Muhdesat, bir taşınmaz üzerinde sonradan inşa edilen veya dikilen yapılardır. Hukuki bakımdan arsa veya arazinin doğal bir parçası sayılmayan; bina, eklenti, ağaç, duvar ve kuyu gibi insan eliyle sonradan meydana getirilen tüm yapılar muhdesat olarak kabul edilir.
Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı ve Yapılar
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 718 uyarınca, arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da bu mülkiyetin kapsamına girmektedir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 718Kaynağı aç
Muhdesatın Mülkiyeti ve Tapu Kaydıyla İlişkisi
Kat mülkiyeti tapuda kayıtlı bir hak iken muhdesat tapu dışı bir hak niteliği taşıyabilmektedir. Muhdesat tapuda kayıtlı bulunmasa dahi bazı durumlarda arsa malikinden farklı bir kişiye ait olabilmekte ve kime ait olduğu çeşitli delillerle ispatlanabilmektedir.
Kadastro Tutanakları ve Tapu Kütüğünde Muhdesatın Gösterilmesi
3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 19 uyarınca, taşınmaz mal üzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlarından birine ait muhdesat bulunması durumunda; muhdesatın sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek kadastro tutanağının ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Tarafların muvafakati hâlinde kadastro teknisyenleri veya kadastro komisyonu, taşınmaz üzerindeki ikili kullanmayı ilgililerin anlaşmaları çerçevesinde tek mülkiyete dönüştürebilir.
3402 sayılı KADASTRO KANUNU m. 19Kaynağı aç
İzinsiz Yapı Yapılması Halinde Açılabilecek Davalar
Başkasının arsasına izinsiz yapı yapılması hâlinde, arsa sahibinin rızası bulunmadığı için taşınmaz maliki tarafından muhdesat sahibine karşı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açılabilmektedir.
Kamulaştırma, Haciz ve Ortaklığın Giderilmesi Süreçleri
Arsa kamulaştırıldığında üzerindeki muhdesatın da değeri hesaplanır ve arsa başkasına ait olsa dahi muhdesat sahibi tazminat talep edebilir. Bununla birlikte muhdesat, icra takiplerinde borçlunun malvarlığı olarak değerlendirilip haczedilebilmektedir. Muhdesatın varlığı ve hukuki durumu ortaklığın giderilmesi davalarında da önem taşımaktadır.
Muhdesat tapuda kayıtlı olmak zorunda mıdır?
Muhdesat tapu dışı bir hak olarak ortaya çıkabilir; tapuda tescilli olmasa bile bazı durumlarda arsa malikinden farklı bir kişiye ait olabilir ve bu durum çeşitli delillerle ispatlanabilir.
Muhdesat tapu kütüğünün neresinde gösterilir?
Taşınmaz üzerinde malikten başkasına veya paydaşlardan birine ait muhdesat bulunması hâlinde; sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 19 uyarınca tutanağın ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
Kamulaştırma halinde muhdesat sahibi bedel talep edebilir mi?
Arsa kamulaştırıldığında üzerindeki muhdesatın değeri ayrıca hesaplanır ve arsa mülkiyeti başkasına ait olsa dahi muhdesat sahibi tazminat talep edebilir.
Muhdesat borç sebebiyle haczedilebilir mi?
Muhdesat, icra takipleri kapsamında borçlunun malvarlığı olarak değerlendirilerek hacze konu edilebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy