Emlakçı Tarafından Yanıltılan Alıcının Hukuki Hakları

Yanıltıcı Bilgilendirme Halinde İrade Bozukluğu ve Sözleşmenin İptali

Sözleşme kurulurken esaslı yanılmaya düşen taraf 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 30 uyarınca sözleşme ile bağlı sayılmaz. Emlakçının veya satıcının verdiği bilgilerin gerçeği yansıtmadığı ve taşınmazın niteliklerinin vaat edilenden farklı çıktığı durumlarda alıcı; yanılma ya da aldatma nedenlerine dayanarak sözleşmeyi iptal edebilir, ödediği kapora, peşinat ve masrafların faiziyle iadesini talep edebilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 39 f. 1 gereğince yanılma veya aldatma sebebiyle sözleşme yapan taraf, bu durumu öğrendiği andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmez veya verdiğini geri istemezse sözleşmeyi onamış kabul edilir. Yanıltıcı beyanlar sebebiyle sözleşmeden dönmek isteyen alıcının durumu öğrendiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içinde fesih bildiriminde bulunması şarttır. Haklı sebeple feshedilen sözleşmelerde ödenen kapora, peşinat ve komisyon bedelleri sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde faiziyle geri ödenir ve sözleşmede yer alan cezai şart hükümleri geçersiz kalır. Ayrıca aynı kanunun 39. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, aldatma sebebiyle bağlayıcılığı bulunmayan bir sözleşmenin onanmış sayılması tazminat talep etme hakkını ortadan kaldırmaz.

Emlakçının hileli yönlendirmeleri veya yanıltıcı beyanları sebebiyle sözleşmenin iptali ve tazminat taleplerinde, hilenin öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içinde işlem yapılması gerekir.

Fiziksel ve Hukuki Kusurlarda Satıcı ile Emlakçının Müteselsil Sorumluluğu

Emlak komisyoncuları mesleki özen yükümlülükleri gereğince pazarladıkları gayrimenkulün hukuki ve fiziksel durumunu araştırmak ve bildikleri kusurları alıcıya aktarmakla yükümlüdür. Emlakçının bildiği bir gizli ayıbı bilerek gizlemesi veya gerçeğe aykırı yönlendirmede bulunması halinde satıcıyla birlikte alıcıya karşı müteselsilen sorumluluğu doğar.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca satıcı taşınmazdaki ayıplardan sorumludur ve gizli ayıbın bilerek gizlenmesi aldatma teşkil eder. Gizli ayıp ortaya çıktığında gecikmeksizin satıcıya bildirimde bulunulmalı; durumun mahkeme veya bilirkişi incelemesiyle tespit edilmesi uyuşmazlıklarda ispat açısından önem taşır.

Satıcının ayıptan sorumlu olduğu durumlarda alıcı; sözleşmeden dönme, satış bedelinden indirim isteme, aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde satılanın ücretsiz onarılmasını isteme veya imkân varsa satılanın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteme haklarından birini kullanabilir. Ancak alıcının dönme hakkını kullandığı hallerde durum bunu haklı göstermiyorsa hâkim satılanın onarılmasına veya satış bedelinin indirilmesine karar verebilir. Ayıp çok büyükse veya binada onarılamaz yapısal sorunlar bulunuyorsa sözleşmeden dönülerek ödenen bedelin faiziyle iadesi talep edilebilir; buna karşılık değer eksikliği satış bedeline çok yakın ise alıcı ancak sözleşmeden dönme veya benzeriyle değiştirme haklarından birini ileri sürebilir. Satıcı ayıpsız bir benzerini derhâl vererek ve uğranılan zararın tamamını gidererek seçimlik hakların kullanılmasını önleyebilir; alıcının genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı ise saklıdır.

Gösterilenden Farklı Taşınmaz Devredilmesinde Tapu İptal ve Tescil Davası

Fiiliyatta gösterilen yerden farklı bir taşınmazın tapusunun devredilmesi halinde aldatma sebebiyle sözleşmenin iptali talep edilebilir. Alıcı, farklı bir taşınmazın devredildiğini öğrendiği andan itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içinde Asliye Hukuk Mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası açarak tescilin iptalini ve ödediği bedelin iadesini isteyebilir.

Haksız Komisyon ve Kapora Bedellerinin İadesi Usulü

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereğince emlakçılık faaliyetlerinin yazılı bir sözleşmeye dayanması zorunludur. Yazılı sözleşme olmaksızın komisyon talep edilemeyeceği gibi satışın tapuda gerçekleşmediği veya iptal edildiği durumlarda da emlakçı hizmet bedeli hakkı kazanamaz. Haksız tahsil edilen komisyon bedelleri Tüketici Hakem Heyeti veya Tüketici Mahkemesi aracılığıyla geri istenebilir.

Haksız alınan komisyonların iadesi amacıyla yasal parasal sınırlar dahilinde Tüketici Hakem Heyetine başvuru yapılabilir. Hakem heyeti parasal sınırını aşan tutarlar bakımından dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk yoluna gidilmeli, anlaşma sağlanamaması durumunda Tüketici Mahkemesinde dava açılmalıdır. Bunun yanı sıra elinde banka dekontu veya emlakçının kaşesini taşıyan tahsilat makbuzu bulunan alıcılar, icra dairesi aracılığıyla ilamsız icra takibi başlatarak tahsil edilen parayı yasal faiziyle talep edebilirler.

Yetki belgesi bulunmayan işletmelerin komisyon isteme hakkı bulunmamakta olup bu kişilere yapılan haksız ödemelerin iadesi talep edilebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 82 f. 1 gereğince sebepsiz zenginleşmeden doğan geri isteme hakkı, hak sahibinin hakkını öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar; borç bir alacak hakkı kazanılması suretiyle doğmuşsa diğer taraf zamanaşımı geçse bile ifadan kaçınabilir.

Yer Gösterme Belgelerindeki Hükümsüzlük ve Fahiş Cezai Şartlar

Kasten yanıltma veya aldatma suretiyle iradesi fesada uğratılarak ya da içeriği gizlenerek imzalatılan yer gösterme sözleşmelerinde alıcı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 39 uyarınca aldatmayı öğrendiği tarihten başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirebilir veya verdiğini geri isteyebilir.

Standart sözleşme formlarına sonradan tek taraflı olarak ilave edilen ve başka yollarla işlem yapılmasına bağlanan fahiş cezai şart içeren maddelerin tüketici aleyhine haksız şart niteliğinde olduğu kabul edilmektedir. Emlakçının dürüstlük kuralına aykırı ve yanıltıcı yollarla imza temin ettiği hallerde bu sözleşme hükümlerine dayanılarak ücret veya cezai şart istenemez.

Yanıltıcı İlanlar Nedeniyle Maddi ve Manevi Tazminat Davaları

İlanda taşınmazın büyüklüğünün gerçeğe aykırı gösterilmesi, risk durumunun ya da yapısal kusurlarının bilinçli olarak saklanması aldatma ve haksız fiil teşkil edebilir. Emlakçının kusurlu eylemleri sebebiyle zarara uğrayan alıcı emlak ofisine ve şartların varlığı halinde aldatmayı bilen veya bilecek durumda olan mülk sahibine karşı maddi tazminat davası açabilir; şartları oluştuğunda manevi tazminat da istenebilir.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 73/A uyarınca tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; ancak tüketici hakem heyetinin görev alanına giren talepler ile taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bu şartın istisnasını oluşturur. Tüketici işlemi niteliğindeki uyuşmazlıklarda görevli merci Tüketici Mahkemesi olup tüketici mahkemesi kurulmamış yerlerde dava Asliye Hukuk Mahkemesinde tüketici mahkemesi sıfatıyla görülür.

İdari Şikayet Yolları ve Nitelikli Dolandırıcılık İddiası

Yetki belgesi olmadan faaliyet yürüten veya meslek kurallarına aykırı davranan emlak işletmeleri hakkında idari para cezası uygulanması amacıyla Ticaret İl Müdürlüklerine ve ilgili esnaf veya ticaret odalarına şikayette bulunulabilir.

Emlakçının bilerek ve kasten sahte evrak düzenlemesi, var olmayan taşınmazları satması veya hileli hareketlerle menfaat temin etmesi Türk Ceza Kanunu kapsamında nitelikli dolandırıcılık suçunu oluşturur. Bu tür fiillere maruz kalınması durumunda Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulabilir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy