Oturma Hakkının Hukuki Niteliği ve Kapsamı
Oturma hakkı, hak sahibine bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren sınırlı bir ayni haktır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 823 f. 1 ve f. 2 uyarınca bu hak başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır. Hak sahibi taşınmazı kiraya veremez, başkasına devredemez; taşınmazın yalnızca konut olarak kullanılmasını sağlayabilir ve taşınmaz ticari veya sınai amaçlarla kullanılamaz.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 823Kaynağı aç
Oturma hakkının kapsamı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 824 f. 1 uyarınca genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir. Türk Medeni Kanunu m. 824 f. 2 gereğince oturma hakkı sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir. Binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkına sahip olan kimse, Türk Medeni Kanunu m. 824 f. 3 doğrultusunda ortaklaşa kullanmaya özgülenen yerlerden de yararlanabilir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 824Kaynağı aç
Oturma Hakkının Kurulması ve Resmi Senet Şartı
Taşınmaz üzerinde sözleşmeye dayalı olarak oturma hakkının kurulabilmesi, tapu sicilinde resmi senet tanzim edilmesine ve tescilin gerçekleştirilmesine bağlıdır. 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26 uyarınca, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve bina üzerinde müstakil kullanıma elverişli bölümlerden münhasıran istifadeyi temine yönelik irtifak haklarının tesisine ilişkin resmi senetler tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memurlar tarafından düzenlenir. Düzenlenen resmi senet taraflar ile işlemi hazırlayan görevlilerce imzalanır ve müdürlük makamınca onaylanır; şüphe hâlinde tanık istenebilir. Taraflar arasında adi yazılı sözleşme yapılması ayni nitelikte bir oturma hakkı doğurmaz.
2644 sayılı TAPU KANUNU m. 26Kaynağı aç
2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26'nın birinci fıkrasında belirtilen irtifak hakkı tesisi vaatleri tapu siciline re'sen şerh verilir ve bu resmi senetler tapuya şerh verilmekle taşınmazın sonraki maliklerini de bağlar. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse söz konusu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur.
Oturma hakkı ölüme bağlı tasarruflarla da kurulabilir. Mirasbırakan, vasiyetnameyle bir kişiye belirli taşınmaz üzerinde ömür boyu oturma hakkı tanıyabilir. Bu durumda hak, mirasbırakanın ölümüyle doğar ve tapu siciline tescil edilmesi gerekir.
Sağ Kalan Eşin Miras Yoluyla Oturma Hakkı Talebi
Miras hukukuna ilişkin tasfiye sürecinde eşlerden birinin ölümü hâlinde, tereke malları arasında ev eşyası veya eşlerin birlikte yaşadıkları konut varsa, Türk Medeni Kanunu m. 652 f. 1 gereğince sağ kalan eş bunlar üzerinde miras hakkına mahsuben mülkiyet tanınmasını talep edebilir. Bununla birlikte mülkiyet isteminin yanında, Türk Medeni Kanunu m. 652 f. 2 uyarınca haklı sebeplerin varlığı hâlinde sağ kalan eşin veya diğer yasal mirasçıların istemiyle mülkiyet yerine intifa ya da oturma hakkı tanınmasına da mahkemece karar verilebilir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 652Kaynağı aç
Mirasbırakanın bir meslek veya sanat icra ettiği ve altsoyundan birinin aynı meslek ve sanatı icra etmesi için gerekli olan bölümlerde, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 652 f. 3 uyarınca sağ kalan eş bu hakları kullanamaz. Ayrıca Türk Medeni Kanunu m. 652 f. 4 gereğince tarımsal taşınmazlara ilişkin miras hukuku hükümleri saklıdır.
Taşınmazın Bakım, Onarım ve Muhafaza Masrafları
Oturma hakkına konu taşınmazın muhafazası ve olağan bakımına dair harcamaların kimin tarafından karşılanacağı, kullanımın niteliğine göre kanunda ikili bir ayrıma tabi tutulmuştur. Türk Medeni Kanunu m. 825 f. 1 hükmü uyarınca, oturma hakkı binanın veya bağımsız bir bölümün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa, bina veya ilgili bölümün muhafazası ile olağan bakımı için gereken onarım ve yenileme giderleri oturma hakkı sahibine aittir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 825Kaynağı aç
Buna karşılık Türk Medeni Kanunu m. 825 f. 2 gereğince, oturma hakkı sahibi yapıyı veya ayrılan bölümü malik ile birlikte ortaklaşa kullanmaktaysa, bakım ve onarım giderleri hak sahibine değil malike ait olur.
Oturma Hakkının Sona Erme Sebepleri ve Taşınmazın Devri
Malikin taşınmazı üçüncü bir kişiye satması veya devretmesi oturma hakkını ortadan kaldırmaz; yeni malik oturma hakkına saygı göstermek zorundadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 823 f. 2 uyarınca oturma hakkı başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu nedenle hak sahibinin ölümü hakkın kendiliğinden sona ermesine yol açar.
Oturma hakkı sahibi, tapu müdürlüğünde resmi senet akdetmek suretiyle hakkından feragat edebilir; yalnızca noter huzurunda feragatname tanzim edilmesi ayni hakkı sona erdirmeye yetmeyip tapu sicilinden terkin yapılması zorunludur. Hak sahibinin akıl hastalığı bulunması veya kısıtlı olması hâlinde feragat için vasi beyanı ve sulh hukuk mahkemesi izni aranır. Kamulaştırma Kanunu m. 12 ve devamı hükümleri uyarınca taşınmazın kamulaştırılması hâlinde oturma hakkı sona erer; bu durumda hak sahibine kamulaştırma bedelinden uygun tazminat payı ödenmesi gerekir.
Mahkeme Kararıyla Terkin ve Görevli-Yetkili Mahkeme
Oturma hakkı sahibinin taşınmazı özgüleme amacına aykırı kullanması veya malike ciddi zararlar vermesi hâlinde malik mahkemeden oturma hakkının kaldırılmasını talep edebilir. Terkin davasında davacı sıfatı taşınmazın malikine veya sonradan devralan yeni malike, davalı sıfatı ise oturma hakkı sahibine aittir. Hak sahibinin vefatı durumunda ise hak doğrudan sona erdiğinden mirasçılara karşı dava ikame edilmez; malik doğrudan ölüm belgesiyle tapu müdürlüğüne başvurarak terkin işlemini tamamlatabilir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2 f. 1 uyarınca, dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Aynı Kanun'un 12. maddesinin 1. fıkrası gereğince taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. 12. maddenin 2. fıkrası uyarınca irtifak haklarına ilişkin davalar ise üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 12Kaynağı aç
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 2Kaynağı aç
Oturma hakkı sahibi evi başkasına kiraya verebilir mi?
Hayır, oturma hakkı hak sahibine taşınmazdan yalnızca konut olarak bizzat yararlanma yetkisi tanır; bağımsız bölüm kiraya verilemez veya ticari amaçla kullanılamaz.
Oturma hakkı mirasçılara geçer mi?
Hayır, Türk Medeni Kanunu m. 823 f. 2 uyarınca oturma hakkı başkasına devredilemez ve mirasçılara intikal etmez; hak sahibinin ölümüyle birlikte kendiliğinden sona erer.
İrtifak hakkı tesisi vaadi şerhi ne kadar süre geçerlidir?
Tapu Kanunu m. 26 gereğince şerhten itibaren beş yıl içinde irtifak hakkı tesis edilerek tapuya tescil edilmezse söz konusu şerh tapu idaresince re'sen terkin edilir.
Oturma hakkının terkini davası hangi mahkemede açılır?
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, kesin yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy