Eksik Teslim ve Ayıplı Teslim Arasındaki Temel Farklar
Kentsel dönüşüm uygulamalarında eksik teslim, yüklenicinin sözleşme, onaylı proje veya teknik şartnamede yapmayı üstlendiği işlerin tamamını gerçekleştirmeden bağımsız bölümü veya binayı maliklere teslim etmesidir. Eksik teslim durumunda yapılması kararlaştırılan işler hiç yapılmamış veya yarım bırakılmıştır.
Ayıplı teslim ise yüklenicinin yapım işini tamamlamış görünmesine rağmen ortaya çıkan imalatın sözleşmeye, projeye, teknik şartnameye, ruhsata, mevzuata veya beklenen kaliteye uygun bulunmamasıdır. Ayıplı teslimde bir imalat mevcuttur; ancak bu imalat hatalı, kalitesiz ya da taşınmazın kullanımını olumsuz etkileyecek niteliktedir.
Kentsel Dönüşümde Teslim Kapsamı ve İskan Durumu
Kentsel dönüşüm projelerinde teslim borcu yalnızca bağımsız bölüm anahtarının hak sahibine verilmesiyle tamamlanmış kabul edilmez. Hukuken usulüne uygun bir teslimden söz edilebilmesi için bağımsız bölümün, ortak alanların, teknik sistemlerin, yapı kullanım izin belgesinin ve sözleşme eklerinin bir bütün halinde değerlendirilmesi gerekir.
Yapının onaylı proje ve ruhsatına uygun tamamlandığını gösteren iskan belgesi alınmaksızın teslim yapılması, maliklerin bağımsız bölümü kullanımı, abonelik tesisleri ve tapu işlemlerinde sorunlar yaşamasına yol açabilir.
Sözleşmede iskan şartı teslimin ön koşulu olarak kararlaştırılmışsa, iskan temin edilmeksizin teslim borcunun tam olarak yerine getirildiği kabul edilmeyebilir. Sözleşmede bu yönde açık bir hüküm yer almasa dahi iskanın bulunmaması hali somut olayın koşullarına göre eksik ifa veya sözleşmeye aykırılık teşkil edebilir.
Açık ve Gizli Ayıp Ayrımı ile Teslim Tutanağının Önemi
Teslim anında basit bir incelemeyle anlaşılabilen kusurlar açık ayıp; teslim sırasında fark edilmeyip kullanım neticesinde veya zaman geçtikçe beliren kusurlar ise gizli ayıp kapsamında değerlendirilir.
Maliklerin hakları bağımsız bölümlerin yanı sıra ortak alanları da kapsadığından, teslim esnasında gerek bağımsız bölümde gerekse ortak alanlarda saptanan aksaklıkların teslim tutanağına yazılması gerekir. Teslim tutanağının herhangi bir çekince konulmaksızın genel ifadelerle imzalanması, açık ayıplar bakımından malik aleyhine sonuçlar doğurabilir ve taşınmazın sorunsuz teslim alındığı savunmasına zemin hazırlayabilir.
Kullanım sürecinde fark edilen gizli ayıplar karşısında malik gecikmeksizin yükleniciye yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirimde ayıbın ne olduğu, hangi tarihte fark edildiği ve giderilmesinin talep edildiği somut olarak belirtilmelidir.
Proje, Ruhsat ve Şartnameye Aykırı İmalatlar ile Metrekare Eksikliği
Yüklenici yeni yapıyı onaylı projeye ve ruhsata uygun inşa etmekle yükümlüdür. Projeye aykırı imalat yapılması bağımsız bölümün kullanım alanını, ortak alanları, yangın güvenliğini ve iskan alma sürecini etkileyebilir.
Yüklenicinin teknik şartnamede belirtilenden daha düşük kaliteli malzeme kullanması veya şartnameye aykırı imalat yapması ayıplı teslim kapsamına girer. Buna karşılık sözleşmede taahhüt edilen otopark veya depo alanının hiç inşa edilmemesi ya da malike teslim edilmemesi eksik teslim niteliğindedir.
Bağımsız bölümde metrekare eksikliği bulunması durumunda malik bedel indirimi, tazminat veya sözleşmede kararlaştırılmışsa fark bedeli isteyebilir. Bu yöndeki talepler teknik ölçüm ve bilirkişi incelemesiyle ispatlanır.
Hukuki Başvuru Süreci: Delil Tespiti ve Noter İhtarı
Eksik veya ayıplı teslimle karşılaşıldığında mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırılabilir. Delil tespiti sayesinde bağımsız bölüm ve ortak alanlardaki imalat eksiklikleri, mevcut ayıplar, giderim bedeli ve değer kaybı bilirkişi marifetiyle resmen tespit edilir.
Eksik veya ayıplı imalatların varlığı halinde yükleniciye noter kanalıyla ihtarname gönderilmelidir. İhtarnamede eksik ve ayıplı işler somut biçimde açıklanmalı, bunların giderilmesi için makul bir süre verilmeli ve verilen sürede ifa sağlanmadığı takdirde yasal yollara başvurulacağı bildirilmelidir.
Maliklerin Talep Edebileceği Haklar ve Dava Yolları
Eksik işlerin tamamlanması için tanınan makul sürede yüklenici tarafından ifa gerçekleştirilmezse malik eksik işlerin bedelini talep edebilir veya dava açabilir.
Ayıplı imalat halinde malik yükleniciden ayıbın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir. Ayıbın giderilmesi imkânsızsa veya aşırı masraf gerektiriyorsa bedel indirimi veya tazminat istenebilir; ayrıca ayıbın taşınmazın değerini düşürmesi durumunda değer kaybı da talep konusu yapılabilir.
Eksik veya ayıplı teslim sebebiyle bağımsız bölüm kullanılabilir durumda değilse malik kira kaybı isteyebilir. Kira kaybı, sözleşmedeki teslim tarihi ile fiilen kullanılabilir teslim tarihi arasındaki dönem için talep edilebilir; sözleşmede gecikme cezası veya kira yardımı hükmü bulunmaktaysa bunlar da uygulanabilir.
Sözleşmede eksik teslim, ayıplı teslim, geç teslim veya iskan alınamaması halleri için cezai şart kararlaştırılmışsa ve gerekli şartlar gerçekleşmişse malik bu cezai şartı talep edebilir. Uyuşmazlığın yargıya taşınması durumunda talebin niteliğine göre eksik iş bedeli, ayıp giderim bedeli, bedel indirimi, tazminat, kira kaybı, cezai şart ve değer kaybı davaları açılabilir. Ayrıca dava öncesinde bazı uyuşmazlıklarda arabuluculuk şartı gündeme gelebilir.
Kentsel dönüşümde anahtar teslimi yapılması teslim borcunun tamamen yerine getirildiği anlamına gelir mi?
Hayır, teslim yalnızca anahtarın verilmesiyle tamamlanmış sayılmaz; bağımsız bölüm, ortak alanlar, teknik sistemler ve iskan durumunun bir bütün olarak değerlendirilmesi gerekir. Sözleşmede iskan açık bir ön koşul olmasa dahi iskanın temin edilmemesi somut olaya göre eksik ifa veya sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.
Bağımsız bölümün yüzölçümü sözleşmede taahhüt edilenden küçük çıkarsa hangi haklar kullanılabilir?
Metrekare eksikliğinin teknik ölçüm ve bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi halinde malik bedel indirimi, tazminat veya sözleşmede düzenlenmişse fark bedeli talep edebilir.
Teslim anında fark edilmeyen gizli kusurlar için ne yapılmalıdır?
Zaman içinde ortaya çıkan gizli ayıplar fark edildiğinde malik gecikmeksizin yükleniciye yazılı bildirimde bulunarak ayıbın mahiyetini, ne zaman fark edildiğini ve giderilmesi talebini bildirmelidir.
Sözleşmede taahhüt edilen otopark veya deponun yapılmaması ayıplı ifa mıdır?
Sözleşmede taahhüt edilen otopark veya deponun teslim edilmemesi durumunda eksik teslim gündeme gelir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy