6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Tespiti ve Yıkım

Danıştay 6. Daire Başkanlığı         2019/13097 E.  ,  2021/12683 K. "İçtihat Metni" T.C. D A N I Ş T A Y ALTINCI DAİRE Esas No : 2019/13097 Karar No : 2021/12683 DAVACI : … Odası VEKİLİ : Av. … DAVALI : … Bakanlığı – … VEKİLİ : …, Hukuk Müşaviri (E-Tebligat) DAVANIN KONUSU : 16/02/2019 tarihli, 30688 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 2. maddesi ile Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esasları düzenleyen Ek-2'nin 2.3, 3.3, 3.4, 4.1.3, 4.1.5, 4.1.8 ve 5.1.3. maddelerinin iptali istenilmektedir. DAVACININ İDDİALARI : 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğin Ek-2'sinde düzenlenen Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esasları'n dava konusu maddelerinde, jeofizik yöntemlerin zorunlu tutulmadığı, sismik, elektrik, mikrotremör vb. gibi yöntemler ile her türlü zeminde etüdün yapılabileceği, bu yöntemler dikkate alınmadan yapılan düzenlemenin bilimsel ve hukuksal yönden eksik olduğu, düzenlemelerle Anayasanın 10. ve 48. maddelerinin ihlal edilerek jeofizik mühendisleri yönünden mesleki yetkilerin sınırlandırıldığı, düzenleme yapılırken jeofizik odasından görüş alınmadığı, düzenlemelerde terkedilmiş yöntemlere yer verilerek kamu zararına sebep olunduğu ve düzenlemelerin amacının kamu yararı olmadığı ileri sürülmüştür. DAVALININ SAVUNMASI : Dava konusu Yönetmeliğin ve eklerinin, 6306 sayılı Kanuna uygun olduğu, her yapı veya alanın risk durumunu belirlerken zemin etüdünden yararlanıldığı, uygun olan yerlerde tahribatsız yöntemle, daha az uygun olan yerlerde sınırlı işler için daha özel yöntemlerle zemin etüdü yapıldığı, uygun olmayan yerlerde ise daha önce yapılmış veya en yakın zeminde yapılmış etütlerin dikkate alındığı, dava konusu düzenlemelerde eksiklik ve Kanuna aykırı bir hususun bulunmadığı, davanın reddi gerektiği savunulmuştur. DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'IN DÜŞÜNCESİ : Dava konusu Yönetmeliğin 2. maddesi ile değiştirilen Geçici 2. maddenin aynı Yönetmelikte yapılan 21.06.2019 tarihindeki değişiklikle yürürlükten kaldırıldığı görüldüğünden bu kısım yönünden karar verilmesine yer olmadığı, diğer kısımları yönünden ise davanın reddi gerektiği düşünülmektedir. DANIŞTAY SAVCISI …'NUN DÜŞÜNCESİ : Dava, 16/02/2019 tarihli, 30688 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 2. maddesi ile Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esasları düzenleyen Ek-2'nin 2.3, 3.3, 3.4, 4.1.3, 4.1.5, 4.1.8 ve 5.1.3. maddelerinin iptali istemiyle açılmıştır. 6306 sayılı Kanunun 3, 6 ve 8. maddelerine dayanılarak hazırlanan Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 2. maddesinin 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğin Geçici 2.maddesini değiştirdiği, Geçici 2.maddenin ise aynı Yönetmelikte daha sonra yapılan ve 21.06.2019 tarihli, 30808 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan değişikliğe dair Yönetmeliğin 16.maddesiyle yürürlükten kaldırıldığı dikkate alındığında, anılan maddeye yönelik olarak konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığı sonucuna varılmaktadır. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin EK-2'sinin 2.3, 3.3, 3.4, 4.1.3, 4.1.5, 4.1.8 ve 5.1.3 maddeleri yönünden isteminin incelenmesine gelince; 16/5/2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 1 inci maddesinde "Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir" hükmüne, 2.maddesinin (c) bendinde, "Rezerv yapı alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanları" (ç) bendinde "Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı" (d) bendinde "Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı," tanımlarına yer verilmiş; 3.maddesinde, "(1) Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir… Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir…" hükmüne, 8 inci maddesinin 7 inci fıkrasında, "Riskli yapıların tespit edilmesine veya ettirilmesine dair usul ve esaslar, risklilik kriterleri, riskli yapıların tespitinde ve itirazların değerlendirilmesinde görev alacak teknik heyet ve diğer komisyonlar ile bu Kanunun uygulanmasına dair diğer usul ve esaslar, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikler ile düzenlenir."hükmüne yer verilmiştir. 16/02/2019 tarihli, 30688 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin kapsam başlıklı 1. maddesinde; bu esasların, 16/5/2012 tarihli 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında Riskli Binaların tespit edilmesinde kullanılacak kuralları içerdiği, bulunduğu coğrafi nokta için Bölüm 2’de tanımlanan deprem tehlikesi altında yıkılma veya ağır hasar görme riski yüksek olan binanın Riskli Bina olarak tanımlandığı, riskli binanın tespiti için uygulanacak değerlendirme kurallarının bu esaslarda verildiği belirtilmiştir. Yönetmeliğin iptal istemine konu "Deprem Tehlikesi" başlıklı 2.3 maddesinde "Riskli yapı tespitlerinde yapının bulunduğu zemin sınıfı, zemin etüdü ile belirlenecektir. Sahada zemin etüdü yapılmasına olanak olmayan durumlarda (bitişik nizamlı binalarda yeterli çalışma alanının bulunmaması, altyapı şebeke sistemlerinin yoğun olması, yeraltı ulaşım ağının bulunması, vb.) ise zemin sınıfı, yapının bulunduğu zeminde daha önce yapılmış olan zemin etütlerine göre veya yapının bulunduğu zemin özelliklerini temsil eden en yakın bölgede daha önce yapılmış veya yeni yapılacak olan zemin etütlerine göre belirlenecektir" kuralı getirilmiştir. Davacı tarafından zemin sınıfının sismik, elekrik, mikrotremör vb jeofizik çalışmalarla belirleneceğine ilişkin ölçümler her parselde uygulanabilecekken sadece sondaj yönteminin öngörüldüğü, deprem yönetmeliğinde öngörülen üç farklı parametreye göre yerel zemin sınıfının belirlenmesi gerektiği iddia edilmekte ise de; Yönetmeliğin 2.4. maddesinde zemin sınıfına göre üç farklı yöntem önerildiği, ayrı ayrı üç parametre ve parametre aralıklarına yer verildiği, yönetmeliğin esasen zemin etüdünü zorunlu kılmış olması karşısında bu etüdün uygulama yönteminin ayrıntısına yer verilmemesi eksik düzenleme olarak görülmemiştir. Aynı maddenin izleyen bölümündeki "…sahada zemin etüdü yapılmasına olanak olmayan durumlarda (bitişik nizamlı binalarda yeterli çalışma alanının bulunmaması, altyapı şebeke sistemlerinin yoğun olması, yeraltı ulaşım ağının bulunması, vb.) ise zemin sınıfı, yapının bulunduğu zeminde daha önce yapılmış olan zemin etütlerine göre veya yapının bulunduğu zemin özelliklerini temsil eden en yakın bölgede daha önce yapılmış veya yeni yapılacak olan zemin etütlerine göre belirlenecektir" kısmına gelince; Anayasanın 124. maddesinde; Başbakanlık, Bakanlıklar ve kamu tüzel kişilerinin kendi görev alanını ilgilendiren kanunların ve tüzüklerin uygulanmasını sağlamak üzere ve bunlara aykırı olmamak şartıyla yönetmelikler çıkarabilecekleri hükme bağlanmıştır. Yasa koyucu düzenleyeceği konularda genel prensipleri belirler ve bunun uygulanmasını, yürütmeye bir başka ifadeyle idarelere bırakır. Bu asli düzenleme yetkisinin Yasama organına ait olmasının doğal bir sonucudur. Ancak, idarelerin yönetmelik düzenleme yetkisi yasama organının çizdiği sınırlar içinde, başta Anayasa olmak üzere, Kanun, Tüzük gibi üst hukuk normlarına aykırı olmamak kayıt ve şartına bağlı olarak gerçekleşebilir. Yönetmeliklerin sebep unsurunu yasa veya tüzükler oluşturur. Yasaların düzenlemediği bir alanda yönetmelik çıkarılması olanaksızdır. Öğretide de türevsel bir yetki olarak kabul edilen idarelerin düzenleme yetkisinin, yasalarla getirilen hükümleri kısıtlayacak bir şekilde kullanılamayacağı İdare Hukukunun en temel prensiplerindendir. Yönetmeliğin 2.3 maddesinin anılan kısmında, riskli yapının bitişik nizamlı ve yeterli çalışma alanı bulunmayan sahada olması halinde daha önce yapılmış olan zemin etütlerine göre yapılaşmaya izin veren kural ile bitişik nizamdaki yapılara ayrıcalık tanınarak bunların zemin etüdünden istisna tutulması, bu yapıların afet ve deprem mevzuatı kapsamı dışında kalması anlamını taşıdığı gibi dayanağı olan 6306 sayılı Kanunda, bu istisnayı öngören bir düzenlemenin bulunmaması, istisna unsurunu belirleme yetkisinin münhasıran yasama organına ait olması karşısında kanunda yer almayan bir düzenlemenin, Yönetmelik hükmüyle öngörülmesi yasalarda öngörülen sınırların genişletilerek uygulanması hukuka ve üst norma aykırıdır. Kaldı ki bu alanlar yönünden oluşturulan denetimsizliğin anılan taşınmazlar ve çevresinde yer alan yapılanmalar için risk oluşturacağı tabiidir. Yönetmeliğin 3.3. maddesinde yer alan, "Bodrum katlar dâhil yüksekliği 30 m veya bodrum katları dâhil 10 katı geçmeyen betonarme binalar Az Katlı Betonarme Binalardır. Bu binaların risk tespiti Bölüm 4’te verilen esaslara göre yapılacaktır." kuralı ile 3.4. maddesindeki , "Yüksekliği 30 ile 50 m arasında olan veya bodrum katları dâhil 10 ile 17 kat arasında olan betonarme binalar Orta Katlı Betonarme Binalardır. Bu binaların risk tespiti Bölüm 5’te verilen Esaslara göre yapılacaktır." kuralına gelince; Risk tespitinde bina zemini yanında yüksekliğinin de önemli bir etken olduğu kuşkusuzdur. Davaya konu binaların yüksekliğine göre üçe ayırarak Yönetmelikteki Bölüm 4 ve Bölüm 5'te öngörülen esaslara göre farklı analizler yapılmasını öngören kurallarda hukuka aykırılık bulunmamaktadır. Yönetmeliğin 4.1.3'üncü maddesinde, "Taşıyıcı sistem bilgi düzeyi, asgari veya kapsamlı olabilir. Asgari Bilgi Düzeyi durumunda binanın taşıyıcı sistem projeleri mevcut değildir. Kapsamlı Bilgi Düzeyi için binanın taşıyıcı sistem projesi mevcuttur ve yerinde kontrol edilen taşıyıcı sistem özellikleri, eleman boyutları ve donatı detayları proje ile uyumludur. Bu özelliklerde herhangi bir uyumsuzluk bulunması durumunda Asgari Bilgi Düzeyi kabul edilecektir." kuralı yer almıştır. Riskli yapı tespitinde veriler toplanırken projenin bulunmaması halinde bu esasların 4.1.4. maddesi metninde yer aldığı üzere taşıyıcı elemanların kapasitelerinin mevcut malzeme dayanımı kullanılarak hesap edileceği ve tablo 4.1' de verilen bilgi düzeyi katsayısı ile çarpılarak kullanılacağı, bu çarpım sonucu kullanım için projenin bulunmaması halinde düşük katsayı çarpımın uygulanacağı, yönetmeliğin genel kurgusunun binaların yeniden inşası üzerine kurulu olması nedeniyle riski tespit etme açısından önerilen yöntemin temellerle ilgili bir eksiklik taşımadığı gibi bilgi toplanmasına engel bir kural getirmediği sonucuna ulaşılmıştır. Yönetmeliğin 4.1.5. maddesinde, "Röleve alınan tüm katlarda mevcut donatı düzenini belirlemek amacıyla her kat için toplam kolon sayısının en az %20’sinde ve toplam perde sayısının en az % 20’sinde, kolonlarda 6 adetten ve perdelerde de 2 adetten az olmamak üzere tespit yapılacaktır. Toplam kolon sayısının 6’dan az olması durumunda mevcut kolon sayısı kadar, 1 perde olması durumunda ise bu perdede tespit yapılacaktır. Bu işlem, tespit yapılan perde ve kolonların en az yarısında kabuk betonu sıyrılarak yapılacaktır. Örnek bir sıyırma çizimi EK-B’de verilmektedir. Sıyırma yapılmadan donatı tespiti yapılan elemanlarda donatı düzeni tahribatsız yöntemler kullanılarak belirlenecektir. Kabuk betonu sıyrılan perdelerde başlık bölgesinin bulunup bulunmadığı tespit edilecektir. Perdelerde boyuna donatı türü, çapı, yerleşimi, enine donatı türü, çapı, aralığı ve Detayları belirlenecektir. Kolonlarda ise orta ve sarılma bölgelerinde enine donatı türü, çapı, kanca durumu, boyuna donatı yerleşimi, enine donatı aralıkları ve detayları belirlenecektir. Tespiti yapılan kolonlar ve perdelerden elde edilen donatı oranı ortalama değerleri rölöve alınan her kat için ayrı ayrı hesaplanacaktır. Donatı tespiti yapılmayan kolonlar ve perdelerde donatı oranları, incelenen kolonlar ve perdeler için ayrı ayrı hesaplanan ortalama değerler olarak alınacaktır. Donatı tespiti yapılmayan elemanlarda boyuna donatı yerleşimi, sıyırma işlemi ile tespit edilen düzene uyumlu olarak kolon ve perdelerde ayrı ayrı yapılacaktır." kuralına, 4.1.8'inci maddesinde, "İnceleme katında mevcut beton dayanımını belirlemek için toplam kolon sayısının en az %20’sinde ve toplam perde sayısının en az %20’sinde, kolonlarda 12 adetten ve perdelerde de 6 adetten az olmamak üzere tahribatsız yöntemler kullanılacaktır. Toplam kolon sayısının 12’den az olması durumunda mevcut kolon sayısı kadar, toplam perde sayısının 6’dan az olması durumunda mevcut perde sayısı kadar tahribatsız inceleme yapılacaktır. En düşük değerlerin tespit edildiği kolonların ve perdelerin yarısından beton numunesi alınacaktır. Bu işlem kolonlar ve perdeler için ayrı ayrı yapılacaktır." kuralına , 5.1.3'üncü maddesinde "Tüm katlarda kolon ve perdeler için donatı tespiti 4.1.5’e göre yapılacaktır. Ayrıca, her katta Kirişlerde 6 adetten az olmamak üzere kattaki toplam kiriş sayısının %20’sinde tespit yapılacaktır. Bu işlem, tespit yapılan kirişlerin en az %20’sinde kabuk betonu sıyırılarak yapılacaktır. Tespiti yapılan kirişlerden elde edilen donatı oranı ortalama değerleri rölöve alınan her kat için ayrı ayrı hesaplanacaktır. Donatı tespiti yapılmayan kirişlerde donatı oranları, hesaplanan ortalama değer olarak alınacaktır." kuralına yer verilmiştir. Davacı tarafından, yapıya zarar vermeden yapı hakkında bilgi edinilen taribatsız yöntem yerine donatı düzeninin yapı jeofizik yöntemler kullanılarak belirlenmesi gerektiği ve yönetmeliğin bu yönüyle eksik düzenleme getirdiği iddiasıyla kuralların iptali istenilmekte ise de; tahribatsız yöntemler ifadesinin donatı düzenini tespit eden tüm yöntemleri kapsayan genel bir ifade olduğu sonucuna ulaşılması nedeniyle bu hususun davacının iddiasının aksine Jeofizik mühendislerinin çalışma alanını kısıtlayıcı bir kural alarak kabulü mümkün görülmemiştir. Açıklanan nedenlerle davanın 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 2. maddesine yönelik kısmı hakkında karar verilmesine yer olmadığı, yönetmeliğin, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esasları düzenleyen Ek-2'nin 2.3 maddesinin istisna öngören kısmının iptali, davanın 2.3. maddenin "Riskli yapı tespitlerinde yapının bulunduğu zemin sınıfı, zemin etüdü ile belirlenecektir…" kısmı ile 3.3, 3.4, 4.1.3, 4.1.5, 4.1.8 ve 5.1.3. maddelerine yönelik kısmının reddi gerektiği düşünülmektedir. TÜRK MİLLETİ ADINA Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince duruşma için taraflara önceden bildirilen 17/11/2021 tarihinde, davacı vekili Av. …'nun geldiği, davalı idareyi temsilen Hukuk Müşaviri …'in geldiği, Danıştay Savcısının hazır olduğu görülmekle, açık duruşmaya başlandı. Taraflara usulüne uygun olarak söz verilerek dinlendikten ve Danıştay Savcısının düşüncesi alındıktan sonra taraflara son kez söz verilip, duruşma tamamlandı. 29/10/2021 günlü, 31643 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 1. maddesi uyarınca, 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin Altıncı Kısmının Dördüncü Bölümünün başlığı "Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği" şeklinde değiştirildiğinden, husumetin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına yöneltilmesine karar verilerek, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: İNCELEME VE GEREKÇE: MADDİ OLAY: 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde ve Ek-2'sinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar'da davalı idare tarafından değişiklikler yapılmış, bu değişiklikler 16.02.2019 tarih ve 30688 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bunun üzerine bakılan dava açılmıştır. İLGİLİ MEVZUAT: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 1. maddesinde; "Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir." hükmüne yer verilmiş, 2. maddesinde; "Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan, Riskli yapı ise: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı" şeklinde tanımlanmıştır. 3.maddesinde; "Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. " hükmü, 8.maddesinin 7.fıkrasında, "Riskli yapıların tespit edilmesine veya ettirilmesine dair usul ve esaslar, risklilik kriterleri, riskli yapıların tespitinde ve itirazların değerlendirilmesinde görev alacak teknik heyet ve diğer komisyonlar ile bu Kanunun uygulanmasına dair diğer usul ve esaslar, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikler ile düzenlenir." hükmüne yer verilmiştir. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 7/1.maddesinde; "Riskli yapılar, Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir." kuralına 10/7. maddesinde; "Teknik heyet, itiraz dilekçesinde gösterilen itiraz sebebi ile bağlı olmaksızın riskli yapı tespit raporunun teknik yönden bütün unsurları ile Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığını inceler." kuralına yer verilmiştir. HUKUKİ DEĞERLENDİRME: Dava Konusu Yönetmeliğin 2. maddesi yönünden yapılan incelemede: 16.02.2019 tarih ve 30688 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 2. maddesi ile değiştirilen Geçici 2. maddesinde; " Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce hazırlanarak idareye elektronik yazılım sistemi üzerinden sunulmuş olan riskli yapı tespit raporları, Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esasların, bu maddenin yayımı tarihinden önce yürürlükte olan hükümlerine göre incelenir ve neticelendirilir.” hükmüne yer verildiği, dava konusu bu maddenin ise; aynı Yönetmelikte yapılan ve 21.06.2019 tarih ve 30808 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan değişikliğe dair Yönetmeliğin 16. maddesiyle yürürlükten kaldırıldığı anlaşıldığından, bu maddeye yönelik olarak uyuşmazlığın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığı sonucuna varılmıştır. Dava konusu Yönetmeliğin Ek-2'sinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar'ın incelenmesine gelince: 2.3. madde yönünden yapılan incelemede; Dava konusu Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esasların "Deprem Tehikesi" başlığı altında düzenlenen 2.3 maddesinde; "Riskli yapı tespitlerinde yapının bulunduğu zemin sınıfı, zemin etüdü ile belirlenecektir. Sahada zemin etüdü yapılmasına olanak olmayan durumlarda (bitişik nizamlı binalarda yeterli çalışma alanının bulunmaması, altyapı şebeke sistemlerinin yoğun olması, yeraltı ulaşım ağının bulunması, vb.) ise zemin sınıfı, yapının bulunduğu zeminde daha önce yapılmış olan zemin etütlerine göre veya yapının bulunduğu zemin özelliklerini temsil eden en yakın bölgede daha önce yapılmış veya yeni yapılacak olan zemin etütlerine göre belirlenecektir." kuralı düzenlenmiştir. Davacı tarafından; düzenlemenin eksik olduğu, mühendislik esaslarıyla çeliştiği, jeofizik yöntemlerle her türlü zeminde ölçüm yapılabileceği ve yapıdan uzaklığı 200 m'yi geçmeyecek alanda sondaj yapılarak bu ölçümün de desteklenmesinin mümkün olduğu, düzenleme ile bazı yapılar hakkında zemin etüdünün yapılması zorunluluğunun kaldırıldığı, bu durumun hukuka uygun olmadığı iddia edilmiştir. Davalı tarafından; Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar'ın 2.4. maddesinde, yerel zemin sınıfının 3 adet yöntemle belirlenebileceğinin düzenlendiği, riskli yapılarda zemin sınıfı ve zemin etüdünün yapılmasının zorunluğu olduğunun dava konusu düzenlemenin 1.cümlesinde belirtildiği, zemin etüdü yapılmasının uygun olmadığı durumlarda zemin sınıfının jeofizik çalışmalar ile belirlenmesi önerisinin yeraltı ulaşım ağının bulunduğu zeminlerde (Örneğin; Ankara, Kızılay meydanında bulunan yapıların zemininde) yapılmasının teknik açıdan hatalı sonuçlar vereceğinden uygun olmadığı, bu sebeple, daha önce yapılmış zemin etüdüne veya en yakın alandaki elverişli zemin etüdüne bakılmak suretiyle zemin sınıfının belirlenebilmesinin daha uygun olduğu, düzenlemede eksik bir husus bulunmadığı ve hukuka uygun olduğu savunulmuştur. Riskli yapıların tespitinin, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde yapılacağına ilişkin Kanun hükmü doğrultusunda düzenlenen Yönetmelikte; Riskli yapıların, Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edileceği kuralı uyarınca düzenlenen Esaslar'ın dava konusu maddesinde; riskli yapıda zemin etüdünün nasıl yapılacağı, yapılmasının mümkün olmadığı durumlarda dahi zemine ilişkin hangi verilerin kullanılacağının belirlendiği ve netice itibarıyla hiçbir yapının zemin sınıfı belirlenmeden riskli yapı tespitinin yapılamayacağına ilişkin kuralın düzenlendiği, böylece riskli yapı tespitinde zemin sınıfı belirlemesinden istisna tutulan yapı olmadığı anlaşıldığından, dava konusu düzenlemenin kamu yararına, dayanağı mevzuata ve hukuka uygun olduğu sonucuna varılmıştır. 3.3, 3.4, 4.1.3, 4.1.5, 4.1.8 ve 5.1.3 maddeler yönünden yapılan incelemeye gelince; Riskli Bina Tespit Yöntemi başlığını taşıyan bölümde düzenlenen dava konusu 3.3. maddesinde; "Bodrum katlar dâhil yüksekliği (Ht) 30 m veya bodrum katları dâhil 10 katı geçmeyen betonarme binalar Az Katlı Betonarme Binalardır. Bu binaların risk tespiti Bölüm 4’te verilen esaslara göre yapılacaktır." kuralına, 3.4. maddesinde; Yüksekliği (Ht) 30 ile 50 m arasında olan veya bodrum katları dâhil 10 ile 17 kat arasında olan betonarme binalar Orta Katlı Betonarme Binalardır. Bu binaların risk tespiti Bölüm 5’te verilen esaslara göre yapılacaktır" kuralına, Az Katlı Betonarme Binalar için Risk Tespiti bölümünde Rölöve ve Bilgi Toplama başlığı altında "4.1.3 maddesinde; Taşıyıcı sistem bilgi düzeyi, asgari veya kapsamlı olabilir. Asgari Bilgi Düzeyi durumunda binanın taşıyıcı sistem projeleri mevcut değildir. Kapsamlı Bilgi Düzeyi için binanın taşıyıcı sistem projesi mevcuttur ve yerinde kontrol edilen taşıyıcı sistem özellikleri, eleman boyutları ve donatı detayları proje ile uyumludur. Bu özelliklerde herhangi bir uyumsuzluk bulunması durumunda Asgari Bilgi Düzeyi kabul edilecektir." kuralına, 4.1.5 maddesinde; "Rölöve alınan tüm katlarda mevcut donatı düzenini belirlemek amacıyla her kat için toplam kolon sayısının en az %20’sinde ve toplam perde sayısının en az % 20’sinde, kolonlarda 6 adetten ve perdelerde de 2 adetten az olmamak üzere tespit yapılacaktır. Toplam kolon sayısının 6’dan az olması durumunda mevcut kolon sayısı kadar, 1 perde olması durumunda ise bu perdede tespit yapılacaktır. Bu işlem, tespit yapılan perde ve kolonların en az yarısında kabuk betonu sıyrılarak yapılacaktır. Örnek bir sıyırma çizimi EK-B’de verilmektedir. Sıyırma yapılmadan donatı tespiti yapılan elemanlarda donatı düzeni tahribatsız yöntemler kullanılarak belirlenecektir. Kabuk betonu sıyrılan perdelerde başlık bölgesinin bulunup bulunmadığı tespit edilecektir. Perdelerde boyuna donatı türü, çapı, yerleşimi, enine donatı türü, çapı, aralığı ve detayları belirlenecektir. Kolonlarda ise orta ve sarılma bölgelerinde enine donatı türü, çapı, kanca durumu, boyuna donatı yerleşimi, enine donatı aralıkları ve detayları belirlenecektir. Tespiti yapılan kolonlar ve perdelerden elde edilen donatı oranı ortalama değerleri rölöve alınan her kat için ayrı ayrı hesaplanacaktır. Donatı tespiti yapılmayan kolonlar ve perdelerde donatı oranları, incelenen kolonlar ve perdeler için ayrı ayrı hesaplanan ortalama değerler olarak alınacaktır. Donatı tespiti yapılmayan elemanlarda boyuna donatı yerleşimi, sıyırma işlemi ile tespit edilen düzene uyumlu olarak kolon ve perdelerde ayrı ayrı yapılacaktır. " kuralına, 4.1.8 maddesinde; "İnceleme katında mevcut beton dayanımını belirlemek için toplam kolon sayısının en az %20’sinde ve toplam perde sayısının en az %20’sinde, kolonlarda 12 adetten ve perdelerde de 6 adetten az olmamak üzere tahribatsız yöntemler kullanılacaktır. Toplam kolon sayısının 12’den az olması durumunda mevcut kolon sayısı kadar, toplam perde sayısının 6’dan az olması durumunda mevcut perde sayısı kadar tahribatsız inceleme yapılacaktır. En düşük değerlerin tespit edildiği kolonların ve perdelerin yarısından beton numunesi alınacaktır. Bu işlem kolonlar ve perdeler için ayrı ayrı yapılacaktır." kuralına, Orta Katlı Betonarme Binalar için Risk Tespiti bölümünde Rölöve ve Bilgi Toplama başlığı altında 5.1.3 maddesinde ise; "Tüm katlarda kolon ve perdeler için donatı tespiti 4.1.5’e göre yapılacaktır. Ayrıca, her katta kirişlerde 6 adetten az olmamak üzere kattaki toplam kiriş sayısının %20’sinde tespit yapılacaktır. Bu işlem, tespit yapılan kirişlerin en az %20’sinde kabuk betonu sıyırılarak yapılacaktır. Tespiti yapılan kirişlerden elde edilen donatı oranı ortalama değerleri rölöve alınan her kat için ayrı ayrı hesaplanacaktır. Donatı tespiti yapılmayan kirişlerde donatı oranları, hesaplanan ortalama değer olarak alınacaktır. " kurallarına yer verilmiştir. Davacı tarafından; dava konusu düzenlemelerde asgari bilgi düzeyinden bahsedildiği, oysa riskli yapı tespiti sırasında her türlü bilgiyi kullanmak gerektiği, yapılarda donatı görüntüleme ve beton dayanımında jeofizik yöntemlerden olan tahribatsız yöntemlerin uygulanacağının belirtilmesine rağmen bu hususun dayanak Yönetmelikte yer almadığı, "tahribatsız yöntemler" ibaresi yerine "yapı jeofiziği yöntemleri" ibaresinin kullanılmasının daha doğru olduğu, bu yöntemi uygulayacak ve sonucunu değerlendirecek meslek disiplinin inşaat mühendisliği değil, jeofizik mühendisliği olduğu halde bu hususa dava konusu düzenlemelerde yer verilmediği, netice itibarıyla eksik düzenleme ve kamu yararı amacına aykırılık nedeniyle kuralların iptal edilmesi gerektiği ileri sürülmüştür. Davalı tarafından; iptali istenilen 3.3 ve 3.4. Maddeleri yönünden hukuka aykırılık gerekçelerinin ortaya konulmadığı, diğer maddelerde belirtilen Asgari Bilgi Düzeyi ibaresinden, binanın taşıyıcı sistem projeleri olmaması veya olup da yerinde kontrol edilen taşıyıcı sistem özellikleri, eleman boyutları ve donatı detayları ile uyumsuz olması hallerinde bu ibarenin kabul edileceği, yapı temeli incelemesi yönünden; bu incelemenin, güçlendirme yapılacak yapılarda önem arz ettiği dava konusu Esaslarda ise güçlendirmeye yönelik kurallar bulunmadığı, ayrıca tespit maliyetini artıracağı öngörüldüğünden düzenlemede yer verilmediği, tahribatsız yöntemler ibaresinin genel bir ifade olduğu, yapı jeofiziği yöntemlerinden olan ve olmayan bütün yöntemleri kapsadığı için bu ibareye düzenlemede yer verildiği, bu genel ifade kapsamında kalan bütün yöntemlerin tespit sırasında kullanılmasının mümkün olduğu, kentsel dönüşüm sürecinin hızlandırılması, muhtemel afet risklerinin en aza indirilmesi amacıyla, kuralların dayanağı Yönetmeliğe ve Kanuna uygun olarak düzenlendiği savunulmuştur. Dava konusu düzenlemelerin incelenmesinden; 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin EK-2'sinde yer alan ve Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esasların belirlendiği düzenlemelerde, riskli bina tespit yönteminin nasıl yapılacağı kurala bağlandıktan sonra, yapı niteliği ve yüksekliğine göre; az katlı, orta katlı, yüksek katlı betonarme binalar, yığma binalar ve az katlı karma binalar için olmak üzere beş farklı konu başlığı altında risk tespiti yöntemlerinin düzenlendiği, bu düzenlemelerde belirlenen alt konu başlıklarının ve jeofizik yöntemlerin aynı olduğu, ancak davacı tarafından az ve orta katlı betonarme binalar için belirlenen risk tespitine ilişkin bir kısım maddelerin iptali istemiyle dava açıldığı anlaşılmıştır. Bu itibarla; incelemeye alınan yapıların can ve mal kaybına sebep olmaması, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerinin oluşturulması amacıyla riskli veya risksiz olduğunun ortaya konulması, riskli yapılar için yıkım/güçlendirme gibi önlemlerin hızlı bir şekilde alınmasının zorunlu olduğu dikkate alındığında; yapının zemininin yanında yüksekliğinin de önemli bir etken olduğu, bu nedenle, binaların risk durum tespitinin yapılması yöntemlerine ilişkin kuralların az, orta ve yüksek katlı olmak üzere üç kısma ayrılmak suretiyle düzenlendiği, az katlı betonerme binaların riskli olup olmadığının tespitini düzenleyen kurallarda; taşıyıcı sisteme ilişkin projesi olmayan veya projesi olmasına rağmen yapılan incelemede donatı detayları, taşıyıcı sistem özellikleri ve eleman boyutları ile uyumsuz olduğu tespit edilen yapılarda taşıyıcı sistem bilgi düzeyinin asgari kabul edilmesinin, yapının temeline ilişkin bilgi düzeyinin de asgari bilgi düzeyi kabul edileceği anlamına gelmediği gibi riskli yapı tespitinin duraksamadan devam edebilmesi için de zorunlu olduğu görülmektedir. Ayrıca, Yönetmelikte genel kuralın, yapıların yıkılarak yeniden inşası olması nedeniyle risk tespiti açısından öngörülen yöntemin, yapının temelleriyle ilgili bir eksiklik taşımadığı gibi yapı hakkında her türlü bilginin de toplanmasına engel bir kural getirmediği, tahribatsız yöntemler ifadesinin ise donatı düzenini tespit eden ve yapı jeofiziği yöntemlerinden olan/olmayan bütün yöntemleri kapsayan genel bir ifade olduğu sonucuna varılmaktadır. Dolayısıyla bu kapsamda riskli yapı tespiti sırasında taşınmazın zemini hakkında doğru verilere ulaştırabilecek bütün jeofizik yöntemlerin kullanılmasının mümkün olduğu, yapılan düzenlemelerin, jeofizik mühendislerinin çalışma alanını kısıtlayıcı ve eksik düzenleme olarak kabulünün mümkün olmadığı anlaşıldığından, dava konusu düzenlemelerde, jeofizik mühendisliği disiplinine, dayanağı Yönetmeliğe ve Kanuna aykırılık bulunmamaktadır. KARAR SONUCU: Açıklanan nedenlerle; 1. Dava Konusu Yönetmeliğin 2.maddesine ilişkin kısmı hakkında oybirliğiyle KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA, 2. Dava Konusu Yönetmeliğin EK-2'sinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esasların 2.3. maddesine ilişkin kısmı hakkında oyçokluğuyla, 3.3, 3.4, 4.1.3, 4.1.5, 4.1.8 ve 5.1.3 maddelerine ilişkin kısmı hakkında oybirliğiyle DAVANIN REDDİNE, 3. Ayrıntısı aşağıda gösterilen toplam … TL yargılama giderinin; haklılık durumu dikkate alınarak takdir edilen … TL'sinin davalı idare tarafından davacıya verilmesine, … TL'sinin ise davacı üzerinde bırakılmasına, 4. Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca duruşmalı işler için belirlenen … TL vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalı idareye verilmesine, … -TL vekalet ücretinin ise davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 5.Posta gideri avansından artan tutarın kararın kesinleşmesinden sonra davacıya iadesine 6. Bu kararın tebliğ tarihini izleyen gün içerisinde Danıştay İdari Dava Daireleri Kuruluna temyiz yolu açık olmak üzere, 17/11/2021 tarihinde karar verildi. KARŞI OY (X): Dava konusu düzenlemelerden Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar'ın 2.3. maddesi yönünden yapılan incelemede; maddenin 1. cümlesinde; "Riskli yapı tespitlerinde yapının bulunduğu zemin sınıfı, zemin etüdü ile belirlenecektir." genel kuralı düzenlendiği halde maddenin devamı cümlelerinde bu kurala istisna getirilerek "Sahada zemin etüdü yapılmasına olanak olmayan durumlarda (bitişik nizamlı binalarda yeterli çalışma alanının bulunmaması, altyapı şebeke sistemlerinin yoğun olması, yeraltı ulaşım ağının bulunması, vb.) ise zemin sınıfı, yapının bulunduğu zeminde daha önce yapılmış olan zemin etütlerine göre veya yapının bulunduğu zemin özelliklerini temsil eden en yakın bölgede daha önce yapılmış veya yeni yapılacak olan zemin etütlerine göre belirlenecektir." kuralına yer verilmiştir. Davacının iddiaları, davalının savunmaları, ülkemizdeki yapılaşma koşulları, jeofizik mühendisliği biliminin geldiği aşama dikkate alındığında, Ülkemizde altyapı şebeke sistemlerinin yoğun olduğu alanlarda aynı zamanda üst yapı yoğunluğunun da bitişik nizamlı olduğu alanların çok nadir görüldüğü, böyle alanlarda dahi zemin etüdünün günümüzde uygulanan jeofizik yöntemlerle yapılmasının mümkün olduğu, sağlıklı zemin etüdü yapılmayan ve zemin sınıfı doğru belirlenmeyen başka bir ifadeyle kuralda öngörüldüğü gibi eski veya yaklaşık bir zemin çalışmasına dayanılarak belirlenen zemin sınıfı sonucunda yapılarda zeminden kaynaklı riskin doğru tespit edilemeyeceğinden dolayı telafisi imkansız zararlara yol açılabileceği, düzenleme kapsamında kalan yapıların afet ve deprem mevzuatı dışında tutulması gibi istenilmeyen bir sonucun ortaya çıkacağı, bu yapılar yönünden oluşturulan denetimsizliğin anılan taşınmazlar ve çevresinde yer alan yapılanmalar için de risk oluşturacağı açıktır. Bu itibarla, dava konusu kuralın 1. cümlesi dışında kalan kısmının; dayanağı 6306 sayılı Kanunun 1. maddesinde belirtilen, sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri teşkil etme amacına ve kamu yararına aykırı olduğu, aynı Kanunda, bu istisnayı öngören bir düzenlemenin bulunmadığı, istisna unsurunu belirleme yetkisinin münhasıran yasama organına ait olduğu, Kanunda yer almayan bir düzenlemenin, Yönetmelik hükmüyle öngörülmesi yasalarda öngörülen sınırların genişletilerek uygulanması hukuka ve üst normlara da aykırı olduğundan anılan kısmın iptal edilmesi gerektiği kanaatiyle, maddenin bu kısmına yönelik Dairemizce verilen davanın reddi yolundaki karara katılmıyoruz.

MADDE 3- (1) (Değişik:7/11/2023-7471/7 md.) Riskli yapıların tespiti, Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir. Başkanlık/İdare riskli yapıların tespitini resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir. Verilen süre içinde maliklerce tespit yaptırılmadığı takdirde, tespitler Başkanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Başkanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Riskli yapı tespiti yapılmasının engellenmesi durumunda; Başkanlıkça/İdarece talep edilmesi halinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle resen tespit yapılır/yaptırılır. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Başkanlığın talebi üzerine, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. (2) (Değişik:7/11/2023-7471/7 md.) Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Başkanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere, tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir. (3) Başkanlığın talebi üzerine; 28/12/1960 tarihli ve 189 sayılı Millî Savunma Bakanlığı İskân İhtiyaçları İçin Sarfiyat İcrası ve Bu Bakanlıkça Kullanılan Gayrimenkullerden Lüzumu Kalmıyanların Satılmasına Salâhiyet Verilmesi Hakkında Kanun ve 18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında bulunan yerler de dâhil olmak üzere, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında olup Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlardan; a) Kamu idarelerine tahsisli olanlar Cumhurbaşkanı kararıyla,[5] b) Kamu idarelerine tahsisli olmayanlar, ilgili kamu idaresinin görüşü alınarak,[6] Başkanlığa devredilir veya Başkanlığın talebi üzerine TOKİ’ye ve İdareye bedelsiz olarak devredilebilir. (4) (Değişik:7/11/2023-7471/7 md.) Bu Kanuna göre uygulamada bulunulan alanlarda yer alan veya Başkanlıkça bu Kanun kapsamında kullanılmak üzere belirlenen tescil dışı alanlar, tapuda Hazine adına tescil edildikten sonra Başkanlığa devredilir veya Başkanlığın talebi üzerine TOKİ’ye ve İdareye bedelsiz olarak devredilebilir. (5) Tahsis ve devir tarihinden itibaren üç yıl içinde ve gerekli görülen hâllerde uzatılan süre içinde maksadına uygun olarak kullanılmadığı Başkanlıkça tespit edilen taşınmazlar, bedelsiz olarak ve resen tapuda Hazine adına tescil edilir veya önceki maliki olan kamu idaresine devredilir.[7] (6) 25/2/1998 tarihli ve 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında olup riskli alanlarda ve riskli yapılarda yaşayanların nakledilmesi için Başkanlıkça ihtiyaç duyulan taşınmazlar, 4342 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinin birinci fıkrasının (g) bendindeki alanlardan sayılarak, tahsis amaçları aynı maddeye göre değiştirilip tapuda Hazine adına tescil edilir; bu taşınmazlar hakkında bu Kanuna göre uygulamada bulunulur. (7) (İptal: Anayasa Mahkemesinin 27/2/2014 tarihli ve E.: 2012/87, K.: 2014/41 sayılı Kararı ile.; Yeniden düzenleme: 14/4/2016-6704/21 md.; İptal: Anayasa Mahkemesinin 15/11/2017 tarihli ve E.: 2016/133, K.: 2017/155 sayılı Kararı ile.) (Yeniden Düzenleme:7/11/2023-7471/7 md.) Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi gerekir. (8) (Ek:29/11/2018-7153/21 md.) Başkanlık, riskli yapı tespiti için lisanslandırılan kurum ve kuruluşların faaliyetlerini denetleyebilir. Mevzuatta öngörülen esaslara uygun olarak görevini yerine getirmeyen lisanslı kurum veya kuruluşlara, işlenen fiil ve hâllerin durumuna göre aşağıdaki idari yaptırımlar uygulanır. a) Yazılı uyarı cezası verilecek fiiller: 1) Riskli yapı tespit raporunda teknik yönden tespit edilen eksikliklerin verilen süre içerisinde düzeltilmemesi 2) Yapı maliki olmayan birinin talebine istinaden riskli yapı tespiti yapılması 3) Daha önce riskli yapı tespitine konu edilmiş bir yapı hakkında ikinci kez riskli yapı tespiti yapılması b) 15.000 Türk lirası idari para cezası verilecek fiiller: 1) İki kere yazılı olarak uyarı cezası alınmasından sonra, uyarı cezasını gerektiren başka bir fiilin tespit edilmesi 2) Riskli yapı tespitinde yapıya ilişkin verilerin eksik veya yanlış alınarak hesap yapılması neticesinde riskli bir yapının risksiz veya risksiz bir yapının riskli olarak tespit edilmiş olması 3) Yapıda teknik inceleme yapılmadan riskli yapı tespit raporu hazırlanması c) Lisans iptali cezası verilecek fiiller: 1) Lisanslandırma şartlarının kaybedilmesi üzerine verilen süre içerisinde şartların sağlanmaması 2) Lisans başvurusunda gerçeğe aykırı bilgi ve belge sunulduğunun tespit edilmesi 3) Mevcut olmayan bir yapı hakkında riskli yapı tespit raporu hazırlanması 4) Daha önce üç defa idari para cezası alınmış olması ç) Riskli yapı tespiti yapmak üzere lisanslandırılmış olan 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetim kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları, 4708 sayılı Kanuna göre belirli bir süre ile yeni iş almaktan men cezası almaları durumunda aynı süre içerisinde riskli yapı tespiti faaliyetinde de bulunamazlar. Yapı denetim kuruluşları ile laboratuvar kuruluşlarının 4708 sayılı Kanuna göre izin belgelerinin iptal edilerek faaliyetlerine son verilmesi durumunda riskli yapı tespiti lisansları da iptal edilir. (9) (Ek:29/11/2018-7153/21 md.) Sekizinci fıkrada öngörülen cezalar, ilgili lisanslı kurum veya kuruluşun savunması alınarak verilir ve yazılı olarak tebliğ edilir. İdari para cezaları, tebliğinden itibaren bir ay içinde ödenir. Süresinde ödenmeyen idari para cezaları, 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre vergi dairelerince takip ve tahsil edilir. İdari para cezasına karşı otuz gün içinde yetkili idare mahkemesine itiraz edilebilir. İtirazlar, zaruret olmayan hâllerde evrak üzerinden incelenerek en kısa süre içinde karara bağlanır. İtiraz üzerine verilen mahkeme kararları kesindir. İdari para cezası her takvim yılı başından geçerli olmak üzere o yıl için 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır. Bu suretle idari para cezasının hesabında bir Türk lirasının küsuru dikkate alınmaz. (10) (Ek:29/11/2018-7153/21 md.) Lisansı iptal edilen kurum ve kuruluşlar, yeni riskli yapı tespiti işi almamak kaydıyla, daha önce hazırladıkları raporlarda tespit edilen eksiklikleri tamamlayıncaya kadar faaliyetlerine devam edebilirler. (11) (Ek:29/11/2018-7153/21 md.) Lisansı iptal edilen kuruluşun ortakları, bu kuruluştaki hisselerini devretseler dahi beş yıl süre ile başka bir lisanslı kuruluşa ortak olamazlar, bunların kurdukları kuruluşlara lisans verilmez ve riskli yapı tespitinde görev alamazlar. (12) (Ek:29/11/2018-7153/21 md.) Lisanslı kuruluşlara iki kez sekizinci fıkranın (b) bendinin (2) ve (3) numaralı alt bentleri uyarınca para cezası verilmesine sebep olan mühendisler ile mevcut olmayan bir yapı hakkında riskli yapı tespit raporu hazırlayan mühendisler, üç yıl süre ile başka bir lisanslı kurum ve kuruluşta görev alamaz, başka bir lisanslı kuruluşa ortak olamaz ve bunların kurdukları kuruluşlara lisans verilmez. Bu mühendislerin durumu ilgili meslek odasına bildirilir. Meslek odası, bu mühendisler hakkında kendi mevzuatına göre işlem yaparak neticesini Başkanlığa bildirir. Tasarrufların kısıtlanması[8]

MADDE 5- (1) Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. (Değişik cümle:29/11/2018-7153/22 md.) Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir. (Ek cümle:7/11/2023-7471/9 md.) Yapım için yapılacak yardımın usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir. (2) (Değişik:29/11/2018-7153/22 md.) Uygulamanın gerektirmesi hâlinde, birinci fıkrada belirtilenler dışında olup Kanun kapsamındaki yapıları kullanmakta olan kişilere de geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir. Bu kişiler ile yapılacak olan anlaşmanın, bunlara yardım yapılmasının, enkaz bedeli ödenmesinin ve bankalardan kullanacakları kredilere dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilmesinin usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir. (3) (Değişik birinci ve ikinci cümleler:7/11/2023-7471/9 md.) Riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. (4) (Değişik:7/11/2023-7471/9 md.) Üçüncü fıkrada belirtilen usule göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Başkanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir ve bu yapılar, İdarece yıkılır/yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Başkanlık, yukarıdaki fıkralarda belirtilen tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir. Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda; Başkanlıkça/İdarece talep edilmesi hâlinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle tahliye yapılır/yaptırılır. Başkanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir. (5) (İptal birinci ve ikinci cümle: Anayasa Mahkemesinin 27/2/2014 tarihli ve E.: 2012/87, K.: 2014/41 sayılı Kararı ile.) (Yeniden Düzenleme:7/11/2023-7471/9 md.) Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin olarak ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Tahliyesi istenilen yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir. Uygulama işlemleri[11]

MADDE 6- (1) (Değişik: 14/4/2016-6704/23 md.) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz. (Ek cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. (Ek cümleler:7/11/2023-7471/10 md.) Yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil ve benzeri işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler/kurum ve kuruluşlar nezdinde, maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır. İdareye paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri sunulabilir. (Değişik cümleler:7/11/2023-7471/10 md.) Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır. (Değişik cümle:29/11/2018-7153/23 md.) Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. (Ek cümle:29/11/2018-7153/23 md.) Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsalarının veya arsa paylarının Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur. (Ek cümleler:7/11/2023-7471/10 md.) Hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlgili muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirimde, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Yapılan bu bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının bu Kanun kapsamında satılacağı hususu bildirilir. Arsa payı satış işlemi sürecinde Başkanlıkça/İdarece yapılacak tebligatlar, tebliğ olunacak evrakın e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır ve muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır. Tapuya elektronik tebligat adreslerini bildiren maliklere elektronik tebligat adresi üzerinden tebligat yapılır. (Değişik cümle:10/6/2022-7410/26 md.) Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ve Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde anlaşma yolu ile Başkanlığa, TOKİ’ye veya İdareye bedeli karşılığında devredilen taşınmazların sicilindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. (Ek cümleler:10/6/2022-7410/26 md.) Satış işleminin, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumu hariç olmak üzere, yargı kararı ile iptal edilmesi halinde, Başkanlığın durumu ilgili tapu müdürlüğüne bildirmesi üzerine, satışı yapılan arsa veya arsa payı, satış işleminden sonra üçüncü bir kişiye devredilmemiş veya satıştan önceki malik adına doğrudan tescilini hukuken ve/veya fiilen imkânsız hale getiren bir uygulamaya tabi tutulmamış ise resen eski maliki adına tescil edilir ve satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar satış bedeli tutarında alıcı lehine kanuni ipotek tesis ve tescil edilir. (Ek cümle:7/11/2023-7471/10 md.) Satış işleminin, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumunda, yargı kararı, satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki farkın hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır. Yargı kararı ile satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile hissesi satılan malikin zararının tazmin edilmesi yönünde Başkanlık/İdare aleyhine karar verilmesi durumunda, ödenmesine hükmedilen bedel, Başkanlığın/İdarenin bu konuda kendisine yapacağı bildirim tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenir. Verilen süre içerisinde ödemenin yapılmaması sebebiyle bedelin Başkanlıkça/İdarece ödenmesi halinde, ödenen bedel hisseyi satın alan malikten genel hükümlere göre tahsil edilir. (2) Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir. Bu Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi, mezkûr fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılır. Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belirli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş olan taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı madde hükümlerine tabidir. Başkanlık, TOKİ veya İdare; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi ve bu Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir. Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde Başkanlık, TOKİ veya İdare, kamulaştırma işlemi için mirasçılık belgesi çıkartabileceği gibi, gerekiyorsa tapu sicilinde idari müracaat veya dava yolu ile kayıt düzeltme de isteyebilir. Kamulaştırma için anlaşma sağlanması hâlinde, Başkanlık, TOKİ veya İdare ile ilgililer arasında taşınmazın tescil veya terkinine ilişkin ferağ ve muvafakati de ihtiva eden sözleşme ve uzlaşma tutanağı tanzim edilir ve ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırmanın resen tapu siciline işlenmesi sağlanır.[12] (3) Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlayan ve usul ve esasları Başkanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilir. Bunlardan konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere de kredi verilebilir. 20/7/1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanununa göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere ve diğer hak sahiplerine verilecek olan konut veya işyerleri; Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından, 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunda belirtilen usul ve esaslar uyarınca borçlandırma suretiyle de verilebilir. (Ek cümle:7/11/2023-7471/10 md.) Başkanlıkça yürütülen uygulamalarda; 775 sayılı Kanuna göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümlerin paylı mülkiyet esaslarına göre Başkanlık ile hisseli olması durumunda, hak sahibinin dönüşümden önceki taşınmazının tapu kaydında yer alan ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar ve şerhler tapuda sadece hak sahibinin hissesi üzerinde devam ettirilir ve hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulu yok ise, hak sahibine, hak sahibi evli ise hak sahibi ve eşine bu bağımsız bölüm üzerinde 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre oturma hakkı tanınır.[13] (4) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlar üzerinde yapımı gerçekleştirilen bağımsız bölümlerin bedelleri, gerekli görüldüğünde, proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum, tabii afetin ortaya çıkardığı durumlar, konut rayiç ve enkaz bedelleri ile uygulama alanındaki kişilerin mal varlığı ve geliri göz önünde bulundurularak Cumhurbaşkanı kararı ile yapım maliyetlerinin/rayiç değerinin altında tespit edilebilir ve sosyal donatı ve altyapı harcamaları uygulama maliyetine dâhil edilmeyebilir.[14][15][16] (5) Başkanlık; a) Riskli alanlara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya,17 b) Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya, c) Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye, ç) Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye, d) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye, e) (Ek:29/11/2018-7153/23 md.) Hazine mülkiyetinde olup bu Kanun kapsamında Başkanlığa devredilen taşınmazları; Kanun kapsamında Başkanlıkça kamulaştırılan taşınmazları ve yürütülen uygulamalar neticesinde Başkanlık payına düşen taşınmazları, dönüşüm projeleri özel hesabına gelir elde etmek amacıyla kiralamaya ve satmaya, f) (Ek:29/11/2018-7153/23 md.) Bu Kanun kapsamında kullanılmak üzere hazır konut ve işyeri satın almaya ve bunları devretmeye, g) (Ek:29/11/2018-7153/23 md.) Rezerv yapı alanlarında gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapmaya, ğ) (Ek:29/11/2018-7153/23 md.) Parselasyon planlarında, gerekli görülmesi hâlinde varsa ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını tamamlamak üzere düzenleme ortaklık payı kesintisi yapmaya, yetkilidir. (Değişik cümle:29/11/2018-7153/23 md.) (ç) bendinde belirtilen uygulamalar, Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurum, kuruluş ve bunların iştirakleriyle ve 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa tabi idareler ile iş birliği içinde veya gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişileri ile özel hukuka tabi anlaşmalar çerçevesinde de yapılabilir. (Ek cümleler:29/11/2018-7153/23 md.) Kanun kapsamında Başkanlığın tasarrufuna geçen taşınmazlardan hak sahiplerine verilecek olanlar dışındaki taşınmazların kiralanması ve satışı 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerinden istisnadır. Başkanlık, kiralama ve satış işlemlerine ilişkin usul ve esasları belirlemeye yetkilidir. (Ek cümle:7/11/2023-7471/10 md.) Bu Kanun kapsamında Başkanlığa devredilen Hazine taşınmazları; Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurum ve kuruluşları ile bunların iştiraklerine, belediyelere ve bunların şirketlerine, kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, 30/3/2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olan taşınmazların öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine, 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (b), (c), (d) ve (e) bentlerinde sayılanlara rayiç bedel üzerinden; küçük sanayi sitesi yapılmak üzere bu amaçla kurulmuş kooperatiflere ve belediyelere ise, rayiç bedelin yüzde ellisinden az olmaması kaydıyla Başkanlıkça belirlenecek bedel üzerinden, doğrudan satılabilir veya Başkanlıkça belirlenecek bedel üzerinden doğrudan kiralanabilir. (Ek cümleler:10/6/2022-7410/26 md.) (b) bendi uyarınca yapılacak satın alma ve trampada; Başkanlıkça yapılan satın alma/trampa teklifinin malikçe kabul edilmesi durumunda yapılan anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve taraflarca imzalanır. Anlaşmaya konu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile satın alma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda Başkanlık adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır. Taşınmazın Başkanlık adına tescili veya terkini bu tutanağa istinaden tapu müdürlüğünce resen yapılır. (Ek cümleler:7/11/2023-7471/10 md.) (b) bendinde belirtilen Başkanlığın ön alım hakkı, Başkanlığın/Hazinenin bu Kanun kapsamındaki taşınmazlarda paydaş olup olmadığı ile bu taşınmazlarda paylı veya müstakil mülkiyet olup olmadığına bakılmaksızın, bu taşınmazların tamamen veya kısmen alanda veya parselde malik olanlar dışındaki üçüncü kişilere satışı durumunda kullanılır. Ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin usul ve esaslar Başkanlıkça belirlenir. (6) (Değişik:29/11/2018-7153/23 md.) Bakanlık, riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerdeki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar ve kentsel tasarım projeleri yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya yetkilidir. (Ek cümleler:7/11/2023-7471/10 md.) Bu Kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin olarak onaylanan imar ve parselasyon planları, ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğünde on beş gün süreyle ilan edilir. Bu planlara itiraz, ilan süresi içinde ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğüne yapılır ve itirazlar Bakanlıkça beş gün içerisinde değerlendirilir. İtirazların reddedilmesi hâlinde, planlar başkaca bir onay işlemine gerek kalmaksızın red kararı tarihinde kesinleşir. (7) Bu Kanun çerçevesinde dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların, üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere, muhdesatı ile birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemeleri Başkanlık, TOKİ veya İdarece yapılır veya yaptırılır. (8) Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Cumhurbaşkanınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Başkanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir.[17] (9) Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. (İptal ikinci cümle: Anayasa Mahkemesinin 1/3/2014 tarihli ve 27/2/2014 tarihli E.: 2012/87 ve K.:2014/41 sayılı Kararı ile.) (…) (10) (İptal: Anayasa Mahkemesinin 1/3/2014 tarihli ve 27/2/2014 tarihli E.: 2012/87 ve K.:2014/41 sayılı Kararı ile.) (Yeniden Düzenleme:4/7/2019-7181/24 md.) Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapım işini üstlenen müteahhide devredilmiş ise, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz. Yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içerisinde kat irtifakının kurulmaması durumunda, bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbirler uygulanır. (11) Bu Kanun hükümlerine göre Başkanlığa devredilen veya Başkanlığın talebi üzerine TOKİ’ye veya İdareye devredilen taşınmazlar üzerinde bu Kanun kapsamındaki uygulamalara bağlı olarak meydana gelen yeni taşınmazlar Başkanlığın, TOKİ’nin veya İdarenin isteği üzerine, kendileri ile anlaşma sağlanan gerçek kişiler veya mirasçıları ile tüzel kişiler adına tapuya tescil olunur.[18] (12) Bakanlık, bu Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ’ye veya İdareye yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından yapılacağını belirlemeye yetkilidir. (13) (Ek:4/7/2019-7181/24 md.) Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması durumunda yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapılabilir. Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesi için İdareye müracaat eder. İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde on altındaki oranda müteahhitpayına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir. (14) (Ek:4/7/2019-7181/24 md.) Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu karar ile birlikte Başkanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir. Başkanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler maliklerin veya Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez. (15) (Ek:7/11/2023-7471/10 md.)[19] Bu Kanun kapsamındaki uygulamalar ile bu uygulamalar için karar alınması ve uygulamaların yürütülmesi konularında Başkanlıkça lisanslandırılacak kuruluşlar faaliyet gösterebilir. Lisanslandırılacak kuruluşlarda, inşaat mühendisi, harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdam edilmesi mecburidir. Lisanslandırılacak kuruluşların haiz olması gereken şartlar, bu kuruluşlarda görev alacak personelin sayısı, niteliği, çalışma usul ve esasları ve diğer hususlar Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelik ile belirlenir. Başkanlık bu kuruluşların faaliyetlerini denetlemeye yetkilidir. (16) (Ek:7/11/2023-7471/10 md.) Bu Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabilir. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, bu Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez. Uygulamaların resen yapılması[20]

Madde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur. III – Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma: