İtalya'da taşınmaz ediniminde uygulanacak vergilendirme rejimi, satıcının niteliğine ve alıcının ana konut şartlarını taşıyıp taşımamasına göre farklılaşır. Özel kişilerden yapılan konut alımlarında veya KDV'den istisna tutulan şirket satışlarında kural olarak KDV uygulanmazken kayıt, ipotek ve kadastro vergileri ödenir. Taşınmazın KDV'ye tabi bir şirketten satın alınması durumunda ise KDV genellikle satış bedeli üzerinden hesaplanır ve maktu vergiler devreye girer.
Özel Kişiden Alımlarda Vergiler ve Prezzo-Valore Sistemi
Bir konut özel kişiden satın alındığında ya da KDV'den istisna şekilde şirketten devralındığında genellikle KDV uygulanmaz. Bu devirlerde prima casa şartlarını sağlayan alıcılar için kayıt vergisi yüzde 2, bu şartları karşılamayan alıcılar için ise yüzde 9 olarak tahsil edilir. Özel kişiden veya KDV'den istisna şirket satışlarında ipotek ve kadastro vergileri 50'şer Euro maktu tutarla tahsil edilir.
Konut niteliğindeki taşınmazların devrinde belirli şartlar altında prezzo-valore sistemi uygulanır. Bu sistem çerçevesinde vergi matrahı satış bedelinden bağımsız olarak taşınmazın kadastral değeri üzerinden hesaplanır. Özel kişiden alınan taşınmazlarda vergi matrahı çoğu durumda kadastral değer üzerinden belirlenebilirken, KDV'ye tabi şirket satışlarında KDV genellikle satış bedeli üzerinden hesaplanır.
Prezzo-valore yönteminde kadastral değer, kadastral gelirin (rendita catastale) yüzde 5 artırılması ve belirlenen katsayılarla çarpılması suretiyle hesaplanır. Prima casa niteliğindeki konutlar için bu hesaplama kadastral gelirin yüzde 5 artırılıp 110 ile çarpılması (rendita catastale x 1,05 x 110) şeklinde yapılır. İlk ev niteliğinde olmayan konutlarda ise kadastral gelir yüzde 5 artırılarak 120 katsayısı ile çarpılır.
Şirketten Yapılan Konut Satışlarında KDV ve Sabit Vergiler
Taşınmazın KDV'ye tabi bir şirketten satın alınması halinde kayıt vergisi oransal değil sabit uygulanır. Uygulanacak KDV oranı alıcının durumuna göre prima casa şartlarında yüzde 4, normal konutlarda yüzde 10 ve bazı lüks konutlarda yüzde 22 seviyesindedir. KDV'ye tabi bu işlemlerde kayıt, ipotek ve kadastro vergileri çoğu durumda 200'er Euro sabit tutar olarak ödenir.
Prima Casa Avantajı ve İkamet Şartı
Prima casa vergi indiriminden yararlanabilmek için taşınmazın lüks konut vasfında olmaması zorunludur. Kadastro kayıtlarında A/1, A/8 ve A/9 kategorilerinde yer alan konutlar lüks konut sayıldığından prima casa avantajı bu taşınmazlar için uygulanamaz.
Alıcının başka bir belediyede ikamet etmesi halinde prima casa indiriminden yararlanabilmesi için satın alma tarihinden itibaren 18 ay içinde ikametini taşınmazın bulunduğu belediyeye taşıması gerekir.
Konut Kredisi, Yerel Emlak Vergisi ve Kira Geliri
Uzun vadeli konut finansmanlarında imposta sostitutiva olarak adlandırılan ikame vergi devreye girer. Bu verginin oranı finansman amacına göre yüzde 0,25 veya yüzde 2 olarak uygulanabilir; kredinin prima casa amacıyla temin edilmesi halinde oran yüzde 0,25 olarak belirlenir.
Mülkiyetin devamında yerel emlak vergisi (IMU), kural olarak ana konut vasfındaki taşınmazlar bakımından ödenmez. Ancak A/1, A/8 ve A/9 kategorilerinde bulunan lüks konutlar bu muafiyetin dışındadır ve IMU yükümlülüğüne tabidir.
Taşınmazın kısa süreli kiralamaya konu edilmesi durumunda cedolare secca vergileme rejimi tercih edilebilir. Bu rejimde ilk ya da tek konut birimi için vergi oranı yüzde 21 olarak uygulanır.
Taşınmaz Satışında Değer Artış Kazancı (Plusvalenza)
Bir gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren beş yıllık süre içinde elden çıkarılması neticesinde kazanç sağlanırsa vergilendirme söz konusu olabilir. Bununla birlikte mülkün veraset yoluyla edinilmiş olması, ana konut olarak tahsis edilmesi veya iktisaptan bu yana beş yılı aşkın bir sürenin geçmiş bulunması hallerinde vergilendirmede farklı sonuçlar doğabilir.
Değer artış kazancı doğan satışlarda taşınmazı satan kişi, satış esnasında noter aracılığıyla genel gelir vergisi yerine yüzde 26 oranında ikame vergi uygulanmasını talep edebilir.
Arsa, inşaat alanı, Superbonus kapsamındaki yenilemeler ve ticari taşınmazlar bakımından değer artış kazancı değerlendirilirken özel kurallar bulunabilir.
Yabancı Alıcılar İçin İşlemler ve Noter Emanet Hesabı
İtalya'da gayrimenkul edinecek yabancılar için ilk olarak codice fiscale (İtalyan vergi numarası) alınması zorunludur. İşlemlerin vekaletname ile yürütülmesi durumunda vekaletnamenin noter, apostil ve İtalyanca tercüme masrafları doğar. Alıcının İtalyanca bilmemesi halinde ise resmi satış sözleşmesi (rogito) aşamasında yeminli tercüman gerekebilir.
İşlem güvenliği açısından 29 Ağustos 2017 tarihinden itibaren alıcının talep etmesi halinde noter, satış bedelinin satıcıya ödenecek bölümünü rogito tescil edilene kadar emanet hesabında tutmakla yükümlüdür.
Prima casa vergi indirimi için ikamet taşıma şartı nedir?
Taşınmazın bulunduğu belediyede ikamet etmeyen alıcıların, satın alma tarihinden itibaren 18 ay içinde ikametlerini taşınmazın yer aldığı belediyeye taşımaları gerekir.
Hangi konutlar prima casa vergi indiriminden faydalanamaz?
Kadastro kayıtlarında A/1, A/8 ve A/9 kategorisinde yer alan lüks konutlar prima casa vergi avantajından yararlanamaz.
Değer artış kazancında yüzde 26 ikame vergi nasıl talep edilir?
Taşınmazı satan kişi, satış esnasında noter aracılığıyla genel gelir vergisi yerine yüzde 26 oranında ikame vergi uygulanmasını talep edebilir.
Ana konutlar yerel emlak vergisi IMU'dan muaf mıdır?
Ana konutlar bakımından kural olarak IMU ödenmez; ancak A/1, A/8 ve A/9 kategorisindeki lüks konutlar bu muafiyetin dışındadır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy