Taşınmaz ihalesinin feshi, satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar tarafından, yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikâyet yoluyla istenebilir. Süre kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gündür. Türk Borçlar Kanunu’nun 281. maddesinde yazılı sebepler de bu şikâyetin kapsamındadır. Aynı madde cebri artırmalar hakkında özel hükümleri saklı tuttuğundan, bu sebep ile İcra ve İflas Kanunu’nun 134. maddesindeki kişi, süre ve başvuru çerçevesi tek bir işlem gibi birleştirilmez.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 134Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 281Kaynağı aç
Feshi kimler isteyebilir
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 134. maddesi fesih şikâyetini kapalı bir kişi çevresine bağlar. Satışı isteyen alacaklı, borçlu, hacizli malın resmî sicilinde adı bulunan ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye girenler bu çevreye girer. Başvuruda yurt içinde bir adres bildirilmesi de aranır. Çevrenin dışında kalan kişinin talebi duruşmaya alınmadan dosya üzerinden incelenir ve verilen ret kesindir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 281. maddesi, hukuka veya ahlaka aykırı yollarla ihalenin gerçekleştirilmesi sağlanmışsa her ilgilinin iptali mahkemeden isteyebileceğini düzenler. Aynı madde cebri artırmalar için özel hükümleri saklı tutar. Elektronik taşınmaz satışında icra mahkemesine şikâyet için 134. maddedeki kişi çevresi esas alınır; 281. maddedeki her ilgili ifadesi bu çevreyi kendiliğinden genişletmez.
Şikâyet süresi ve sonradan öğrenme
Şikâyetin olağan süresi ihale tarihinden itibaren yedi gündür. İlgililerin, ihale yapılana kadar gerçekleşen işlemlerdeki yolsuzlukları en geç ihale günü öğrenmiş sayılacağı kabul edilir. Bu kabul, ihale anına kadar cereyan eden işlemlere ilişkindir.
Sürenin öğrenme tarihinden başlaması üç halle sınırlıdır: satış ilanının tebliğ edilmemiş olması, satılan malın esaslı vasıflarındaki hatanın sonradan öğrenilmesi ve ihaledeki fesadın sonradan öğrenilmesi. Bu hallerde süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez. Sayılan haller dışındaki her sonradan öğrenme, süreyi kendiliğinden kaydırmaz.
Hukuka veya ahlaka aykırı yollarla ihalenin gerçekleştirilmesi sağlanmışsa Türk Borçlar Kanunu’nun 281. maddesi ayrı bir süre öngörür. İlgili, iptal sebebini öğrendiği günden başlayarak on gün içinde ve her hâlde ihale tarihini izleyen bir yıl içinde iptali mahkemeden isteyebilir. Cebri artırma için saklı tutulan özel hükümler karşısında bu süre, icra mahkemesine yapılacak yedi günlük şikâyetin yerine geçmiş sayılmaz.
Menfaatin ispatı
İhalenin feshini şikâyet yoluyla isteyen ilgili, gerçekleşen yolsuzluk sonucunda kendi menfaatlerinin zarar gördüğünü ispat etmek zorundadır. Yalnızca bir yolsuzluk bulunduğunu ileri sürmek yetmez; yolsuzluk ile talepte bulunanın menfaatinin zarara uğraması arasındaki bağın da gösterilmesi gerekir.
Teminat ve eksikliğin tamamlanması
Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerin fesih talebinde, talepte bulunulurken ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır. Teminat, ilgili kişilerin muhtemel zararına karşılık olmak üzere istenir. Teminattan ayrık tutulan kişiler metinde açıkça sayılmıştır. Pey sürerek ihaleye katılanlar bu sayımda yer almaz.
Teminatın veya üçüncü fıkraya göre yatırılması gereken harcın hiç yatırılmaması ya da eksik yatırılmasıyla fesih istenirse mahkeme, tebliğ edeceği muhtırada iki haftalık kesin süre verir. Bu sürede teminat veya harç tamamlanmazsa talebin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceği bildirilir. Süreye uyulmazsa mahkeme talebi derhal reddeder.
İnceleme, ret ve para cezası
İcra mahkemesi, fesih talebi üzerine talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar. Taraflar gelmese bile gereken kararı verir. Talebin usulden reddi gereken hallerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir. Hüküm, hangi hallerin usulden ret sayıldığını tek tek tanımlamaz.
Şikâyet görevsiz veya yetkisiz icra mahkemesine ya da mahkemeye yapılırsa inceleme evrak üzerinden yapılır. Başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verilir. Dosya, masrafı gider avansından karşılanarak resen görevli veya yetkili icra mahkemesine gönderilir. Bu kararlar kesindir.
İcra mahkemesi talebi üç sebepten biriyle reddederse feshi isteyeni, istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Birinci sebep, satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek katılanlar dışında kalan kişinin talebidir. İkinci sebep, satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalanlar bakımından feragattir. Üçüncü sebep, işin esasına girilerek ret kararı verilmesidir. Yüzde on bir üst sınırdır; her ret kararında cezanın bu oranda uygulanacağı düzenlenmemiştir.
Aynı maddede ikinci bir oran daha yazılıdır. 2499 sayılı Kanun’un 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanı alacakları ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle güvence altına alınmış alacaklarının takibinde, beşinci fıkranın gösterdiği oran yüzde yirmi olarak uygulanır. Yüzde ona kadar para cezası ile bu özel oran hükümde yan yana durur. Kesit, yüzde yirminin teminata mı yoksa para cezasına mı bağlandığını ayırt etmez. Bu nedenle yüzde on veya yüzde yirmi, her takip bakımından tek zorunlu oran sayılmaz.
Satış bedeli, nema ve tescil
Taşınmazı satın alan kişi, ihaleye alacağına mahsuben katılmamışsa, fesih talep edilmiş olsa bile satış bedelini derhal veya 130. maddeye göre verilen süre içinde nakden ödemek zorundadır. İcra ve İflas Kanunu’nun 130. maddesi, ihale alıcısının artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemesini öngörür. Fesih istenmiş olması bu ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Alacağına mahsuben katılan alıcı, 134. maddedeki bu ödeme kuralının dışında bırakılmıştır.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 130Kaynağı aç
İcra müdürü, ödenen ihale bedelini fesih şikâyeti üzerine verilecek karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırır. Şikâyetin kabulüne veya reddine ilişkin karar kesinleşince bedel, nemalarıyla birlikte hak sahiplerine ödenir.
Bedelin alacaklılara verilmesi, ihalenin kesinleşmesine ve malın alıcıya teslimine ya da teslime hazır duruma getirilmesine bağlıdır. Bu iki durum tamamlanmadan ödeme yapılmaz. Mal verilemiyor veya teslime hazırlanamıyorsa iptali icra müdürü yapar ve bedeli alıcıya öder. Bu yol, icra mahkemesinin fesih kararı olarak düzenlenmemiştir.
Tescil için tapu idaresine yapılacak tebligat, şikâyet için belirli süre geçtikten sonra yapılır. Şikâyet edilmişse, şikâyeti sonuçlandıran karar kesinleşmeden tebligat yapılmaz.
Hukuka veya ahlaka aykırı yollar
Türk Borçlar Kanunu’nun 281. maddesi, hukuka veya ahlaka aykırı yollara başvurularak ihalenin gerçekleştirilmesinin sağlanmış olmasını iptal sebebi olarak düzenler. Talep, sebep öğrenildikten sonra on gün ve her hâlde ihale tarihini izleyen bir yıl içinde mahkemeye yöneltilir. İcra ve İflas Kanunu’nun 134. maddesi, bu maddede yazılı sebepleri de icra mahkemesindeki fesih şikâyetinin kapsamına alır. 281. madde cebri artırmalara ilişkin özel hükümleri saklı tuttuğundan, elektronik satıştaki her aykırılığın bu sebep kapsamında olduğu veya iki başvurunun aynı süreye tabi olduğu kabul edilemez.
Taşınmaz ihalesinin feshi kaç gün içinde istenir?
İcra mahkemesine şikâyet kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenir. Satış ilanı tebliğ edilmemişse, malın esaslı vasıflarındaki hata veya ihaledeki fesat sonradan öğrenilmişse süre öğrenmeden başlar; bu süre, ihaleye ilişkin kararın elektronik satış portalında ilanından itibaren bir yılı geçemez.
Sayılan kişiler dışında fesih istenebilir mi?
Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek katılanlar dışında kalanların icra mahkemesine fesih talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.
Fesih talebinde teminat herkesten istenir mi?
Hayır. İhale bedelinin yüzde beşi oranındaki teminat, satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerin talebinde şarttır. Pey sürerek katılanlar bu ayrık sayımda yer almaz.
Fesih istenmesi satış bedelinin ödenmesini durdurur mu?
Alacağına mahsuben ihaleye katılmamış alıcı, fesih istenmiş olsa bile bedeli nakden ödemek zorundadır. Ödeme derhal veya 130. maddeye göre verilen süre içinde yapılır; bu süre artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gündür.
Ret kararında para cezası her zaman yüzde on mudur?
Hayır. Kanunda gösterilen ret sebeplerinde ceza, istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar olabilir. Hüküm her rette cezanın yüzde on oranında uygulanacağını söylemez. Konut finansmanı alacakları ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarında beşinci fıkradaki oran yüzde yirmi olarak uygulanır; bu oranın teminat mı para cezası mı olduğu hükümden kesinleşmez.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy