Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

Kira Tespit Kararlarının Niteliği ve Kesinleşme Şartı

Kira tespit davaları sonucunda verilen kararlar, eda hükmü içermeyip kira bedelinin hangi tutarda olacağını belirleyen tespit niteliğinde hükümlerdir. Hukuk Muhakemeleri Usulü Kanunu'nun 443/1. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla uygulanan 367/1. maddesi uyarınca kural olarak kanun yoluna başvurulması kararın icrasını durdurmaz ve kesinleşmemiş olması kararın yerine getirilmesini önlemez; ancak bu kuralın istisnaları yasalarda ve içtihatta yer almaktadır. Kira tespit ilamları eda hükmü içermediğinden kesinleşmeden icraya konulamayan ilamlar arasında kabul edilir. Bu doğrultuda kira tespit ilamları kesinleşmeden ilamlı icra takibine dayanak yapılamaz ve tespit edilen kira farkı alacağı için ilam kesinleşmeden doğrudan ilamlı takip başlatılamaz.

İcra daireleri, kira tespit ilamına dayalı ilamlı takiplerde kesinleşme şerhi arar. İlamda kesinleşme şerhi bulunmaması halinde başlatılan takip, borçlunun başvuracağı şikâyet yoluyla iptal edilebilir niteliktedir.

Kira Uyarlama Davaları ve Fer'î Alacakların Durumu

Kira bedelinin uyarlanması istemiyle açılan davalarda verilen hükümler de kira tespit ilamlarıyla aynı hukuki rejime tabidir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2014/9762 Esas, 2015/9466 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere, kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin ilamlar kira tespit ilamı niteliğindedir ve belirli bir bedelin tespitini içerir. İlamın hüküm fıkrasında fazla yapılan ödemenin iadesine karar verilmiş olsa dahi, bu hüküm uyarlanan kira bedeline dayandığından kesinleşmeden takibe konulamaz; nitekim kira uyarlama kararları da kesinleşmeden icraya elverişli kabul edilmemektedir.

Kira tespit ve uyarlama kararlarında hükmedilen vekalet ücreti, yargılama gideri ve peşin harç gibi fer'î kalemler kararın esasına bağlıdır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2014/9762 Esas, 2015/9466 Karar sayılı ilamında açıklandığı üzere, ilamın ferileri niteliğindeki avukatlık ücreti, yargılama gideri ve peşin harç alacakları da asıl ilam kesinleşmeden takip konusu yapılamaz. Kesinleşme gerçekleşmeden bu kalemlerin takibe konulması şikâyetle iptal riski doğurur.

Kesinleşme Aranmayan Kira İlamları: Geçerlilik ve Tahliye

Kira uyuşmazlıkları sonucunda verilen her ilam kesinleşme şartına tabi değildir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2015/2324 Esas, 2017/2564 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere, kira sözleşmesinin geçerli olduğunun tespiti ile tahliyeye ilişkin ilamlar, kira bedelinin belirlenmesine yönelik bir kira tespit ilamı sayılmaz. Bu tür ilamlar icraya konulabilmesi için kesinleşmesi gerekmeyen kararlar arasında yer aldığından, takibe konulmaları için kesinleşme şartı aranmaz.

Kesinleşmeden Başlatılan Takibe Karşı Şikâyet Usulü

Kesinleşmesi gereken bir ilama dayanılarak ilamlı icra takibi yapılması halinde borçlunun başvurması gereken hukuki yol şikâyettir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 41. maddesi uyarınca Kanun'un ilamların icrasına ilişkin ikinci babında yer alan hükümlere aykırı olmayan diğer kanun hükümleri ilama dayalı takiplerde de uygulanır; bu çerçevede İİK'nın 41. maddesi yollamasıyla 16. maddesine dayanılarak icra mahkemesine şikâyette bulunulur. Başvuru, takibin yürütüldüğü icra dairesinin bağlı bulunduğu yerdeki icra mahkemesine yapılır.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 16. maddesi uyarınca icra dairelerinin işlemlerine karşı kural olarak muamelenin öğrenildiği tarihten itibaren yedi gün içinde şikâyet yoluna başvurulur; bir hakkın yerine getirilmemesinden veya sebepsiz sürüncemede bırakılmasından dolayı ise her zaman şikâyet yoluna gidilebilir. Kesinleşmeden icraya konulamayacak bir ilama dayanılarak takip yapılması kamu düzeniyle ilişkilendirildiğinden, bu aykırılık iddiasına dayalı şikâyet başvurusu kural olarak süreye tabi tutulmaz.

Borçlu, icra mahkemesine sunduğu şikâyet başvurusunda icra işlemlerinin geçici olarak tedbiren durdurulmasını talep edebilir. Şikâyetin kabulü ile takibin iptaline karar verilmesi halinde takibin yasal dayanağı kalkar ve takip kapsamında yapılan işlemler hukuki temelini kaybeder. Bu çerçevede konulmuş hacizler kaldırılır; dosyada tahsilat yapılmışsa akıbeti ayrıca değerlendirilir. Kesinleşme şartı gerçekleşmeden başlatılan takibe dayanılarak tahsilat yapılmış olması durumunda, takibin iptali sonrasında ödenen tutarın iadesi talep edilebilir.

Kesinleşme Sonrası İcra Takibi ve Kira Farkı Alacağı

Kesinleşme şartı gerçekleşmediği gerekçesiyle takibin iptal edilmesi durumunda alacaklı, ancak mahkeme ilamının kesinleşme sürecini tamamlayıp kesinleşme şerhini aldıktan sonra yeniden takip başlatabilir. Karar kesinleştikten sonra icra dairesine başvurularak, mahkemece tespit edilen yeni kira bedeli ile önceki ödemeler arasındaki fark hesaplanır ve doğan kira farkı alacağı ilamlı icra yoluyla takip konusu edilir.

Tespit edilen kira farkı alacağına yönelik faiz talebinde bulunulurken ilamda yer alan hüküm dikkate alınır. İlamda faize ilişkin açık bir düzenleme yer alıyorsa bu hükme göre hareket edilir; kararda konuya dair açıklık bulunmaması durumunda ise alacağın niteliği ve muacceliyet tarihi gözetilerek faiz talep edilebilir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy