Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması gerekir. Paydaşların birbirlerine pay satması halinde veya 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 733Kaynağı aç
Cebrî Satışlar ve İhale Kapsamındaki İşlemler
Türk Medenî Kanunu'nun 733. maddesinin birinci fıkrasına göre cebrî artırmayla satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Buna karşılık, cebrî nitelik taşımayan isteğe bağlı artırmalarda önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmektedir.
Paydaşlar Arası Devir ve Taşınmazın Birlikte Satışı
Önalım hakkının kullanılması için payın üçüncü kişiye satılması şarttır. Paydaşlar birbirlerine karşı üçüncü kişi sayılmadıklarından, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın bir veya birden çok payının diğer bir paydaşa satılması halinde önalım hakkı kullanılamaz.
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın tamamının veya bir bölümünün tüm paydaşlar tarafından birlikte satılması halinde de geride önalım hakkını kullanacak paydaş kalmadığından bu hak ileri sürülemez.
Elbirliği Mülkiyetinde Tasarruf Yasağı ve Pay Satışı
Türk Medenî Kanunu'nun 702. maddesinin üçüncü fıkrasına göre, sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Türk Medenî Kanunu'nun 702 ve devamı maddeleri çerçevesinde, elbirliği mülkiyetinde mirasçıların terekeye ait taşınmazlar üzerinde belirli pay veya payları bulunmadığından tek başına yapılan satış geçerli olmaz ve diğer ortakların yasal önalım hakkı doğmaz.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 702Kaynağı aç
Trampa, Bağışlama ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat İşlemleri
Mülkiyet devrini içeren bir bağışlama işleminde veya Türk Borçlar Kanunu'nun 282. maddesinde düzenlenen mal değişim sözleşmesi (trampa) çerçevesinde yapılan pay temliklerinde önalım hakkı kullanılamaz ve açılan dava reddedilir. Ancak pay devrinin trampa yoluyla yapılması muvazaalı ise ve işlemin aslında bir satış olduğu her türlü delille ispatlanırsa önalım hakkı tanınır.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa maliki, yükleniciye bedel olarak nakit para yerine arsa payını devretmektedir. Bu devir inşaatın yapımı için finansman sağlama amacını taşıyan bir avans niteliğindedir; yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda arsa malikinin payın iadesini isteme imkânı saklıdır. Dolayısıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye yapılan pay devirlerinde önalım hakkı işletilemez.
Tereke Malının Özgülenmesi ve Kamu Hizmeti Amacıyla İktisap
Türk Medenî Kanunu'nun 651. maddesi gereğince mirasçılar bir tereke malının bölünmesi veya özgülenmesi konusunda anlaşamazlarsa, o mal satılarak bedeli bölüştürülür. Mirasçılardan birinin istemde bulunması halinde satış artırma yoluyla yapılır; mirasçılar artırmanın şekli konusunda anlaşamazlarsa sulh hâkimi artırmanın mirasçılar arasında veya herkese açık yapılmasına karar verir. Miras paylaşımı sırasında paylı taşınmazın mirasçılardan birine özgülenmiş olması halinde de bu işleme karşı önalım hakkı gündeme gelmez.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 651Kaynağı aç
Paylı mülkiyete tabi taşınmazın kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi amacıyla edinilmesi halinde de önalım hakkı kullanılamaz. İmar planında okul yeri gibi kamu hizmet alanı olarak belirlenen paylı taşınmazların bu amacın sağlanması için edinilmesi buna örnektir.
Dürüstlük Kuralı, Feragat ve Hak Düşürücü Süreler
Türk Medenî Kanunu'nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırı davranılması ve önalım hakkının kötüye kullanıldığının anlaşılması halinde açılan önalım davası dinlenmeyerek reddedilir.
Türk Medenî Kanunu'nun 733. maddesinin ikinci fıkrasına göre önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi zorunludur. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra gerçekleştirilebilir.
Satış işlemi, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Türk Medenî Kanunu'nun 733. maddesinin dördüncü fıkrası doğrultusunda önalım hakkı, yapılan satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu yasal sürelerin dolmasının ardından önalım davası açılamaz.
Paydaşlar arasında yapılan pay satışında önalım hakkı var mıdır?
Hayır, paydaşlar birbirlerine karşı üçüncü kişi sayılmadıkları için paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda payın diğer bir paydaşa satılması halinde önalım hakkı kullanılamaz.
Bağış veya trampa yoluyla devredilen paylar için önalım davası açılabilir mi?
Mülkiyet devri içeren bağışlama ve gerçek mal değişim sözleşmelerinde (trampa) önalım hakkı kullanılamaz; ancak işlemin muvazaalı olduğu ve aslında satış niteliği taşıdığı kanıtlanırsa önalım hakkı korunur.
Cebrî artırma ile isteğe bağlı artırma arasında önalım hakkı bakımından fark var mıdır?
Evet, cebrî artırmayla yapılan satışlarda kanun gereği önalım hakkı kullanılamazken, isteğe bağlı artırmalarda önalım hakkının yürürlükte kaldığı kabul edilmektedir.
Önalım hakkını kullanma süresi ne zaman başlar ve ne zaman sona erer?
Önalım hakkı, satışın alıcı veya satıcı tarafından hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl geçmekle düşer.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy