Elbirliği Mülkiyetinin Niteliği ve Haciz Bildiriminin Kapsamı
Elbirliği mülkiyetinde ortakların önceden belirlenmiş payları bulunmaz ve her bir ortağın hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Bu hukuki yapıda ortakların serbestçe tasarruf edebilecekleri bağımsız bir payı bulunmadığından ve pay devri yapılamadığından, ortakların alacaklıları ancak ortaklığın tasfiyesini ve borçlu ortağa düşecek payın tayin edilerek bu pay üzerinden alacağın cebri icra yolu ile ödenmesini isteyebilir. Bu nedenle alacaklının alacağına kavuşabilmesi için öncelikle taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi ve tasfiyesi gerekir. Borçlunun iştirak halinde malik olduğu taşınmazdaki hissesi haczedildiğinde tapu sicil memuru bu işlemi tapu kütüğüne şerh olarak işler.
İştirak halindeki mülkiyet hissesi haczedildiğinde diğer hissedarlara tebliğ edilen haciz bildirisi; borçlunun hissesine düşecek pay ile semerelerin icra dairesine verilmesini, tüm tebligatların bundan sonra icra dairesine yapılmasını ve borçlunun onayının arandığı her türlü müşterek tasarrufun icra dairesinin onayına tabi kılındığını kapsar. Hissedarlar yapılan bildiriye rağmen borçlunun hissesine düşen semereleri icra dairesi yerine borçluya öderlerse, bu semereleri icra dairesine tekrar ödemek zorunda kalırlar.
Taşınmaz maliklerinin kendi aralarında taşınmazı fiilen veya sözleşme akdederek paylaşmış olmaları hukuki durumu değiştirmez. Maliklerin serbestçe tasarruf edebilecekleri bir payı bulunmadığı için gerçekleştirilen bu paylaşma tasarruf işlemi niteliğinde olamayacaktır. Başka bir deyişle, malikler arasında yapılan bu paylaşma işlemi tapu kayıtlarında herhangi bir değişikliğe yol açmaz. Dolayısıyla malikler arasındaki bu paylaşım, taşınmazın tamamının cebri icra yoluyla satışına engel oluşturmaz. İcra mahkemesinden yetki alınması, arabuluculuk ve ortaklığın giderilmesi işlemleri tamamlanmadan elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazın cebri icra yoluyla satışı ve alacaklı adına tapu siciline tescili yapılamaz.
İcra Mahkemesine Başvuru ve Satış Usulünün Belirlenmesi
İcra ve İflas Kanunu'nun 121. maddesi gereğince, taksim edilmemiş bir miras veya iştirak halinde tasarruf olunan bir mal hissesinin satılması icap ettiğinde icra memuru satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesinden sorar. İcra mahkemesi yerleşim yerleri bilinen ilgilileri davet edip gelenleri dinledikten sonra açık artırma yaptırabileceği gibi satış için bir memur tayin edebilir veya somut olayın gerektirdiği diğer bir tedbiri alabilir.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 121Kaynağı aç
İcra mahkemesince alınabilecek tedbirler meyanında, borçlunun hissesine haciz koyduran alacaklıya ya da icra müdürlüğüne terekede yer alan taşınmazlar için ortaklığın giderilmesi davası açma yetkisi tanınabilmektedir. Benzer şekilde mirasçılar haricindeki alacaklılar da İcra ve İflas Kanunu'nun 121. maddesi uyarınca icra mahkemesinden izin belgesi temin ederek elbirliği halindeki mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi talebiyle dava açabilmektedir.
Haciz Süresi ve Satış İsteme Şartları
İcra ve İflas Kanunu'nun 106. maddesi uyarınca alacaklı veya borçlu, hacizden itibaren bir yıl içinde haczolunan malın satışını talep edebilir. Bir yıllık süre içinde satışı istenip de artırma sonucu satışı gerçekleştirilemeyen mahcuz hakkındaki satış isteme süresi, satış talep eden alacaklı bakımından ilk sürenin sona ermesinden itibaren bir yıl daha uzar. Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış masraflarının tamamının peşin olarak yatırılması zorunludur; aksi halde satış talebi vaki olmamış sayılır. Peşin yatırılan tutarın yetersiz kaldığı anlaşılırsa icra müdürünce verilen on beş günlük sürede eksik miktar tamamlanmadığı takdirde de talep vaki olmamış kabul edilir.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 106Kaynağı aç
Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmaz için açılan ortaklığın giderilmesi davasının usulüne uygun bir satış talebi yerine geçip geçmeyeceği kanun metninde açıkça düzenlenmemiştir. Hacizden itibaren işleyen bir yıllık süre içerisinde icra mahkemesinden alınan yetkiye dayanılarak sulh hukuk mahkemesinde açılan ortaklığın giderilmesi davası ile taşınmazın satışının istenmiş sayılacağı ve bu süre geçirilirse taşınmaz üzerindeki haczin kalkacağı yönünde hukuki değerlendirmeler bulunmaktadır.
Dava Şartı Arabuluculuk ve Yargılama Usulü
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak ortaklığın giderilmesi davalarında bu başvuru zorunlu kılınmıştır. Yetki belgesine sahip alacaklı veya icra müdürü sulh hukuk mahkemesinde dava açmadan önce bu arabuluculuk aşamasını tüketmekle yükümlüdür.
6325 sayılı HUKUK UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK KANUNU m. 18/BKaynağı aç
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalar, usul ve esaslar gözetilerek tanzim edilir. Düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur ve bu şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden talep edilir. Mahkeme incelemesinde içeriğin arabuluculuğa ve cebri icraya elverişliliğini denetler, ilgili kurumlardan bilgi ve belge isteyebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir. Taşınmazın devri veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına dair anlaşma belgesine şerh verildikten sonra, tapu müdürlüğünce ilgili mevzuatta öngörülen gerekli inceleme ve değerlendirmeler yapılarak resmi senet düzenlenmeksizin tescil talebi yerine getirilir.
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması üzerine sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılır. Bu davada borçlu ortak dahil tüm ortakların davada yer alması zorunludur; zira ortaklar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Yargılama neticesinde taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmaması sebebiyle satışına karar verilirse mal satılır ve satış bedelinden borçlu ortağın hissesine düşen pay icra dairesine aktarılarak alacak ödenir.
Dava konusu borç miktarına göre elbirliği mülkiyetine tabi birden fazla taşınmaz davaya konu edilmişse, dava tarihi itibarıyla taşınmazlardan borçlu ortağın hissesine düşen değer tespit edilir. Bu tespite dayanılarak yalnızca borca yetecek miktardaki taşınmaz için ortaklığın giderilmesine karar verilir; fazlaya ilişkin istem mahkemece reddedilir.
Elbirliği mülkiyetindeki taşınmazda borçlunun hissesi nasıl paraya çevrilir?
Elbirliği mülkiyetinde ortakların bağımsız bir tasarruf payı bulunmadığından, icra mahkemesinden yetki alınması, arabuluculuk ve ortaklığın giderilmesi işlemleri tamamlanmadan taşınmazın cebri icra yoluyla satışı ve alacaklı adına tescili mümkün değildir. Ortaklığın giderilmesi davasında satış kararı verildiği takdirde, borçlu ortağın hissesine düşen bedel icra dairesine aktarılarak alacak karşılanır.
Diğer ortaklar hacze rağmen semereleri borçluya öderse ne olur?
İştirak halindeki taşınmaz hissesi haczedildiğinde diğer ortaklara bildirim yapılır; bildirime rağmen borçluya ödeme yapan hissedarlar semereleri icra dairesine tekrar ödemek zorunda kalır.
Yetki belgesine dayanan ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu mudur?
6325 sayılı Kanun uyarınca taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartıdır ve bu usulün tüketilmesi gerekir.
Borçlunun elbirliği halinde hissedar olduğu birden çok taşınmaz varsa tamamı satılır mı?
Birden fazla taşınmaz davaya konu edildiğinde borçlu ortağın payına düşen değer hesaplanır ve yalnızca borca yetecek miktardaki taşınmaz yönünden ortaklığın giderilmesine hükmedilir; fazlaya ilişkin talep reddedilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy