7201 sayılı Tebligat Kanunu'nun Ek 1. maddesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulandığı taşınmazlarda bağımsız bölümde bizzat oturmayan kat maliklerine yönelik bildirim süreçlerini hızlandırmak, apartman yönetimini işlevsel kılmak ve ortak giderlerin tahsilini kolaylaştırmak amacıyla özel bir tebligat usulü düzenlemiştir. Kat mülkiyetine tabi binalarda yapılacak tebligatlarda kat malikinin bağımsız bölümü fiilen kullanıp kullanmadığı ve apartman yöneticisine yazılı bir adres bildirip bildirmediği dikkate alınır.
Bağımsız Bölümde Bizzat Oturan Kat Malikine Tebligat Usulü
Kat maliki mülkiyetinde bulunan bağımsız bölümde bizzat oturuyorsa tebligat bu adrese yapılır veya kat malikine elden teslim edilir. Tebliğ yapılamaması yahut kat malikinin tebliğden veya imzadan imtina etmesi halinde bu durum bir tutanakla tespit edilir. Tebligat evrakının bir örneği apartman ilan panosuna asılır ve bu işlemin yapılmasıyla birlikte tebligat kat malikine yapılmış sayılır.
Bağımsız Bölümde Oturmayan Kat Malikinin Adres Bildirme Yükümlülüğü
Bağımsız mülkiyetinde bizzat ikamet etmeyen kat maliki, apartman yönetimine ve ortak giderlere ilişkin tebligatlar için geçerli olmak üzere Türkiye sınırları içinde bir adresini apartman yöneticisine yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte ortak taşınmazda oturmayan bağımsız bölüm sahiplerinin bu bildirim yükümlülüğünü en geç üç ay içinde yerine getirmeleri öngörülmüştür. Yöneticiye yazılı tebligat adresi bildirildiğini kanıtlama külfeti kat malikine aittir; bununla birlikte bildirimin her türlü delille ispatlanabileceği yönünde değerlendirmeler de bulunmaktadır.
7201 sayılı TEBLİGAT KANUNU m. Ek Madde 1Kaynağı aç
Adres Bildirilmemesi veya Bildirilen Adrese Tebligat Yapılamaması
Kat malikinin yöneticiye yazılı bir tebligat adresi bildirmemesi veya bildirilen adrese tebligat yapılamaması durumunda, bundan sonraki bütün tebligatlar o bağımsız bölümde fiilen oturmakta olan kişiye yapılır. Tebligatın bir örneği bina girişinde bulundurulan ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu usulle yapılan tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış kabul edilir.
Bağımsız bölümde fiilen ikamet eden kişinin tebligatı almaktan yahut imzadan kaçınması halinde bu durum tutanakla tespit edilir ve tebligatın bir örneği ilan panosuna asılarak bildirim kat malikine yapılmış sayılır. Bağımsız bölümde fiilen oturan kimse bulunmuyorsa ilan tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.
Bağımsız Bölümün Devredilmiş Olması Hali
Kat malikinin dava açılmasından önce bağımsız bölümünü devretmiş olması durumunda Tebligat Kanunu'nun Ek 1. maddesi uyarınca kendisine tebligat yapılamayacağı kabul edilmektedir.
İcra Takipleri ve Yargılamada Ek 1. Maddenin Uygulama Alanı
7201 sayılı Tebligat Kanunu'nun Ek 1. maddesi yalnızca apartman yönetimine ve ortak giderlere ilişkin bildirimlerin yapılmasına özgülenmiştir; bu düzenleme yargılamaya ilişkin tebligatları kapsamaz. İcra takiplerinde borçlu site sakinine ödeme emri tebliğ edilirken bu özel usule dayanılamaz. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2014/33933 Esas ve 2015/7712 Karar sayılı ilamında da vurgulandığı üzere, icra takibinde ödeme emrinin Ek 1. maddeye göre yapılması usulsüzdür ve usulsüz tebligatta muhatabın öğrenme tarihi esas tebliğ tarihi sayılır. Öte yandan icra müdürlüğünün bu maddeye göre tebligat talebini reddetmesi halinde icra mahkemesine şikayet yoluna başvurulabileceğini savunan görüşler bulunsa da yüksek mahkeme içtihadı uyarınca icra takiplerinde genel tebligat usullerine uyulması zorunludur.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2014/33933, K. 2015/7712Kaynağı aç
Kat Malikleri Kurulu Toplantı Çağrılarına İtiraz ve İptal Davası Süreleri
Kat malikleri kurulu toplantı duyurusunu bizzat almış olan kat maliki, diğer kat maliklerine yapılan bildirimlerin usulsüzlüğünü ileri süremez. Toplantı çağrısını alıp toplantıya bizzat katılan bir kişinin daha sonra toplantıyı terk etmiş olması da çağrının usulsüz yapıldığı iddiasını ileri sürme imkanı tanımaz.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2014/916 Esas ve 2014/3265 Karar sayılı kararında belirtildiği üzere, kat malikleri kurulu olağanüstü toplantısına usulüne uygun toplantı çağrı belgesi tebliğ edilmemiş olsa dahi toplantıya katılan kat maliki bu tebligat usulsüzlüğünden söz ederek toplantının iptalini isteyemez ve olağanüstü toplantıya katılan kişi şekil eksikliği gerekçesiyle iptal davası açamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi uyarınca kurulda alınan ve yok hükmünde olmayan kararların iptali için toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat malikinin karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat malikinin ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açması gerekir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2014/916, K. 2014/3265Kaynağı aç
Bağımsız bölümde oturmayan kat malikine tebligat nasıl yapılır?
Bağımsız bölümünde oturmayan malik Türkiye'de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirir ve tebligat buraya yapılır; adres bildirilmemiş veya adrese ulaşılamamışsa bağımsız bölümde fiilen oturana tebliğ yapılarak bir örneği ilan tahtasına asılır, daire tamamen boşsa ilan tahtasına asılmasıyla tebligat tamamlanır.
Kat maliki veya fiilen oturan kişi tebligatı almaktan kaçınırsa ne olur?
Kat maliki veya dairede fiilen ikamet eden kişi tebliğden yahut imzadan kaçındığında bu durum tutanakla tespit edilir ve tebligat evrakının bir örneği bina ilan tahtasına asılarak tebliğ işlemi yapılmış sayılır.
İcra ödeme emri apartman panosuna asılarak kat malikine tebliğ edilebilir mi?
İcra takiplerinde ödeme emrinin Tebligat Kanunu Ek 1. maddesine dayanılarak ilan tahtasına asılması usulsüz kabul edilir; bu usulsüz tebligatta muhatabın işlemi fiilen öğrendiği tarih tebliğ tarihi sayılır.
Toplantıya katılan kat maliki tebligat eksikliğini ileri sürebilir mi?
Olağanüstü toplantıya katılan kat maliki çağrı belgesi usulüne uygun tebliğ edilmediği gerekçesiyle toplantının iptalini isteyemez; toplantı duyurusunu bizzat almış olan kat maliki ise diğer kat maliklerine yapılan bildirimlerin usulsüzlüğünü ileri süremez.
Kat malikleri kurulu kararının iptali davası hangi sürede açılır?
Yok hükmünde olmayan kurul kararlarının iptali için toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat malikinin karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat malikinin ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açması gerekir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy