Kamulaştırmanın Tanımı ve Temel Unsurları
Anayasa'nın 46. maddesi kamulaştırmayı bir istisna olarak düzenler. Bu hükme göre devlet, özel mülkiyette bulunan bir taşınmazı kamu yararının gerektirdiği durumlarda, kanunda gösterilen esas ve usullere uyarak ve gerçek karşılığını nakden ve peşin ödemek koşuluyla kamulaştırabilir. Bir işlemin hukuken kamulaştırma sayılabilmesi için taşınmazın özel mülkiyette bulunması, işlemin kamu yararı amacı taşıması, yetkili kamu otoritelerince gerçekleştirilmesi ve gerçek piyasa değeri üzerinden bedel ödenmesi zorunludur.
Kamu Yararı Kararı ve İptal Davası
Kamulaştırma sürecinin başlatılabilmesi için öncelikle yetkili mercilerce kamu yararı kararı alınmalıdır. Bu karar bakanlıklar tarafından kendi görev alanlarındaki projeler için, belediye encümenlerince belediye sınırları dahilindeki projeler için, il idare kurullarınca il genelini kapsayan durumlarda ve üniversiteler, TRT veya Karayolları Genel Müdürlüğü gibi özel yetkili kamu tüzel kişilerince kendi ihtiyaçları doğrultusunda verilebilir. İdarenin usulüne uygun bir kamu yararı kararı almadan işlemleri başlatması halinde taşınmaz maliki, idare mahkemesinde iptal davası açarak işlemin durdurulmasını talep edebilir. Kamulaştırma kararına karşı idare mahkemesinde açılacak iptal davasının süresi tebligattan itibaren 30 gün olup hak düşürücü niteliktedir.
Tapu Şerhi ve Satın Alma Usulü
Süreç kapsamında idare taşınmazın tapu siciline kamulaştırma şerhi düşebilir. Bu şerh taşınmazın başkasına devredilmesini engellememekle birlikte, taşınmazı sonradan devralacak yeni maliki devam eden kamulaştırma sürecinden haberdar etme işlevi görür. İdare ile malik arasında yürütülen uzlaşma görüşmelerinde anlaşma sağlanırsa imzalanan uzlaşma tutanağı sözleşme hükmündedir. Kararlaştırılan bedelin ödenmesiyle mülkiyet idareye geçer ve tapuda devir işlemi tamamlanır.
Bedel Tespiti ve Tescil Davası ile Değerleme Ölçütleri
Uzlaşma görüşmelerinde tarafların anlaşamaması durumunda idare, taşınmazın gerçek değerinin mahkemece belirlenmesi ve mülkiyetin kendi adına tescil edilmesi talebiyle bedel tespiti ve tescil davası açar. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesi uyarınca mahkemece yapılacak değerlemede; taşınmazın cinsi ve nevi, yüzölçümü, konumu ve çevre koşulları, gelir potansiyeli, değerleme tarihindeki emsal taşınmaz satışları ve taşınmazın imar durumu temel ölçütler olarak dikkate alınır.
Kamulaştırmasız Fiili ve Hukuki El Atma
İdarenin usulüne uygun kamulaştırma işlemi yapmaksızın taşınmaza müdahale etmesi kamulaştırmasız el atma durumunu doğurur. Fiili el atma hallerinde görevli mahkeme adli yargı kolundaki Asliye Hukuk Mahkemesidir; malik bu mahkemede elatmanın önlenmesi ile taşınmaz bedeline karşılık gelen tazminat talebinde bulunabilir. İmar kısıtlamaları neticesinde oluşan hukuki el atma hallerinde ise görevli merci İdare Mahkemesidir. Kamulaştırmasız el atma davalarında taşınmazın el atma tarihindeki değeri değil, davanın açıldığı tarihteki değeri esas alınır.
İmar planlarındaki kısıtlamalara dayalı hukuki el atma davaları açılmadan önce idareye yazılı başvuru yapılması zorunludur. Taşınmazın kamulaştırılması veya imar durumunun düzeltilmesi talebini içeren bu başvuruya idarece 30 gün içinde yanıt verilmemesi ya da talebin reddedilmesi halinde malikin dava açma hakkı doğar.
Kamulaştırmadan Vazgeçme ve Malikin Geri Alma Hakkı
İdare, mülkiyet devri veya bedelin ödenmesi gibi aşamalar henüz tamamlanmadan önce kamulaştırma kararından vazgeçebilir. Vazgeçme kararının malike tebliğ edilmesiyle kamulaştırma işlemi hukuken son bulur; malik bu süreç nedeniyle idari masraf yapmış veya zarara uğramışsa söz konusu zararların tazminini idareden talep edebilir.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 23. maddesi gereğince, kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırmanın kesinleşmesinden itibaren 5 yıl boyunca amacına uygun kullanılmaması durumunda eski malik veya mirasçıları geri alma hakkına sahip olur. İdare amacın gerçekleşmediğini veya sürenin dolduğunu eski malike bildirmekle yükümlüdür; malik bildirimden itibaren 6 ay içinde bu hakkını kullanmalıdır. Ancak idare taşınmazı başka bir kamu yararı amacıyla kullanmaya devam ederse geri alma hakkının kullanılması mümkün olmayabilir.
Kamulaştırma kararına karşı hangi sürede dava açılmalıdır?
Kamulaştırma kararına karşı idare mahkemesinde açılacak iptal davası, işlemin tebliğinden itibaren 30 gün içinde açılmalıdır ve bu süre hak düşürücüdür.
Kamulaştırılan taşınmaz amacına uygun kullanılmazsa geri alınabilir mi?
Kamulaştırmanın kesinleşmesinden itibaren 5 yıl boyunca amacına uygun kullanılmayan taşınmazı eski malik veya mirasçıları, idarenin bildiriminden itibaren 6 ay içinde geri alabilir; fakat idare alanı başka bir kamu yararı için kullanmaya devam ederse bu hak kullanılamayabilir.
Kamulaştırmasız el atma davalarında taşınmazın hangi tarihteki değeri esas alınır?
Kamulaştırmasız el atma davalarında mahkeme taşınmazın el atma tarihindeki değerini değil, dava tarihindeki değerini esas alarak tazminata hükmeder.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy