Riskli Yapılarda Tahliye ve Yıkım Kararı Süreci ile Haklar

Riskli Yapıda Tahliye ve Yıkım Sürecinin Hukuki Niteliği

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapıda tahliye ve yıkım, tespiti kesinleşen yapının boşaltılması ve yıktırılması amacıyla yürütülen idari bir süreçtir. Can ve mal güvenliğini ilgilendiren bu süreç kamu düzeni niteliğinde bir idari işlemler zinciri oluşturur. Bu sebeple malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olan kişiler kira sözleşmesine ya da özel anlaşmalara dayanarak riskli yapıda oturmayı sürdüremez.

Tespitin Kesinleşmesi ve Yıkım Kararının Alınması

Tahliye ve yıkım süreci, riskli yapı tespitine süresinde itiraz edilmemesi veya yapılan itirazın teknik heyet tarafından reddedilmesi suretiyle tespitin kesinleşmesi üzerine başlar. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından yapının yıktırılması 6306 sayılı Kanun'un emredici sonucudur. Bu aşamadan sonra yapının yıktırılması için maliklerin ayrıca oybirliğiyle karar almasına ya da kendi aralarında anlaşmasına gerek bulunmaz.

Tahliye ve Yıktırma Bildiriminin Yapılma Usulü

Riskli yapılarda tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanak düzenlenir, yapı üzerine asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Tahliyesi istenilen yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süreyle ilan edilir.

Tanınan Tahliye Süreleri ve Yıkım Ruhsatı

Riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması amacıyla yapı maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Eski idari açıklamalarda altmış gün ve ek otuz gün sistemi yer almış olmakla birlikte, güncel düzenlemede doksan günü aşmayan süre öngörülmüştür; bu doğrultuda somut işlem tarihindeki düzenleme esas alınır. Tanınan süre içinde yapı tahliye edilmez ve yıktırılmazsa, yapının idari makamlarca tahliye edileceği ve yıktırılacağı belirtilerek işlem maliklerden istenir.

Yıkım ruhsatı, yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair belgelerin sunulması veya durumun idarece tespit edilerek tutanağa bağlanması koşuluyla verilir. Bu şartların karşılanması halinde maliklerin tamamının muvafakati aranmaksızın maliklerden biri veya birkaçının ya da bunların vekillerinin başvurusu üzerine altı iş günü içinde yıkım ruhsatı düzenlenir. Bina yüksekliği 21.50 metreden fazla olan yapılarda yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesul belirlenmesi aranır.

Süresinde Boşaltılmayan Yapılarda Uygulanan İdari Yaptırımlar

Verilen süre içinde maliklerce yıktırılmayan riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ya da verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurumlardan istenir ve ilgili kurumların bu hizmetleri durdurması zorunludur. Belirlenen sürede boşaltılmayan riskli binalarda kilitli kapıların açılması veya açtırılması dahil tahliye ve yıktırmaya yönelik işlemler gerektiğinde kolluk kuvvetlerinin yardımıyla icra edilebilir. Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırılması işlemlerini engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu hükümleri uyarınca suç duyurusunda bulunulabilir.

Maliklerin süresi içinde yapıyı tahliye edip yıktırmaması durumunda yıkım işlemi idarece gerçekleştirilebilir veya yaptırılabilir. Bu halde yıkım masrafları maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir. Yıkım sonrasında yapı fiilen ortadan kalkar ve taşınmaz arsa niteliği kazanır. Maliklerin mülkiyet hakkı tamamen sona ermez; malikler taşınmaz üzerindeki haklarını hisseleri veya arsa payları oranında sürdürür.

Yıkım Kararına Karşı Güçlendirme Alternatifi

Kat malikleri anagayrimenkulün bakımını, mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumakla yükümlüdür. Kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası bulunmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz. Riskli yapının yıkımı yerine güçlendirilmesi tercih ediliyorsa, tanınan süre zarfında güçlendirmenin teknik açıdan uygulanabilir olduğunun tespit edilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 kapsamında beşte dört malik çoğunluğuyla karar alınması, projenin hazırlanması ve ruhsat sürecinin tamamlanması aranır. Güçlendirmenin icrası sonrasında tapudaki riskli yapı şerhinin silinmesi için yetkili idari birime başvurulur.

Öte yandan anagayrimenkulün ortak yer ve tesislerindeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, söz konusu onarım ve güçlendirmenin tekniğine ve projesine uygun biçimde icrası için kat maliklerinin rızası aranmaz.

Tapu Kaydındaki Şerhler ve Kiracıların Durumu

Riskli taşınmaz üzerinde ipotek bulunması yıkıma engel oluşturmaz. Riskli yapının sicilinde kayıtlı bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan şerhler, bina yıkıldıktan sonra taşınmaz hisseleri üzerinde varlığını sürdürür.

Tahliye sürecinde bulunan kiracının depozito iadesi, peşin ödenen kiranın kullanılmayan süresine ait kısmının geri verilmesi, taşınma giderleri ile kira yardımı veya taşınma desteği başvurusu hakları saklıdır; tahliye edilen yapının işyeri olması halinde ticari faaliyetin taşınması hakkı da devam eder. Kiracının tahliye sırasında anahtar teslim tutanağı düzenlemesi, sayaç son endekslerini saptaması, depozito iadesini yazılı olarak istemesi ve peşin ödediği kira bedelinin kalan kısmını talep etmesi gerekir.

İdari Yargıda İptal Davası ve Yürütmenin Durdurulması

Riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım bildirimi, yıkım kararı, idarenin yıkım işlemi veya buna bağlı diğer idari işlemlere karşı yetkili idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Bununla birlikte idare mahkemesinde dava açılmış olması idarenin işlemlerinin icrasını kendiliğinden durdurmaz. Tahliye ve yıkım işlemlerinin durması için idare mahkemesi tarafından yürütmenin durdurulması kararı verilmesi veya işlemin iptaline hükmedilmesi zorunludur.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy