2026 yılında İspanya’da konut, daire, villa, arsa veya ticari taşınmaz edinmek, alıcıya doğrudan oturum izni kazandırmaz. Kamuoyunda Golden Visa olarak anılan yatırımcı oturumu, 3 Nisan 2025’ten sonra yeni başvuru kabul etmez. Satın alınan taşınmaz 500.000 Euro, 1 milyon Euro veya bunun üzerinde olsa bile yalnızca bu satın alma işlemine dayanarak oturma hakkı elde edilemez. Mülkiyet ile ülkede yaşama hakkı ayrıdır; 90 günü aşan kalış, çalışma dışı oturum, dijital göçebe, çalışma, serbest meslek, girişim, öğrenci veya aile birleşimi gibi ayrı bir hukuki sebebe dayanmalıdır.
Taşınmaz mülkiyeti ile ülkede yaşama hakkı
Usulüne uygun edinilen taşınmaz malike mülkiyet sağlar; buna karşılık İspanya’da 90 günden uzun süre yaşama yetkisi kendiliğinden ortaya çıkmaz. 2026’da taşınmazın değerine bağlı otomatik veya özel bir oturum yolu da yoktur. 100.000 Euro, 500.000 Euro ya da birkaç milyon Euro şeklindeki bedeller örnek niteliğindedir ve yeni bir parasal eşik yaratmaz.
Türk vatandaşlarının İspanya’da konut veya ticari taşınmaz edinmesini genel olarak yasaklayan bir kural yoktur. Ülkede ikamet etmeyen yabancılar da taşınmaz sahibi olabilir.
Kaldırılan yatırımcı oturumunun eski çerçevesi
Golden Visa, 14/2013 sayılı Girişimcilerin Desteklenmesi ve Uluslararasılaşması Hakkında Kanun çerçevesinde uygulanıyordu. Gayrimenkule dayalı eski sistemde her ana başvurucu için İspanya’da toplam değeri en az 500.000 Euro olan taşınmaz aranıyordu. Bu kısmın borç, ipotek veya başka bir takyidattan ari olması gerekiyordu; eşiği aşan bölüm ise krediyle karşılanabiliyordu.
Eski yatırımcı oturumu yalnız taşınmazla sınırlı değildi. Belirli şartlarla İspanyol devlet tahvilleri, şirket hisseleri, banka mevduatı ve genel ekonomik yarar taşıyan iş projeleri de dayanak olabiliyordu.
2025 değişikliği, 14/2013 sayılı Kanun’un yatırımcı vizelerine ilişkin 63 ila 67. maddelerini yürürlükten kaldırarak içeriğini boşalttı. Düzenleme 2 Ocak 2025 tarihli ve 1/2025 sayılı Organik Kanun ile yapıldı. Kanun 3 Ocak 2025’te İspanya Resmî Gazetesi’nde yayımlandı; yatırımcı oturumunu etkileyen değişiklikler 3 Nisan 2025’te yürürlüğe girdi.
3 Nisan 2025’ten itibaren yeni gayrimenkul yatırımına dayanarak yatırımcı vizesi veya yatırımcı oturum izni istenemez. Değişiklik, eski yatırımcı vizesi bölümündeki diğer sermaye yatırımı kategorilerini de kapsar. Girişimci, uluslararası uzaktan çalışan, yüksek nitelikli profesyonel, araştırmacı ve şirket içi transfer statüleri ise yürürlükte kalır. Bu ayrım, anılan statülerin kendi şartlarını genel bir yasak hâline getirmez.
Önceden yapılan başvurular ve sürmekte olan izinler
3 Nisan 2025’ten önce yatırımcı vizesi veya yatırımcı oturumu başvurusunu resmen yapan yatırımcılar ve aile üyeleri, başvuru tarihinde yürürlükte olan eski kurallara göre değerlendirilmeye devam eder. Aynı tarihte geçerli yatırımcı vizesi veya oturum izni bulunan kişi, izni düzenlendiği sürenin sonuna kadar kullanabilir. Yenileme, ilk iznin verildiği tarihteki mevzuata göre incelenir; bu düzenleme her yenilemenin kabul edileceği anlamına gelmez.
Geçişten yararlanmak için 3 Nisan 2025’ten önce yalnızca taşınmaz satın alınmış olması yetmez. Yatırımcı vizesi veya oturum başvurusunun yürürlük tarihinden önce yetkili makama sunulması gerekir. Bu tarihten sonra yapılan başvuru, daha önce tamamlanan alıma dayanarak eski sistemden yararlanamaz.
Kısa süreli Schengen kalışı
Türk vatandaşları, geçerli kısa süreli Schengen vizesiyle kural olarak 180 günlük dönem içinde en fazla 90 gün kalabilir. İspanya’da ev sahibi olmak bu süreyi uzatmaz; süre dışında yaşama veya çalışma hakkı da vermez.
Çalışma dışı oturumda mali kaynak ve faaliyet sınırı
Çalışma dışı oturumda ana başvurucu, aylık IPREM tutarının yüzde 400’ü oranında kaynak göstermelidir. Her aile üyesi için ayrıca yüzde 100 oranında kaynak aranır. İspanya’da geçerli kapsamlı sağlık sigortası ile sabıka ve kamu sağlığı şartlarının karşılanması da zorunludur.
Başvurucunun yaşam giderlerini karşılamak için ayrıca düzenli gelir veya kullanılabilir birikim göstermesi gerekir.
İspanya’daki evin tapusu, konut ve mal varlığı bakımından dosyayı destekleyebilir. Taşınmaza bağlanan para ise her durumda likit mali kaynak kabul edilmez.
Çalışma dışı oturum sahibi, İspanya’dan yabancı bir işverene uzaktan çalışamaz ve serbest meslek faaliyeti yürütemez. Yurtdışındaki şirket için teknolojik araçlarla çalışılacaksa uluslararası uzaktan çalışan statüsünün ayrı şartları gündeme gelir.
Uzaktan çalışma, serbest meslek ve girişim
Uluslararası uzaktan çalışan statüsü, üçüncü ülke vatandaşının İspanya’da yaşarken yurtdışındaki şirketler için teknolojik araçlarla çalışmasına imkân verir. Bu vizede ev satın almak zorunlu değildir; kiralık konut da gösterilebilir. Taşınmazın değeri; faaliyet, çalışma ilişkisi, yeterlilik, gelir ve sosyal güvenlik şartlarının yerini almaz.
Serbest çalışma oturumunda faaliyetin açılması ve işletilmesi için gerekli ruhsatlar, mesleki yeterlilik, yatırım miktarı ve projenin ekonomik olarak uygulanabilir olduğu gösterilir. Yatırımın yeterliliği ve istihdam üzerindeki etkisi de değerlendirmeye girer.
Girişimci oturumunda belirleyici unsur taşınmaz alımı değildir. Projenin yenilik düzeyi, ekonomik katkısı, finansmanı ve uygulanabilirliği esas alınır. Satın alınan taşınmazın turistik kiralamaya ayrılması da kendiliğinden çalışma veya girişimci oturumu sağlamaz. Faaliyetin niteliği, bölgesel ruhsat, vergi kaydı ve başvurucunun aktif rolü ayrıca değerlendirilir.
Satın alma sırasında kimlik, izin ve tapu incelemesi
Satın alma işlemleri için yabancıya Número de Identidad de Extranjero, kısaca NIE numarası verilmesi gerekir. NIE, İspanya ile ekonomik, mesleki veya sosyal ilişki kuran yabancıya verilen tekil kimlik numarasıdır.
AB dışı alıcılar bakımından adalar, sınır bölgeleri, Cebelitarık Boğazı, Cartagena ve bazı stratejik alanlarda özel savunma mevzuatı nedeniyle ön izin gündeme gelebilir. Bir taşınmazın bu kapsama girip girmediği işlem özelinde belirlenir.
Nota simple, taşınmazın tanımını, kayıtlı malikini ve güncel haklar ile takyidatları gösterir. Bu belge bilgilendiricidir. Mahkeme ve üçüncü kişiler karşısında kesin delil niteliği taşıyan belge tapu sicil sertifikasıdır.
Kapora ödenmeden veya bağlayıcı sözleşme imzalanmadan önce tapu incelemesi yapılmalıdır. İncelemede malik, ipotek ve haciz, mevcut kiracı, korumalı konut statüsü, idari kısıtlama ve kat mülkiyeti kuralları hakkında önceden bilgi alınmalıdır.
Contrato de arras, sıradan bir niyet belgesi gibi ele alınmamalıdır. Sözleşmenin hukuki niteliği ve şartlarına göre cayma, kaporanın kaybı veya iki katıyla iadesi sonucunu doğurabilir. Bu sonuç her kapora ilişkisine kendiliğinden uygulanacak zorunlu bir kural değildir; metin imzadan önce incelenmelidir.
Nihai devir, İspanyol noter huzurunda düzenlenen satış senediyle yapılır. Mülkiyetin Tapu Siciline tescili, üçüncü kişilere karşı tam hukuki koruma bakımından büyük önem taşır.
Vergi mukimliği ve taşınmazdan doğan yükümlülük
Yalnızca ev sahibi olmak kişiyi kendiliğinden İspanyol vergi mukimi yapmaz. Yılın büyük bölümünün İspanya’da geçirilmesi veya ekonomik ve kişisel ilişkilerin merkezinin İspanya’ya taşınması hâlinde vergi mukimliği doğabilir.
Oturum izninin türü ile vergi mukimliği aynı kavram değildir. Kişi ev sahibi olduğu hâlde başka ülkede vergi mukimi kalabilir. Çalışma dışı oturum veya dijital göçebe izniyle fiilen İspanya’ya yerleşirse, dünya genelindeki gelirleri bakımından İspanyol beyan yükümlülükleri gündeme gelebilir.
İspanya’da ikamet etmeyen taşınmaz sahiplerinin de taşınmazın kullanımı, kiralanması veya satışı nedeniyle İspanya’da vergi yükümlülüğü oluşabilir.
Uzun dönem oturum ve vatandaşlık
Beş veya on yıl boyunca taşınmaz sahibi olmak, tek başına uzun dönem oturum ya da İspanyol vatandaşlığı hakkı sağlamaz. Bu haklarda dikkate alınan süre mülkiyet süresi değil, geçerli oturum izniyle gerçekleşen yasal ve fiilî ikamettir. Beş ve on yıl burada mülkiyete ilişkin örnektir.
Yalnızca turistik ziyaret veya evin dönemsel kullanımı yasal ikamet süresi oluşturmaz. Hangi oturum türünde geçen sürenin uzun dönem oturuma veya vatandaşlığa sayılacağı, ilgili statünün kendi şartlarına bağlıdır.
İspanya’da ev almak oturum izni verir mi?
Hayır. 2026’da ev, daire, villa, arsa veya ticari taşınmaz almak doğrudan oturum izni vermez; yüksek bedel de bu sonucu değiştirmez.
Gayrimenkule dayalı yatırımcı başvurusu ne zaman kapandı?
Yeni başvurular 3 Nisan 2025’ten itibaren yapılamaz. Bu tarih, 2 Ocak 2025 tarihli ve 1/2025 sayılı Organik Kanun’daki ilgili değişikliğin yürürlük tarihidir.
Eski Golden Visa başvurusu devam eder mi?
3 Nisan 2025’ten önce resmen sunulan başvuru, başvuru tarihindeki eski mevzuata göre incelenmeye devam eder. Aynı tarihte geçerli izin, düzenlendiği sürenin sonuna kadar kullanılabilir.
Önceden ev almak eski sistemden yararlandırır mı?
Hayır. Yalnızca 3 Nisan 2025’ten önce bir ev satın alınmış olması yeterli değildir. Yatırımcı vizesi veya oturum başvurusunun bu tarihten önce yetkili makama sunulmuş olması gerekir.
Ev, 90 günlük kalış süresini uzatır mı?
Hayır. Türk vatandaşları geçerli kısa süreli Schengen vizesiyle genel olarak 180 günde en fazla 90 gün kalabilir; ev sahipliği bu sınırı uzatmaz.
Çalışma dışı oturumla uzaktan çalışılır mı?
Hayır. Bu statünün sahibi İspanya’dan yabancı işverene uzaktan çalışamaz ve serbest meslek faaliyeti yürütemez.
Dijital göçebe vizesi için ev şart mı?
Hayır. Ev satın alma zorunluluğu yoktur, kiralık konut gösterilebilir ve taşınmazın değeri diğer başvuru şartlarının yerine geçmez.
Tapu kişiyi vergi mukimi yapar mı?
Hayır. Yalnızca ev sahibi olmak otomatik vergi mukimliği doğurmaz. Yılın büyük bölümünün İspanya’da geçirilmesi veya ilişki merkezinin taşınması bu statüyü gündeme getirebilir.
Mülkiyet süresi vatandaşlık hakkı sağlar mı?
Hayır. Beş veya on yıllık mülkiyet tek başına uzun dönem oturum ya da vatandaşlık hakkı vermez; esas alınan süre yasal ve fiilî ikamettir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy