Bina tamamlama sigortası; kentsel dönüşüm projelerinde yapım işini üstlenen müteahhidin iflas etmesi, ölümü neticesinde mirasçılarının mirası reddetmesi ya da taşınmazın sözleşmede veya mevzuatta öngörülen azami sürede tamamlanarak hak sahiplerine teslim edilememesi durumlarında güvence sağlayan bir kefalet sigortası ürünüdür.
Kentsel Dönüşüm Mevzuatında Teminat Zorunluluğu ve Sigortanın İşlevi
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, riskli yapıların yer aldığı parsellerde gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapım işi üstlenildiğinde, müteahhidin yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 6'sı oranında teminatı ilgili idareye sunması gerekmektedir. Bununla birlikte, arsa malikinin kendi yapısını inşa etmesi ve üçüncü kişilere bağımsız bölüm satışı yapılmaması kaydıyla küçük ölçekli yapılarda bu teminat zorunluluğu aranmayabilmektedir.
Müteahhit tarafından bina tamamlama sigortasının yaptırılması durumunda, kentsel dönüşüm mevzuatında idareye teminat verilmesine ilişkin şart aranmaz. Bu düzenleme uyarınca bina tamamlama sigortası, belirli koşullarda idareye sunulacak teminatın alternatifi olarak işlev görebilmektedir.
Yapı Ruhsatı Öncesi Yükümlülükler ve Teminat Senetleri
Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhidin, yapı ruhsatı verilmeden önce arsa sahiplerinin menfaatlerinin tamamını kapsayacak biçimde azami teminat limiti tahsis edilmiş bina tamamlama sigortasını yaptırması ve bu poliçeyi ilgili idareye sunması gerekmektedir. İdare ise sunulan poliçenin geçerliliğini kontrol etmekle yükümlüdür.
Her bir arsa sahibi adına düzenlenen teminat senedinin geçerlilik süresinin en az proje süresine 12 ay eklenerek belirlenmesi zorunludur. Ayrıca senette hak sahibinin adının bulunması, proje türünün belirtilmesi, menfaatler için azami teminat limitinin tahsis edilmesi ve sigortacının tazminata dair beyanının yer alması gerekir.
Sigorta Teminatının Devreye Girdiği Riziko Halleri
Bina tamamlama sigortası; müteahhidin iflas etmesi, ölümü halinde mirasçılarının mirası reddetmesi veya projeye aykırı işlemler dâhil olmak üzere taahhüt edilen teslim tarihini ya da mevzuatta öngörülen azami süreyi takip eden 12 ay içinde taşınmazın tamamlanıp teslim edilememesi hallerinde teminat sağlar. Bu korumanın çerçevesi, poliçeye eklenecek özel şartlar aracılığıyla genişletilebilir.
Tazminat Borcunun İfası: Nakdi Ödeme ve İnşaatın Tamamlanması
Riziko gerçekleştiğinde sigortacı, tazminat borcunu hak sahiplerine nakden ödeme veya taşınmazı bizzat tamamlayarak teslim etme yöntemlerinden biriyle ifa edebilir. Sigortacının inşaatın tamamlanması seçeneğini tercih etmesi halinde, arsa sahibine ait olan ve yapım sözleşmesi uyarınca müteahhide devredilmesi gereken kat irtifakı paylarının sigortacıya devredilmesi veya bu amaçla noterde satış vaadi sözleşmesi tanzim edilmesi gerekebilir.
Nakdi tazminat yoluna gidildiğinde sigortacı, teminat senedinde kayıtlı tutarın proje başlangıç tarihinden itibaren Yeni Konut Fiyat Endeksine göre düzeltilmiş halini aşmamak şartıyla hesaplanan bedeli hak sahiplerine öder. Bu kapsamdaki toplam tazminat ödemeleri, poliçede tahsis edilmiş azami teminat limitinin aynı usulle düzeltilmiş tutarıyla sınırlıdır.
İnşaatın tamamlanarak teslim edilmesine karar verildiğinde; iflas ve mirasın reddi hallerinde proje yerinin tesliminden itibaren taahhüt edilen proje bitiş tarihini takip eden 24 ay içinde taşınmaz hak sahiplerine teslim edilir. Proje bitiş tarihini takip eden 12 ay içinde tamamlanamama durumunda ise proje yerinin sigortacıya teslimini izleyen 24 ay içinde teslim şartı aranır.
Sigortacı ayni tamamlama yöntemini tercih ettiğinde, proje sahasının devralınmasının ardından hak sahiplerine aylık kira tazminatı öder. İflas ve ölüm hallerinde taahhüt edilen tarihten sonra, 12 aylık gecikme durumunda ise 12. ayın bitiminden itibaren konut teslim edilene kadar her ay bağımsız bölümün enflasyona göre düzeltilmiş yapım maliyetinin binde 5'i oranında kira bedeli ödenir. Bu ödemeler müstakil teminat senetlerindeki azami teminat tutarıyla ilişkilendirilmez ve bu tutardan indirilmez.
Sözleşmenin Sona Ermesi ve Feshin Sigorta Teminatına Etkisi
Müteahhit ile sigorta şirketi arasındaki bina tamamlama sigortası sözleşmesi sona erse dahi, sona erme tarihinden önce arsa sahipleri adına düzenlenmiş olan teminat senetlerinden doğan sigorta sorumluluğu geçerliliğini sürdürür.
Buna karşın, bina tamamlama sigortasının dayanağını oluşturan asıl inşaat yapım sözleşmesinin sona ermesi veya hak sahibinin sözleşmeden dönmesi yahut feshetmesi halinde sigortacının hukuki sorumluluğu son bulur. Bu durumda hak sahipleri adına tesis edilen teminat senetleri iptal edilerek sigorta koruması kaldırılır.
Müteahhit Paylarının Satışı ve İdari İzin Süreci
Kentsel dönüşüm alanlarında yapımı üstlenen müteahhidin hissesine düşen bağımsız birimlerin satışı serbestçe gerçekleştirilemez. Söz konusu devirler inşaatın gerçekleşen fiziki ilerleme seviyesine ve idarenin onayına bağlı tutulmuştur; yetkili idarenin yazılı izni bulunmaksızın bu birimlerin satışı yapılamaz.
Bina tamamlama sigortasının geçerliliği nereden sorgulanır?
Poliçeyi tanzim eden şirketin kefalet branşında ruhsatının bulunup bulunmadığı Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu üzerinden, teminat senetleri ile poliçelerin mevcudiyeti ise Sigorta Bilgi ve Gözetim Merkezi sistemi üzerinden kontrol edilebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy