Taşınmaz Haczi, Kıymet Takdiri ve Cebrî Satış Süreci

Taşınmaz Haczi ve Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanması

Taşınmaz haczi; konut, işyeri, arsa veya tarla gibi borçlunun mülkiyetinde bulunan gayrimenkullerin alacaklının talebiyle icra müdürlüğü tarafından haczedilerek tapu kaydına şerh verilmesi işlemidir. Bu cebrî icra tedbiri, alacaklının alacağını tahsil etmesini güvenceye bağlamayı ve gerektiğinde gayrimenkulün satılarak paraya çevrilmesini amaçlar. Tapu kütüğüne işlenen haciz şerhi ile borçlunun taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi kısıtlanır. Taşınmaz üçüncü kişilere devredilse dahi alacaklının hacizden kaynaklanan hakkı belirli koşullarla korunmayı sürdürür.

Gayrimenkul haczi kural olarak belirli bir icra takibine bağlı şekilde tesis edilir. Takip kesinleşmeden mahiyetine göre haciz işlemlerine başlanabilen durumlar bulunsa da özellikle ilamsız takiplerde borçlunun itirazda bulunmaması yahut mevcut itirazın hükümden düşürülmesi gerekir. İtirazın kaldırılması veya mahkemede iptal ettirilmesi sağlanmadan ya da kesinleşme aşamaları tamamlanmadan yürütülen işlemler hukuki ihtilaflara yol açabilir.

Satış İsteme Süreleri ve Masraf Yükümlülükleri

İcra ve İflas Kanunu m. 106 uyarınca alacaklı veya borçlu, hacizden itibaren bir yıl içinde haczolunan taşınmazın satışını talep edebilir. Belirlenen bu yasal süre zarfında satış talebinde bulunulmaması hâlinde taşınmaz üzerindeki haciz düşer ve alacaklının yeniden haciz işlemi talep etmesi gerekir. Bir yıllık yasal süre içerisinde satışı talep edilip de artırma neticesinde satışı gerçekleştirilemeyen mahcuz hakkında satış isteme süresi, yalnızca satışı talep etmiş olan alacaklı bakımından söz konusu sürenin dolmasından itibaren bir yıl daha uzar.

Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin biçimde icra veznesine yatırılması zorunludur. Kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamı talep anında peşin ödenmezse satış talebi kanunen vaki olmamış sayılır. Peşin olarak yatırılmış tutarın işlemler sırasında yetersiz kaldığının anlaşılması hâlinde icra müdürü satış isteyene on beş günlük süre tanır; bu süre içinde eksik miktarın tamamlanmaması durumunda da satış talebi gerçekleşmemiş sayılır.

Taşınmaz Kıymet Takdiri ve İtiraz Yolu

İcra dosyasında gayrimenkulün satış safhasına getirilebilmesi için taşınmaz hakkında bilirkişi veya uzmanlar vasıtasıyla muhtemel piyasa rayiç değerini gösteren kıymet takdirinin yapılması zorunludur. Kıymet takdirine karşı borçlu, alacaklı ve üçüncü kişiler belirli süreler içerisinde şikâyet veya yargı yoluyla itiraz edebilir. Belirlenen sürelere ve usul kurallarına uyulmadığında rapor kesinleşmiş sayılır ve ihale aşamasında bu bedel esas alınır.

İcra ve İflas Kanunu m. 128/a çerçevesinde kıymet takdiri raporunun tebliğ edildiği ilgililer, raporun kendilerine tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilirler. İlgililerin şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücreti mahkeme veznesine yatırmaları zorunludur. Bu giderler yatırıldığı takdirde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; süresinde yatırılmaması hâlinde şikâyet başka bir usuli işleme gerek duyulmaksızın kesin olarak reddedilir.

Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe kural olarak yeniden kıymet takdiri istenemez. Ancak doğal afetlerin gerçekleşmesi veya taşınmazın imar durumunda çok önemli değişikliklerin meydana gelmesi gibi benzeri durumlarda iki yıllık süre dolmamış olsa dahi yeniden kıymet takdiri yapılması talep edilebilir. Ayrıca konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde kıymet takdiri incelemesi, Sermaye Piyasası Kanunu uyarınca yetki verilmiş kişi veya kuruluşlara yaptırılır.

Elektronik İhale ve Bedelin Ödenmesi

İcra ihalelerinde teklifler elektronik ortam üzerinden iletilir. İcra dairesi tarafından yayımlanan satış ilanında taşınmazın tapu bilgileri, tespit edilen kıymet takdiri bedeli, birinci ve ikinci artırma tarihleri, teminat oranı ile ihalenin icra edileceği usul ve ortam açıkça yer alır. İhale üzerinde kalan alıcı, satış bedelinin peşin yatırılması gereken kısmını ve şartnamede belirtilen kalan tutarı süresi içerisinde ödemek zorundadır. Ödemenin süresinde yerine getirilmemesi durumunda teminat yakılabilir, gayrimenkul tekrar ihaleye çıkarılabilir ve şartları varsa alıcı aleyhine ilave tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir.

İhaleye kendi alacağına mahsuben katılmamış olan alıcı, hak sahipleri tarafından ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi satış bedelini derhâl veya kanunen verilen süre içinde nakden ödemek mecburiyetindedir. Ödenen ihale bedeli, ihalenin feshine yönelik şikâyet sonucunda verilecek mahkeme kararı kesinleşinceye kadar icra müdürlüğü tarafından bankalarda nemalandırılır. İhale kesinleşmedikçe ve taşınmaz alıcıya teslim edilmedikçe veya teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez; malın teslim edilemeyeceği anlaşılırsa ihale iptal edilerek bedel alıcıya geri verilir. İhale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, taşınmazda kira sözleşmesiyle oturan kişiye kirayı, fuzuli şagile ise bilirkişi marifetiyle belirlenen kullanım bedelini icra veznesine yatırmasını bildirir. Gayrimenkulün tapuda alıcı adına tesciline ilişkin bildirim ise şikâyet süresinin geçmesi veya fesih davasının kesinleşmesinden sonra gerçekleştirilir.

İhalenin Feshi Talebi ve Yargılama Usulü

İhalenin feshini talep hakkı kanunen sınırlandırılmıştır. İcra ve İflas Kanunu m. 134 uyarınca fesih talebinde bulunma yetkisi yalnızca satış isteyen alacaklıya, borçluya, resmî sicilde kayıtlı ilgililere, sınırlı ayni hak sahiplerine ve pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlara tanınmıştır. Bu kişiler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla başvurabilir. Belirtilen sıfatları taşımayan kişilerce yapılan talepler duruşma yapılmaksızın dosya üzerinden kesin olarak reddedilir. İhalenin feshini isteyen ilgili, gerçekleşen usulsüzlük sonucunda kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispat etmekle yükümlüdür. İlgililerin ihale anına kadar gerçekleşen işlemlerdeki usulsüzlükleri en geç ihale günü öğrendikleri kabul edilir.

Satış ilanı ilgilisine tebliğ edilmemişse, satılan taşınmazın esaslı niteliklerinde hataya düşülmüşse veya artırmada fesada sonradan vakıf olunmuşsa yedi günlük şikâyet süresi öğrenme tarihinden itibaren işlemeye başlar. Ancak bu süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği günden itibaren bir yılı hiçbir şekilde geçemez. Görevsiz veya yetkisiz mahkemeye fesih başvurusu yapılması hâlinde ilgili merci evrak üzerinden inceleme yaparak en geç on gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir ve dosyayı masrafını avanstan karşılayarak resen yetkili icra mahkemesine gönderir; bu kararlar aleyhine kanun yoluna başvurulamaz.

Satış isteyen alacaklı, borçlu, sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışındaki ilgililerin fesih talebinde bulunabilmesi için ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat yatırması zorunludur. Teminatın eksik kalması hâlinde mahkemenin tebliğ edeceği muhtıradaki iki haftalık kesin sürede eksiklik tamamlanmazsa şikâyet derhal reddedilir. İcra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma açar; talebin usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmaksızın evrak üzerinden de karar verilebilir. Talebin yetkili kişiler dışındakilerce yapılması, feragat veya esasa girilerek reddedilmesi durumunda mahkeme talep edeni ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Takip konut finansmanı veya TOKİ alacaklarına ilişkin ise bu ceza oranı yüzde yirmi olarak uygulanır.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy