Emlak dolandırıcılığı, taşınmaz alım, satım veya kiralama işlemlerinde hileli hareketlerle mağdurun aldatılması, onun ya da üçüncü bir kişinin zararına yol açılarak failin kendisine veya başkasına haksız menfaat sağlamasıyla meydana gelir. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun 157. maddesi uyarınca hileli davranışlarla kişiyi aldatıp menfaat temin eden faile bir yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezası verilir. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan işlemler mevzuat gereği yalnızca Tapu Müdürlüğü nezdinde resmi senet düzenlenerek geçerli biçimde kurulabildiğinden, resmi şekil şartına uyulmaksızın yürütülen süreçler suistimallere açık hâle gelmektedir.
5237 sayılı TÜRK CEZA KANUNU m. 157Kaynağı aç
başkasının zararına olarak, kendisine veya başkasına bir yarar sağlayan kişiye
bir yıldan beş yıla kadar hapis ve beşbin güne kadar adlî para cezası verilir.
Nitelikli dolandırıcılık
Dolandırıcılık Suçunun Unsurları ve Hukuki Uyuşmazlıktan Ayrımı
Bir fiilin dolandırıcılık suçunu oluşturabilmesi için failin hileli davranışlar sergilemesi, bu hareketlerin mağduru yanıltabilecek ve aldatabilecek yoğunlukta olması ve eylemler sonucunda haksız bir ekonomik yararın doğması şartlarının bir arada gerçekleşmesi gerekir. Failin en başından itibaren suç kastıyla hareket ederek bilerek ve isteyerek iradeyi sakatlaması, oluşan nesnel ekonomik zarar ile sergilenen hileli eylem arasında nedensellik bağının kurulması zorunludur. Dolandırıcılıkta suç kastı eylemin başlangıcında bulunurken, teslimin hukuka uygun ve aldatılmamış özgür iradeyle yapıldığı güveni kötüye kullanma suçunda kast sonradan ortaya çıkmakta; hırsızlık suçunda ise taşınır mal rıza hilafına alınmaktadır.
Taşınmaz satışı ve kiralanmasına ilişkin her borca aykırılık ceza hukuku anlamında suç teşkil etmez. Aldatmanın varlığından söz edebilmek için basit bir yalan yeterli görülmemekte, fiilin hile niteliği taşıması aranmaktadır. Yargıtay Ceza Genel Kurulunun 2012/15-1379 Esas ve 2013/60 Karar sayılı ilamında vurgulandığı üzere hile, belirli bir yoğunluk, ağırlık ve ustalık barındıran nitelikli bir yalandır. Failin sergilediği hareketlerin mağdurun denetim imkânını ortadan kaldıracak ya da inceleme yapma eğilimini etkisiz kılacak biçimde dış olgularla desteklenmesi zorunludur. Hangi davranışların bu niteliği taşıdığı yönünde soyut bir kural belirlenemeyeceğinden, olayın somut özellikleri, mağdurun konumu, fiille ilişkisi ve kullanılan belgelerin mahiyeti her olay özelinde ayrı ayrı değerlendirilir.
Nitelikli Dolandırıcılık Hâlleri ve Cezayı Artıran Nedenler
Taşınmazlara yönelik dolandırıcılık fiillerinin kanunda gösterilen belirli vasıtalar veya kurumsal unvanlar kullanılarak icra edilmesi hâlinde ceza ağırlaşır. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun 158. maddesinin birinci fıkrası uyarınca suçun kamu kurum ve kuruluşlarının araç olarak kullanılması suretiyle ya da bu kurumların zararına işlenmesi (d ve e bentleri); ilan, yazışma ve ödeme aşamalarında bilişim sistemlerinin, banka veya kredi kurumlarının araç kılınması (f bendi); tacir veya şirket yöneticisi olan ya da şirket adına hareket eden kişilerin ticari faaliyetleri sırasında yahut kooperatif yöneticilerinin kooperatif faaliyeti kapsamında gerçekleştirmesi (h bendi) nitelikli hâl kabul edilmiştir.
5237 sayılı TÜRK CEZA KANUNU m. 158Kaynağı aç
a) Dinî inanç ve duyguların istismar edilmesi suretiyle,
b) Kişinin içinde bulunduğu tehlikeli durum veya zor şartlardan yararlanmak
suretiyle,
c) Kişinin algılama yeteneğinin zayıflığından yararlanmak suretiyle,
d) Kamu kurum ve kuruluşlarının, kamu meslek kuruluşlarının, siyasi
parti, vakıf veya dernek tüzel kişiliklerinin araç olarak kullanılması
suretiyle,
e) Kamu kurum ve kuruluşlarının zararına olarak,
f) Bilişim sistemlerinin, banka veya
kredi kurumlarının araç olarak kullanılması suretiyle,
g) Basın ve yayın araçlarının sağladığı kolaylıktan yararlanmak
suretiyle,
h) Tacir veya şirket yöneticisi olan ya da şirket adına hareket eden
kişilerin ticari faaliyetleri sırasında; kooperatif yöneticilerinin
kooperatifin faaliyeti kapsamında,
i) Serbest meslek sahibi kişiler tarafından, mesleklerinden dolayı
kendilerine duyulan güvenin kötüye kullanılması suretiyle,
j) Banka veya diğer kredi kurumlarınca tahsis edilmemesi gereken bir
kredinin açılmasını sağlamak maksadıyla,
k) Sigorta bedelini almak maksadıyla,
l) (Ek: 24/11/2016-6763/14 md.) Kişinin,
kendisini kamu görevlisi veya banka, sigorta ya da kredi kurumlarının çalışanı
olarak tanıtması veya bu kurum ve kuruluşlarla ilişkili olduğunu söylemesi
suretiyle,
İşlenmesi halinde, üç yıldan on yıla kadar hapis ve beşbin güne kadar
adlî para cezasına hükmolunur. (Ek cümle: 29/6/2005 – 5377/19 md.; Değişik:
3/4/2013-6456/40 md.) Ancak, (e), (f), (j), (k) ve (l) bentlerinde sayılan
hâllerde hapis cezasının alt sınırı dört yıldan, adli para cezasının miktarı suçtan
elde edilen menfaatin iki katından az olamaz.[71]
(2) Kamu görevlileriyle ilişkisinin olduğundan, onlar nezdinde hatırı
sayıldığından bahisle ve belli bir işin gördürüleceği vaadiyle aldatarak,
başkasından menfaat temin eden kişi, yukarıdaki fıkra hükmüne göre
cezalandırılır.
(3) (Ek fıkra: 24/11/2016-6763/14 md.)
Bu madde ile 157 nci maddede yer alan suçların, üç veya daha fazla kişi tarafından
birlikte işlenmesi hâlinde verilecek ceza yarı oranında; suç işlemek için
teşkil edilmiş bir örgütün faaliyeti çerçevesinde işlenmesi hâlinde verilecek
ceza bir kat artırılır.
Daha az cezayı gerektiren hal
Nitelikli dolandırıcılık suçunun temel cezası üç yıldan on yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezası olarak düzenlenmiştir. Bununla birlikte kamu kurum ve kuruluşlarının zararına işlenme ile bilişim sistemlerinin, banka veya kredi kurumlarının araç olarak kullanılması hâllerini kapsayan bentler bakımından hapis cezasının alt sınırı dört yıldan, uygulanacak adli para cezasının miktarı ise eylem sonucunda temin edilen haksız yararın iki katından az olamamaktadır.
Fiilin birden fazla kişi tarafından müştereken icra edilmesi durumunda yaptırımlar artırılır. Türk Ceza Kanunu'nun 157. ve 158. maddelerinde düzenlenen dolandırıcılık fiillerinin üç veya daha fazla kişi tarafından birlikte işlenmesi hâlinde verilecek temel ceza yarı oranında; suç işlemek amacıyla kurulmuş bir örgütün faaliyeti çerçevesinde işlenmesi durumunda ise bir kat artırılarak belirlenir.
Alacağın Tahsili Amacı, Şikayet ve Uzlaştırma Usulü
Dolandırıcılık eyleminin mevcut ve hukuki bir ilişkiye dayanan alacağın tahsili maksadıyla gerçekleştirilmesi hâlinde, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun 159. maddesi gereğince daha az cezayı gerektiren özel bir sorumluluk doğar. Bu kapsamda faile altı aydan bir yıla kadar hapis veya adli para cezası verilir ve fiilin adli makamlarca takibi mağdurun şikayetine tabi tutulur.
5237 sayılı TÜRK CEZA KANUNU m. 159Kaynağı aç
alacağı tahsil amacıyla işlenmesi halinde, şikayet üzerine, altı aydan bir yıla
kadar hapis veya adlî para cezasına hükmolunur.
Kaybolmuş veya hata sonucu ele geçmiş eşya üzerinde tasarruf
Genel kural olarak dolandırıcılık suçu savcılık tarafından re'sen soruşturulur ve yetkili makamlar olayı öğrendiğinde kendiliğinden harekete geçer; dolayısıyla alacağın tahsiline dayalı istisna saklı kalmak üzere ayrı bir şikayet süresi aranmaz. Türk Ceza Kanunu'nun 157. maddesinde tanımlanan basit dolandırıcılık suçu uzlaştırma usulü kapsamında yer aldığından, soruşturma ve kovuşturma sürecinde taraflara uzlaşma teklifinde bulunulur. Yargılamada görevli mahkeme basit dolandırıcılık bakımından Asliye Ceza Mahkemesi, nitelikli hâller bakımından ise Ağır Ceza Mahkemesidir.
Etkin Pişmanlık Hükümleri ve Zamanaşımı Süreleri
Suç tamamlandıktan sonra uğranılan zararın fail, azmettiren veya yardım eden tarafından giderilmesi durumunda cezada kanuni indirim uygulanır. Hakkında henüz kamu davası açılmadan, yani kovuşturma evresine geçilmeden önce failin pişmanlık sergileyerek zararı aynen geri verme veya tazmin yoluyla eksiksiz karşılaması durumunda cezanın üçte ikisine kadarı indirilir. Pişmanlığın kovuşturma başladıktan sonra ancak mahkemece hüküm tesis edilmeden evvel ortaya konulması hâlinde yapılacak indirim cezanın yarısına kadardır. Zararın sadece kısmen karşılanması durumunda etkin pişmanlık indiriminin tatbik edilebilmesi için mağdurun açık rızası aranır.
5237 sayılı TÜRK CEZA KANUNU m. 168Kaynağı aç
(1) Hırsızlık, mala zarar verme, güveni kötüye kullanma, dolandırıcılık,
hileli iflâs, taksirli iflâs (…)[72]
suçları tamamlandıktan sonra ve fakat bu nedenle hakkında kovuşturma başlamadan
önce, failin, azmettirenin veya yardım edenin bizzat pişmanlık göstererek
mağdurun uğradığı zararı aynen geri verme veya tazmin suretiyle tamamen
gidermesi halinde, verilecek cezanın üçte ikisine kadarı indirilir.
(2) Etkin pişmanlığın kovuşturma başladıktan sonra ve fakat hüküm
verilmezden önce gösterilmesi halinde, verilecek cezanın yarısına kadarı
indirilir.
(3) Yağma suçundan dolayı etkin pişmanlık gösteren kişiye verilecek
cezanın, birinci fıkraya giren hallerde yarısına, ikinci fıkraya giren hallerde
üçte birine kadarı indirilir.
(4) Kısmen geri verme veya tazmin
halinde etkin pişmanlık hükümlerinin uygulanabilmesi için, ayrıca mağdurun
rızası aranır.
(5) (Ek: 2/7/2012 – 6352/84 md.) Karşılıksız yararlanma suçunda, fail, azmettiren veya yardım edenin
pişmanlık göstererek mağdurun, kamunun veya özel hukuk tüzel kişisinin uğradığı
zararı, soruşturma tamamlanmadan önce tamamen tazmin etmesi halinde kamu davası
açılmaz; zararın hüküm verilinceye kadar tamamen tazmin edilmesi halinde ise,
verilecek ceza üçte birine kadar indirilir. Ancak kişi, bu fıkra hükmünden iki
defadan fazla yararlanamaz.
Tüzel kişiler hakkında güvenlik tedbiri uygulanması
Dava zamanaşımı 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun 66. maddesi çerçevesinde cezanın üst sınırına, seçimlik cezalarda hapis süresine ve dosyadaki delillere göre nitelikli hâllere göre belirlenir. Bu doğrultuda basit dolandırıcılık fiilinde dava zamanaşımı süresi 8 yıl, nitelikli dolandırıcılıkta ise 15 yıldır. Zamanaşımı süresi kural olarak tamamlanan suçlarda suçun tamamlandığı tarihten, teşebbüs aşamasında kalan fiillerde son icra hareketinin yapıldığı günden, kesintisiz suçlarda kesintinin gerçekleştiği ve zincirleme suçlarda son suçun işlendiği günden itibaren işlemeye başlar.
5237 sayılı TÜRK CEZA KANUNU m. 66Kaynağı aç
kamu davası;
a) Ağırlaştırılmış müebbet hapis cezasını gerektiren suçlarda otuz yıl,
b) Müebbet hapis cezasını gerektiren suçlarda yirmibeş yıl,
c) Yirmi yıldan aşağı olmamak üzere hapis cezasını gerektiren suçlarda
yirmi yıl,
d) Beş yıldan fazla ve yirmi yıldan az hapis cezasını gerektiren suçlarda
onbeş yıl,
e) Beş yıldan fazla olmamak üzere hapis veya adlî para cezasını
gerektiren suçlarda sekiz yıl,
geçmesiyle düşer.
(2) Fiili işlediği sırada oniki yaşını doldurmuş olup da onbeş yaşını
doldurmamış olanlar hakkında, bu sürelerin yarısının; onbeş yaşını doldurmuş olup
da onsekiz yaşını doldurmamış olan kişiler hakkında ise, üçte ikisinin
geçmesiyle kamu davası düşer.
(3) Dava zamanaşımı süresinin belirlenmesinde dosyadaki mevcut deliller
itibarıyla suçun daha ağır cezayı gerektiren nitelikli halleri de göz önünde bulundurulur.
(4) Yukarıdaki fıkralarda yer alan sürelerin belirlenmesinde suçun
kanunda yer alan cezasının yukarı sınırı göz önünde bulundurulur; seçimlik cezaları
gerektiren suçlarda zamanaşımı bakımından hapis cezası esas alınır.
(5) (Değişik: 29/6/2005 – 5377/8
md.) Aynı fiilden dolayı tekrar yargılamayı gerektiren hallerde, mahkemece
bu husustaki talebin kabul edildiği tarihten itibaren fiile ilişkin zamanaşımı
süresi yeni baştan işlemeye başlar.
(6) Zamanaşımı, tamamlanmış suçlarda suçun işlendiği günden, teşebbüs
halinde kalan suçlarda son hareketin yapıldığı günden, kesintisiz suçlarda
kesintinin gerçekleştiği ve zincirleme suçlarda son suçun işlendiği günden, çocuklara
karşı üstsoy veya bunlar üzerinde hüküm ve nüfuzu olan kimseler tarafından
işlenen suçlarda çocuğun onsekiz yaşını bitirdiği günden itibaren işlemeye
başlar.
(7) Bu Kanunun İkinci Kitabının Dördüncü Kısmında yazılı ağırlaştırılmış
müebbet veya müebbet veya on yıldan fazla hapis cezalarını gerektiren suçların
yurt dışında işlenmesi halinde dava zamanaşımı uygulanmaz.
Dava zamanaşımı süresinin durması veya kesilmesi
Tutuklama Koşulları ve Mağdurun Malvarlığını Koruma Yolları
Dolandırıcılık suçu 5271 sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu'nun 100. maddesinin üçüncü fıkrasında yer verilen katalog suçlar arasında sayılmamıştır. Bu nedenle soruşturma veya kovuşturma evresinde şüpheli ya da sanık hakkında tutuklama tedbirinin uygulanabilmesi için kuvvetli suç şüphesini ortaya koyan somut delillerin ve kanundaki genel tutuklama nedenlerinin varlığı ile kararın ölçülülük ilkesine uygun düşmesi şarttır.
5271 sayılı CEZA MUHAKEMESİ KANUNU m. 100Kaynağı aç
delillerin ve bir tutuklama nedeninin bulunması halinde, şüpheli veya sanık
hakkında tutuklama kararı verilebilir. İşin önemi, verilmesi beklenen ceza veya
güvenlik tedbiri ile ölçülü olmaması halinde, tutuklama kararı verilemez.[13]
(2) Aşağıdaki hallerde bir tutuklama nedeni var sayılabilir:
a) Şüpheli veya sanığın kaçması, saklanması veya kaçacağı şüphesini
uyandıran somut olgular varsa.
b) Şüpheli veya sanığın davranışları;
1. Delilleri yok etme, gizleme veya değiştirme,
2. Tanık, mağdur veya başkaları üzerinde baskı yapılması girişiminde
bulunma,
Hususlarında kuvvetli şüphe oluşturuyorsa.
(3) Aşağıdaki suçların işlendiği hususunda somut
delillere dayanan kuvvetli şüphe sebeplerinin varlığı halinde, tutuklama
nedeni var sayılabilir:[14]
a) 26.9.2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununda yer alan;[15]
1. Soykırım ve insanlığa karşı suçlar (madde 76, 77, 78),
2. (Ek:6/12/2019-7196/58 md.)[16]
Göçmen kaçakçılığı ve insan ticareti (madde 79, 80)
3. Kasten öldürme (madde 81, 82, 83),
4.(Ek: 6/12/2006 – 5560/17 md.) Kasten yaralama (madde 86, fıkra
3, bent b, e ve f) ve neticesi sebebiyle ağırlaşmış kasten yaralama (madde 87),[17]
5. İşkence (madde 94, 95)
6. Cinsel saldırı (birinci fıkra hariç, madde 102),
7. Çocukların cinsel istismarı (madde 103),
8.(Ek: 6/12/2006 – 5560/17 md.) Hırsızlık
(madde 141, 142) ve yağma (madde 148, 149),
9. Uyuşturucu veya uyarıcı madde imal ve ticareti (madde 188),
10. Suç işlemek amacıyla örgüt kurma
(iki, yedi ve sekizinci fıkralar hariç, madde 220),
11. Devletin Güvenliğine Karşı Suçlar (madde 302, 303, 304, 307, 308),
12. Anayasal Düzene ve Bu Düzenin İşleyişine Karşı Suçlar (madde 309,
310, 311, 312, 313, 314, 315),
b) 10.7.1953 tarihli ve 6136 sayılı Ateşli Silahlar ve Bıçaklar ile Diğer
Aletler Hakkında Kanunda tanımlanan silah kaçakçılığı (madde 12) suçları.
c) 18.6.1999 tarihli ve 4389 sayılı Bankalar Kanununun 22 nci maddesinin
(3) ve (4) numaralı fıkralarında tanımlanan zimmet suçu.
d) 10.7.2003 tarihli ve 4926 sayılı Kaçakçılıkla Mücadele Kanununda
tanımlanan ve hapis cezasını gerektiren suçlar.
e) 21.7.1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma
Kanununun 68 ve 74 üncü maddelerinde tanımlanan suçlar.
f) 31.8.1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanununun 110 uncu maddesinin
dört ve beşinci fıkralarında tanımlanan kasten orman yakma suçları.
g) (Ek: 27/3/2015-6638/14 md.) 6/10/1983 tarihli ve 2911 sayılı
Toplantı ve Gösteri Yürüyüşleri Kanununun 33 üncü maddesinde sayılan suçlar.
h) (Ek: 27/3/2015-6638/14 md.) 12/4/1991 tarihli ve 3713 sayılı
Terörle Mücadele Kanununun 7 nci maddesinin üçüncü fıkrasında belirtilen
suçlar.
i) (Ek:12/5/2022-7406/9 md.) Kadına karşı işlenen kasten yaralama
suçu.
j) (Ek:12/5/2022-7406/9 md.) Sağlık kurum ve kuruluşlarında görev
yapan personele karşı görevleri sırasında veya görevleri dolayısıyla işlenen
kasten yaralama suçu.
k) (Ek:10/10/2024-7528/35 md.) Millî Eğitim Bakanlığına bağlı
resmî eğitim kurumlarında yönetici, öğretmen, usta öğretici, yabancı uyruklu
öğrencilerin eğitimine yönelik Millî Eğitim Bakanlığı tarafından yürütülen
projelerde öğretici/öğretmen veya rehber danışman; özel öğretim kurumlarında
yönetici, öğretmen, uzman öğretici ve usta öğretici olarak görev yapanlar ile
Millî Eğitim Bakanlığına bağlı resmî eğitim kurumları ve özel öğretim
kurumlarında ders ücreti karşılığı ders okutanlara ve diğer kamu kurum ve
kuruluşlarında görev yapan öğretmenlere karşı görevleri sırasında veya
görevleri sebebiyle işlenen kasten yaralama suçu.
(4) (Değişik: 2/7/2012-6352/96 md.) Sadece adlî para cezasını
gerektiren suçlarda veya vücut dokunulmazlığına karşı kasten işlenenler hariç
olmak üzere hapis cezasının üst sınırı iki yıldan fazla olmayan suçlarda
tutuklama kararı verilemez.[18]
Tutuklama kararı
Mağdurlar, ceza yargılamasında kamu davasına katılan sıfatıyla dahil olarak haklarını arayabilecekleri gibi malvarlığı kayıplarını gidermek üzere hukuk mahkemelerinde de dava açabilir. Haksız fiilden kaynaklanan zararların ve ödenen meblağın tahsili amacıyla tazminat veya alacak davası ikame edilebilir. Sahte senet veya yetkisiz işlemler neticesinde tapu sicilinde tescil gerçekleşmişse taşınmazın mülkiyetinin geri kazandırılması için tapu iptal ve tescil davasına başvurulur. Dava süresince hak kaybının önüne geçmek adına taşınmaz kaydı veya failin malvarlığı üzerinde ihtiyati tedbir veya ihtiyati haciz kararı verilmesi talep edilebilir.
Emlak dolandırıcılığı şikayeti nereye ve hangi sürede yapılır?
Şikayetler Cumhuriyet Başsavcılığına veya polis ve jandarma birimlerine suç duyurusuyla iletilir; suç kural olarak re'sen takip edildiğinden alacağın tahsili amacıyla işlenen istisna haricinde hak düşürücü şikayet süresi bulunmaz.
Her taşınmaz satış uyuşmazlığı dolandırıcılık suçu sayılır mı?
Hayır, basit bir yalan veya borcun ödenmemesi suç sayılmaz; failin en baştan itibaren suç kastıyla hareket etmesi, denetim imkânını ortadan kaldıran ustaca ve yoğun hileli davranışlar sergilemesi gerekir.
Dolandırılan kişi taşınmazını veya ödediği parayı nasıl geri alır?
Ödenen bedelin tahsili için hukuk mahkemelerinde haksız fiile dayalı tazminat veya alacak davası açılabilir; sahte ve usulsüz devirlerde ise tapu iptal ve tescil davası açılarak taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir istenebilir.
Failin uğranılan zararı sonradan ödemesi cezayı nasıl etkiler?
Zararın tamamen giderilmesi kovuşturma başlamadan önce üçte ikiye, kovuşturma başladıktan sonra hükümden önce ise yarıya kadar ceza indirimi sağlar; zararın kısmen ödenmesinde ise indirim için mağdurun rızası şarttır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy