İmar Planı ve Düzenleme Ortaklık Payı Uygulamasında İdarenin Yetkisi
İmar sınırları içinde yer alan binalı veya binasız taşınmazların maliklerin muvafakati aranmaksızın birleştirilmesi, imar planına uygun ada ve parsellere ayrılması, hak sahiplerine dağıtılması ve re'sen tescili konusunda 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinin birinci fıkrası uyarınca belediyeler yetkilidir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerlerde ise bu yetkiler valilikler tarafından kullanılır. Yapılan imar düzenlemeleri sırasında kamu hizmet alanlarının oluşturulması ve düzenleme sebebiyle taşınmazlarda meydana gelen değer artışları karşılığında maliklerden Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) adı altında kesinti yapılabilmektedir. Ancak 3194 sayılı Kanun'un 18. maddesinin ikinci fıkrası gereğince bu kesinti, taşınmazların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini (%45) aşamaz.
3194 sayılı İMAR KANUNU m. 18Kaynağı aç
Yasal DOP Kesinti Sınırı ve Kamu Hizmet Alanlarının Kapsamı
Belediyelerce yol, park ve okul gibi umumi hizmetlerin temini amacıyla yapılabilecek bedelsiz kesintinin üst sınırı yüzde 45 olarak belirlenmiştir. Yapılan yasal düzenlemeler sonrasında Kamu Ortaklık Payı (KOP) uygulamasına son verilmiş; okul, sağlık ocağı, semt spor sahası, karakol, ibadet alanı, park ve pazar yeri gibi kamu hizmeti alanları doğrudan DOP kapsamına dâhil edilmiştir. Bu doğrultuda, kamu hizmet alanları için yüzde 45'e kadar yapılabilecek kesinti dışında ayrıca bir kamu hissesi ayrılamaz. Taşınmazdan yapılan DOP kesintisinin yüzde 45 sınırını aşması hukuka aykırılık teşkil eder ve malike dava açma hakkı kazandırır.
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca düzenleme ortaklık payları; yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri, karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı eğitim tesisleri, kreş, gündüz bakım evi, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, erişme kontrollü yol, su yolu, sosyal ve kültürel tesis alanları ile teknik altyapı alanları gibi zorunlu umumi ve kamu hizmetleri için ayrılır. DOP yoluyla elde edilen alanlar sadece kamu yararı taşıyan bu hizmetler için kullanılabilir; söz konusu yerlerin ticari amaçlara ya da özel site kullanımına tahsis edilmesi hukuken mümkün değildir.
Eşit İşlem İlkesi ve Bir Defadan Fazla Kesinti Yasağı
Aynı imar adasında yer alan komşu parseller arasında farklı DOP oranlarının tatbik edilmesi ya da haklı bir sebep olmaksızın bir parselden diğerlerine nazaran fazladan kesinti yapılması eşit işlem ilkesini ihlal eder. Bu tür hakkaniyete aykırı uygulamalar parselasyon planının iptali davasına doğrudan gerekçe oluşturur. Çanakkale Kepez bölgesindeki bazı taşınmazlarda yasal sınır olan yüzde 45 oranını aşan kesintilerin tespiti üzerine açılan davalarda imar planı ve parselasyon işlemlerine karşı iptal kararları tesis edilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinin yedinci fıkrasına göre bir parselden kural olarak bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınamaz. Bu kuralın istisnası olarak; her türlü imar planı kararıyla yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış meydana gelmesi durumunda, oluşan parsel değerinin önceki değerden az olmaması şartıyla, geçmiş imar uygulamalarındaki terk ve kesintiler gözetilerek oran yüzde 45'e tamamlanana kadar ilave DOP kesintisi yapılabilir. Öte yandan parsel üzerindeki mevcut yapılar sebebiyle DOP kesintisi uygulanamıyorsa Kanun'un 18. maddesinin on birinci fıkrası uyarınca bu pay bedele dönüştürülebilir ve idarece tahsil edilen bedel fazladan DOP kesintisine uğrayan diğer hak sahiplerine ödenir.
Beş Yıllık Parselasyon Süresi ve İdarenin Hukuki Sorumluluğu
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinin onuncu fıkrası doğrultusunda, belediye veya valiliklerin onaylanan imar planlarının kesinleştiği tarihten itibaren beş yıl içinde parselasyon planlarını yapıp onaylamaları esastır. İdarenin parselasyon planlarını süresi içinde yapmaması sebebiyle doğacak kamulaştırma iş ve işlemlerinden ilgili belediye veya valilik sorumludur. İmar planı kesinleşmesine rağmen beş yıl boyunca parselasyon işleminin gerçekleştirilmemesi ve taşınmazın kamulaştırılmaması halinde mülkiyet hakkı kısıtlanan malik, idarenin hukuki sorumluluğuna dayanarak tazminat veya tapu iadesi talebiyle yargı yoluna başvurabilir.
Tahsis İlkeleri ve Yargı Kararıyla İptal Halinde İzlenecek Usul
İmar düzenlemesi sonucunda hak sahiplerine verilecek imar parsellerinin, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinin on üçüncü fıkrası gereğince öncelikle taşınmazın bulunduğu yerden, bunun fiilen veya hukuken mümkün olmaması halinde ise en yakınındaki eşdeğer alandan tahsis edilmesi zorunludur. İmar planında kamu hizmeti olarak öngörülen kullanım kararları ile sahadaki fiili uygulamanın çelişmesi veya kamuya terk edilen alanların ticari kullanıma tahsis edilip satılması, imar planının ve parselasyonun iptalini gerektiren temel hukuka aykırılıklardandır.
Uygulanan imar işleminin kesinleşmiş mahkeme kararıyla iptal edilmesi durumunda kural olarak kök parsele dönülmesi gerekir. Ancak kamu alanına rastlama veya fiili yapılaşma gibi imkânsızlıklar sebebiyle kök parsele dönülemiyorsa, 3194 sayılı Kanun'un 18. maddesinin yirmi birinci fıkrası uyarınca öncelikle tescilli imar parselleri üzerinden yargı kararını yerine getirmeye yönelik yeni bir imar uygulaması yapılır. Bu da mümkün olmazsa hak sahibinin muvafakati alınarak uygulama sahası içinde uygun bir yer tahsis edilir; idare ile malik arasında uzlaşma sağlanamaması halinde ise kök parseldeki yer dikkate alınıp DOP kesintisi düşüldükten sonra taşınmazın rayiç bedeli hak sahibine ödenir.
İmar Planı İptal Davalarında Süreler ve Dava Açma Usulü
İmar planları ve parselasyon işlemleri idari işlem niteliğindedir. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 7. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, özel kanunlarında ayrı bir süre öngörülmeyen durumlarda idare mahkemelerinde genel dava açma süresi altmış gündür. İşleme ilişkin tarafınıza doğrudan bir tebligat yapılmamışsa, dava açma süresi işlemin öğrenildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Adresleri tespit edilemeyen kişilere ilgili kanunları gereğince ilan yoluyla tebligat yapılması halinde ise 2577 sayılı Kanun'un 7. maddesinin üçüncü fıkrası gereğince, özel hüküm bulunmadıkça dava açma süresi son ilan tarihini izleyen günden itibaren on beş gün geçtikten sonra işlemeye başlar. Taşınmaz maliklerinin süre aşımı nedeniyle hak kaybına uğramamak adına yasal süreleri titizlikle takip etmesi gerekir.
2577 sayılı İDARİ YARGILAMA USULÜ KANUNU m. 7Kaynağı aç
İmar uygulamasında belediyeler arsalardan en fazla ne kadar DOP kesintisi yapabilir?
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca belediyeler, yol, park, okul gibi kamu hizmet alanları için düzenlemeye giren taşınmazların yüzölçümünün en fazla yüzde kırk beşi (%45) oranında bedelsiz DOP kesintisi yapabilir; bu oranın aşılması hukuka aykırılık oluşturur.
Bir parselden birden fazla kez DOP kesintisi yapılabilir mi?
Kural olarak bir parselden bir defadan fazla DOP kesintisi yapılamaz; ancak imar planı kararıyla taşınmazda yapılaşma koşulu ve nüfus artışı gerçekleşirse önceki kesintiler dikkate alınarak oran yüzde 45'e tamamlanana kadar ilave kesinti yapılması mümkündür.
Komşu parsellerden farklı oranlarda DOP kesilmesi dava hakkı doğurur mu?
Aynı imar adasında yer alan komşu parseller arasında farklı DOP oranlarının uygulanması veya gerekçesiz biçimde bir parselden fazla kesinti yapılması eşit işlem ilkesini ihlal ettiğinden parselasyon işleminin iptali istemiyle dava açılabilir.
İmar düzenlemesiyle verilen yeni parsel eski taşınmazın yerinden farklı bir alandan verilebilir mi?
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinin on üçüncü fıkrası gereğince imar parsellerinin öncelikle düzenlemeye giren taşınmazın bulunduğu yerden tahsis edilmesi zorunludur; yalnızca bunun mümkün olmadığı hallerde en yakın eşdeğer alandan tahsis yapılabilir.
İmar planı ve DOP işlemlerine karşı dava açma süresi kaç gündür?
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca idare mahkemelerinde genel dava açma süresi altmış gündür. Tebligat yapılmayan hallerde bu süre idari işlemin öğrenildiği tarihten itibaren başlar.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy