Yunanistan Golden Visa programı çerçevesinde gayrimenkul yatırımıyla oturum izni alımında coğrafi talep yapısına göre 400.000 Euro ve 800.000 Euro tutarında iki temel eşik öngörülmektedir. Nüfus baskısı ve turizm yoğunluğu yüksek alanlarda 800.000 Euro tutarı dikkate alınırken, bu kapsam dışındaki yerlerde 400.000 Euro eşiği uygulanabilmektedir.
Bölgesel Yatırım Eşikleri: 800.000 ve 400.000 Euro Ayrımı
Yatırımlarda 800.000 Euro eşiği genel olarak konut talebinin yüksek olduğu, nüfus ve turizm baskısı altındaki bölgelerde karşılık bulur. Bu çerçevede Atina'yı da barındıran Attika Bölgesi, Selanik, Mikonos, Santorini ile nüfusu belirli bir sınırın üzerindeki bazı adalar öncelikli alanlar arasında yer alır.
Söz konusu yüksek talep alanları dışında kalan yerlerde ise 400.000 Euro eşiği geçerli olabilmektedir. Daha sakin şehirler, bazı anakara bölgeleri, yoğunluğu daha düşük adalar ve merkezi turistik çekim merkezlerinin haricindeki yerler bu çerçevede değerlendirilebilir.
Taşınmaz Sayısı ve Yüzölçümü Değerlendirmesi
Standart gayrimenkul yatırımı üzerinden oturum izni planlanırken kural olarak tek bir taşınmaz üzerinden hareket edilmesi ve belirli alan şartlarının sağlanması önem taşır. Bu doğrultuda birden fazla küçük taşınmaz iktisap edilerek toplam tutarın 400.000 Euro veya 800.000 Euro seviyesine ulaştırılması yöntemi her durumda başvuruya uygun görülmeyebilir.
Belirli yatırım kategorilerinde taşınmazın asgari 120 metrekare yüzölçümüne sahip olması şartı gündeme gelebilmektedir. Bu büyüklük şartının değerlendirilmesinde tapu kaydındaki alan ile fiili kullanım alanının uygunluğu, depo, balkon, otopark ya da ortak alan eklentilerinin hesaplamaya dahil edilip edilmeyeceği hususları teknik inceleme gerektirir.
Ticari Nitelikten Konuta Dönüşüm İstisnası
Ticari ya da endüstriyel nitelikteki gayrimenkullerin konuta dönüştürülmesi amacıyla yapılan işlemlerde 250.000 Euro tutarındaki özel istisnadan yararlanılabilmektedir. Bu özel kategoride yatırımın tek taşınmazı konu alması zorunlu tutulurken, standart kategorilerdeki 120 metrekare alanı sağlama şartı aranmaz; ancak kullanım amacı değişikliğinin mevzuatta belirlenen tarihlerden sonra tamamlanmış olması şarttır.
Kısa Dönemli Kiralama ve Kullanım Kısıtlamaları
Golden Visa düzenlemeleri doğrultusunda edinilen gayrimenkullerin kısa süreli veya turistik kiralama modellerinde kullanılması kısıtlamalara tabidir. Yatırımla iktisap edilen konutun bu kısıtlamalara ve mevzuata aykırı şekilde kiralanması veya işletilmesi durumunda, oturum izninin devamı bakımından ciddi sonuçlar doğabileceği gibi idari yaptırımlarla da karşılaşılabilir.
Başvuru Evrakları ve Noter Belgesi Detayları
Yatırımcı oturum izni sürecinde başvuru formu, pasaport, fotoğraf, sigorta poliçesi, noter belgesi, taşınmazın mülkiyet devrini gösteren belgeler ile takyidat ve tescil kayıtları gibi evraklar önem arz eder.
Hazırlanacak noter belgesine süreçte özel bir önem verilir. Bu belgenin işlem taraflarını, taşınmaza dair bilgileri, satış bedelinin ödeme yöntemini ve ödemeye ilişkin detayları içermesi gerekir.
Vekaletname ve Kapora Sürecindeki Koruyucu Hükümler
Yatırım işlemlerini yürütecek temsilciye verilecek vekaletnamenin yalnızca genel çerçeveli olmaması, somut işlem adımlarını yapmaya elverişli biçimde düzenlenmesi gereklidir. Vergi numarası temini, banka hesap ve transfer işlemleri, tapu incelemesi, satış sözleşmesinin akdedilmesi, noter işlemleri ve oturum izni başvurusu gibi konular açıkça yetki kapsamına alınmalıdır.
Kapora sözleşmesi düzenlenmeden evvel taşınmazın hukuki durumu etraflıca incelenmelidir. Taşınmazın yapılan inceleme sonucunda Golden Visa kriterlerine uygun çıkmaması durumuna karşı, ödenen kaporanın iade edileceğine ilişkin hükmün sözleşmeye açıkça yazılması gerekir.
800.000 Euro yatırım eşiği hangi bölgelerde aranır?
800.000 Euro eşiği genel olarak yüksek talep gören alanlarda, özellikle Atina'nın yer aldığı Attika Bölgesi, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu belirli seviyenin üzerindeki bazı adalarda aranmaktadır.
Birden fazla taşınmaz alarak eşik tutara ulaşılabilir mi?
Standart gayrimenkul yatırımlarında işlemin kural olarak tek bir taşınmaz üzerinden yapılması arandığından, birden fazla taşınmazla 400.000 Euro veya 800.000 Euro eşiğine ulaşılması her durumda başvuruya uygun görülmeyebilir.
Konuta dönüştürülen ticari taşınmazlarda 120 metrekare şartı var mıdır?
Ticari ya da endüstriyel nitelikteki taşınmazların konuta dönüştürülmesini içeren 250.000 Euro tutarındaki istisnai kategoride 120 metrekare yüzölçümü şartı aranmamaktadır.
Golden Visa ile alınan konut kısa süreli kiraya verilebilir mi?
Bu kapsamda edinilen gayrimenkullerin kısa süreli ve turistik amaçla kiralanması yasal kısıtlamalara tabi olup, kurallara aykırı kullanım oturum izni bakımından ciddi sonuçlar ve idari yaptırımlar doğurabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy