Law 5100/2024 Düzenlemesi ve Kısa Dönem Kiralama Yasağı
Yunanistan'da 2024 yılında yürürlüğe giren Law 5100/2024 uyarınca Golden Visa programı kapsamında edinilen taşınmazların paylaşım ekonomisi platformları üzerinden kısa süreli kiraya verilmesi ve alt kiralamaya konu edilmesi yasaklanmıştır. Yatırım yoluyla oturum izni sağlayan bu taşınmazların turistik amaçlı kısa süreli tahsislere konu edilmesini önlemeyi amaçlayan yasağın uygulanabilirliği; taşınmazın iktisap tarihi, satış veya ön sözleşme tarihi, başvuru tarihi ve tabi olunan geçiş hükümleri çerçevesinde belirlenir.
Getirilen kısıtlama, taşınmaz üzerinden hiçbir şekilde kira geliri elde edilemeyeceği anlamına gelmez. Golden Visa kapsamında iktisap edilen taşınmazların barınma ve konut ihtiyacına yönelik olarak aylık veya yıllık sözleşmeler kurulmak suretiyle uzun dönemli kiralanması hukuken geçerliliğini korumaktadır.
Dolaylı Kiralama Modelleri ve Muvazaa Riski
Yasağın aşılması amacıyla taşınmazın uzun süreli bir sözleşmeyle turizm işletmesine veya üçüncü kişilere kiralanıp bu aktörler aracılığıyla kısa süreli konaklamaya sunulması mevzuata aykırılığı ortadan kaldırmaz. Düzenleme yalnızca malikin doğrudan kiralama yapmasını değil, alt kiralama yoluyla kısa süreli kullandırmayı da engellemektedir. İdari denetimlerde taraflar arasındaki sözleşmenin lafzına değil, taşınmazın nihai ve fiili kullanım biçimine bakılmaktadır.
Görünüşte uzun vadeli veya yıllık bir kira sözleşmesi düzenlenmiş olsa dahi, kullanıcıların fiilen birkaç günde bir değişmesi veya yerin turistik amaçla işletilmesi durumunda tesis edilen kira ilişkisi idari makamlar tarafından muvazaalı kabul edilebilir. Fiili durumun kısa süreli konaklama teşkil etmesi kural ihlali sayılmaktadır.
Kullanım Amacı Değişiklikleri ve Kişisel Konut İhtiyacı
250.000 Euro kullanım değişikliği istisnası kapsamında ticari veya endüstriyel nitelikteyken konuta dönüştürülen taşınmazlar üzerinde ilave sınırlamalar bulunmaktadır. Bu yolla iktisap edilen taşınmazların şirket merkezi ya da işletme alanı olarak kullanılması ve kısa süreli kiralamalar vasıtasıyla turistik konaklama tesisi şeklinde işletilmesi yasaktır.
Taşınmazın yatırımcı ve ailesi tarafından kişisel konut olarak kullanılması programın yasal çerçevesi dahilindedir. Mevzuatta sürekli ikamet zorunluluğu aranmadığından, taşınmazın yılın belirli dönemlerinde fiilen boş kalması veya yalnızca aralıklı olarak kullanılması tek başına Golden Visa statüsü bakımından bir ihlal oluşturmaz.
İdari Yaptırımlar ve Aile İzinlerinin Durumu
Kısa dönem kiralama yasağına aykırı davranılması durumunda yatırımcı aleyhine idari para cezası uygulanması, kiralama faaliyetinin durdurulması ve Golden Visa oturum izninin iptal edilmesi veya yenilenmemesi yaptırım riskleri doğar. Bu idari tedbirler yatırımcının yasal ikamet hakkının devamı bakımından risk oluşturabilir.
Kullanım kuralının ihlali gerekçesiyle ana yatırımcının oturum izninin iptal edilmesi, ana başvuru sahibine bağlı olarak oturum izni alan aile üyelerine de etki edebilir. Bu çerçevede ana yatırımcının izninin iptali durumunda; eş, çocuk ve ebeveynlerin oturum izinlerinin de dayanağını kaybetmesi riski ortaya çıkmaktadır.
Kat Mülkiyeti Hükümleri ve Vergi Beyanının Hukuki Niteliği
Apartman yönetim planları ve kat mülkiyeti kuralları, bağımsız bölümlerin kısa dönem kiralamaya tahsis edilmesini ayrıca engelleyebilir. Bununla birlikte, bina veya site yönetiminin kısa dönem kiralamaya izin vermesi, göç mevzuatında öngörülen kanuni yasağı bertaraf etmez ve muafiyet sağlamaz.
Kısa süreli kiralama gelirlerinin mali idareye beyan edilmesi ve bu faaliyet üzerinden doğan vergilerin ödenmesi, fiilin göç hukuku bakımından hukuka uygun kabul edilmesini sağlamaz. Vergilendirmeye tabi tutulma ile yabancılar ve göç mevzuatında tanınan izinler hukuken birbirinden bağımsızdır.
Golden Visa taşınmazı uzun süreli kiraya verilebilir mi?
Evet, taşınmazın sürekli konut ihtiyacını karşılamak üzere aylık veya yıllık sözleşmeler düzenlenerek uzun dönemli kiraya verilmesi hukuken geçerlidir.
Taşınmazın yılın bir kısmında boş kalması ihlal teşkil eder mi?
Hayır, mevzuatta sürekli ikamet zorunluluğu bulunmadığı için taşınmazın yılın belirli dönemlerinde boş bırakılması tek başına oturum izni bakımından ihlal oluşturmaz.
Kısa dönem kiralamanın vergisini ödemek oturum iznini korur mu?
Hayır, verginin beyan edilip ödenmiş olması söz konusu faaliyeti göç mevzuatı açısından hukuka uygun hale getirmez ve idari yaptırımları engellemez.
Kira yasağının ihlali halinde aile üyelerinin oturum izni etkilenir mi?
Ana yatırımcının oturum izninin iptal edilmesi halinde, ana yatırımcıya bağlı olarak oturum izni alan eş, çocuk ve ebeveynlerin izinleri de dayanağını kaybedebilir ve yasal statüleri etkilenebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy