Gayrimenkul Sertifikasının Tanımı ve Niteliği
Gayrimenkul sertifikaları; ihraç tutarı inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere çıkarılan, ihraç konusu gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini ya da bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden, nominal değeri eşit sermaye piyasası araçlarıdır. Bu enstrümanlar aracılığıyla bir yandan gayrimenkul projelerine finansman sağlanırken diğer yandan yatırımcılara projeden pay alma veya edim talep etme imkanı tanınır.
İhraççının Yükümlülükleri: Asli ve Tali Edim Ayrımı
Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği (VII-128.2) kapsamında ihraççı, asli edim olarak izahname veya ihraç belgesinde yer alan şartlara uygun biçimde ifa süresinde mülkiyeti hak sahipleri adına kurmak ve bağımsız bölümü teslim etmekle yükümlüdür. Tali edim ise söz konusu belgelere göre bağımsız bölümlerin ihraççı eliyle elden çıkarılması neticesinde elde edilen hasılatın sertifika sahiplerine payları oranında paylaştırılmasını ifade eder.
Yatırımcıların asli edim talep süresi dolduğunda bu yönde müracaat etmemeleri veya ihraç belgesindeki şartları sağlayamamaları halinde tali edimi benimsedikleri kabul edilir. Gayrimenkul sertifikalarının yurt dışındaki yatırımcılara sunulması ihtimalinde ise Tebliğ'de bu duruma özgü özel bir kural yer almamakla birlikte, asli edim ifa edilirken izahnamelerde 2644 sayılı Tapu Kanunu ile ilgili mevzuatın amir hükümlerinin gözetilmesi zorunludur.
Tali Edim Süreci ve İtfa Bedelinin Belirlenmesi
Tali edim ifa süresi bitiminde satılamayan bağımsız bölümlerin bulunması durumunda, bu bağımsız bölümlere karşılık gelen gayrimenkul sertifikalarının itfasında, sertifikaların vadesinden önceki üç aylık dönemde borsada oluşan ağırlıklı fiyatların ortalaması esas alınır. Söz konusu fiyatın hesaplanamaması veya hesaplanan fiyatın Borsa ya da Sermaye Piyasası Kurulu tarafından tespit edilmesi halinde ise değer tespiti yaptırılacak bir değerleme raporu uyarınca gerçekleştirilir.
İhraç Fonlarının Korunması ve Hukuki Statüsü
Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği (VII-128.2) uyarınca ihraçtan sağlanan fonlar yürütülen gayrimenkul projesi haricinde bir amaçla kullanılamaz; bu fonlar rehin edilemez ve teminat olarak gösterilemez. Düzenleme kapsamında ihraç fonlarının kamu alacaklarının tahsili amacıyla dahi haczedilemeyeceği, haklarında ihtiyati tedbir uygulanamayacağı ve fonların iflas masasına dahil edilemeyeceği kurala bağlanmış olmakla birlikte, bu korumanın 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun emredici hükümleri karşısındaki tatbiki hukuki tartışma konusudur. Öte yandan gayrimenkul sertifikalarının halka arzında asli ve tali edimlerin yerine getirilmesi için zorunlu tutulan banka garantisi şartı kaldırılmış olup bunun yerine yapı denetim kuruluşları tarafından düzenlenecek fizibilite raporlarına ilişkin esaslar getirilmiştir.
Kentsel Dönüşüm Projelerinde Uygulanan İstisnalar
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm ihraçlarında; TOKİ, İller Bankası ve bunların bağlı ortaklıkları ile iştiraklerinin ihraççı konumunda bulunmadığı ancak mülkiyetlerindeki arsa veya arazilerin kısmen ya da tamamen projeye konu edildiği durumlarda, ihraççının arsa mülkiyetine tek başına sahip olması ve tapunun kat irtifakına dönüştürülmesi ya da ihraççı lehine kat irtifakı kurulması şartı aranmaz. Anılan kurumların ihraççı veya garantör olduğu kentsel dönüşüm projelerinde fizibilite ve inşaat ilerleme raporları bizzat ilgili kurum tarafından tanzim edilebilir. Sermaye Piyasası Kurulu, kentsel dönüşüm projelerine tanınan bu istisnalar bakımından başvuru bazında farklı esaslar belirleme yetkisini haizdir.
Kentsel dönüşüm projelerine dayalı ihraçlarda projenin hayata geçirilememesi yahut en az bir yıl olarak saptanacak müddeti aşacak şekilde gecikmesi halinde; sertifikaların, ihraç tutarının altına inmeyecek bir bedel ve şayet izahname veya ihraç belgesine dercedilmişse cezai şart ödenerek itfası mümkündür.
İnşaat Projesinin Gecikmesi ve Sertifika Sahipleri Toplantısı
İnşaat projesinin izahname veya ihraç belgesinde tayin edilen ifa sürelerinde ve esaslar çerçevesinde yerine getirilemeyeceğinin anlaşıldığı tarihten itibaren 15 iş günü içinde fizibilite raporu hazırlanarak 180 günü aşmamak kaydıyla ek süre talep edilebilir. Ek süre sonunda veya bu yönde bir talepte bulunulmaksızın vade sonunda edimlerin yerine getirilememesi veya getirilemeyeceğinin anlaşılması durumunda proje gerçekleşmemiş kabul edilir ve ihraççı, sertifikaların itfa bedeli ile belgede yer alan cezai şartı yatırımcılara ödemekle yükümlü olur.
İhraççının itfa bedeli ve cezai şart yükümlülüğünü ifa edememesi halinde gayrimenkul sertifikası sahipleri toplantısı yapılır. Toplantıda projenin tamamlatılması veya yetkili kuruluş bünyesinde bloke edilmiş fon ile projede ihraca konu olup tamamlanmayan kısmın satılarak bedelinin sahip olunan sertifikalar oranında yatırımcılara iadesi hususu karara bağlanır.
Asli edim talebinde bulunmayan yatırımcıların hakları nelerdir?
Asli edim süresi içinde mülkiyet devri talebinde bulunmayan veya ihraç belgesindeki şartları yerine getiremeyen yatırımcılar tali edimi kabul etmiş sayılır; bu kapsamda bağımsız bölümler ihraççı tarafından satılarak temin edilen bedel payları nispetinde dağıtılır.
Tali edim süresinde satılamayan bağımsız bölümler nasıl itfa edilir?
Satılamayan bağımsız bölümlere karşılık gelen sertifikaların itfasında, vadeden önceki üç aylık dönemde borsada oluşan ağırlıklı fiyat ortalaması esas alınır; bu fiyatın hesaplanamaması ya da Borsa veya Sermaye Piyasası Kurulu tarafından tespit edilmesi hallerinde ise değerleme raporu uyarınca belirlenen değer dikkate alınır.
İnşaat projesinin gecikmesi halinde ihraççı ek süre talep edebilir mi?
Projenin süresinde tamamlanamayacağının anlaşılmasından itibaren 15 iş günü içinde bir fizibilite raporu hazırlanarak en çok 180 günlük ek süre talep edilmesi mümkündür.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy