belgesi idari nitelikte bir düzenek olup mülkiyet hakkı aktarmaz. Taşkın yapı ve haksız inşai müdahalelerden doğan uyuşmazlıklarda arsa malikinin mülkiyetten kaynaklanan ayni hakları esas alınır.

Haksız yapının yıkımı ve müdahalenin men'i talepleri ayni nitelik taşıdığı için zamanaşımı işlemez. Bununla birlikte arsa malikinin uzun yıllar sessiz kalarak karşı tarafta muvafakat görünümü oluşturması halinde Türk Medeni Kanunu m. 2 gereğince hakkın kötüye kullanılması itirazı ileri sürülebilir. Çünkü herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kuralına uymak zorundadır ve hukuk düzeni açıkça kötüye kullanılan bir hakkı korumaz.

Arsa maliki, haksız yapı sebebiyle taşınmazının geçmiş kullanımı için yapı sahibinden emsal kira bedeli üzerinden beş yıla kadar ecrimisil talep edebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Haksız yapıdan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy