Yunanistan Golden Visa başvurusu kapsamında taşınmaz ediniminde bulunacak yatırımcıların geçerli pasaport, fotoğraf, sağlık sigortası, noter belgesi, taşınmaz tescil belgeleri ve ödeme yöntemini gösteren belgeleri sunması gerekir. Yatırım başvurusunun eksiksiz yürütülmesi için satın alma öncesi hukuki araştırmaların ve resmi işlemlerin usulüne uygun tamamlanması önem taşır.
Taşınmazın Hukuki Due Diligence İncelemesi
Yatırım öncesinde satın alınması planlanan taşınmazın hukuki due diligence incelemesine tabi tutulması gerekir. Bu kapsamlı araştırma süreci; mülkiyet durumu, tapu sicil kayıtları, imar uygunluğu, taşınmaz üzerindeki borç ve takyidatlar, fiili kullanım niteliği ile mevcut sözleşmelerden kaynaklanan hukuki risklerin tespitini kapsar.
Kullanım değişikliği modeline dayalı 250.000 Euro tutarındaki yatırımlarda, taşınmazın kullanım amacının değiştirilmesine ilişkin işlemlerin Golden Visa başvurusundan önce tamamlanması ve bu hukuki durumun bir mühendis teknik raporu ile belgelenmesi şarttır.
Vergi Numarası Edinimi ve Devir Vergisi Beyanı
Yunanistan dışında ikamet eden kişilerin ülkede taşınmaz edinimine girişmeden önce Yunan vergi numarası (AFM) almaları gerekir. Devir işlemi öncesinde taşınmaz devir vergisi beyannamesinin verilmesi ve tahakkuk eden verginin ödenmesi yasal bir yükümlülüktür.
Yunanistan'da vergi numarası alınması, yatırımcıyı otomatik olarak Yunanistan vergi mukimi haline getirmez. Vergi mukimliği statüsü, kişinin fiili ikameti ve yaşam merkezi gibi hukuki ölçütler dikkate alınarak değerlendirilir.
Taşınmaz devrinde genel taşınmaz devir vergisi oranı, taşınmazın vergilendirilebilir değeri üzerinden yüzde 3 olarak uygulanır. Bununla birlikte hesaplanan ana vergi üzerinden belediye ve yerel topluluklar lehine ilave bir mali yük tatbik edilir.
Dijital Mülkiyet Bildirimi ve ENFIA Yükümlülüğü
Yunanistan dışında mukim olan taşınmaz malikleri, ülkede taşınmaz edindiklerinde veya taşınmaz bilgilerinde herhangi bir değişiklik gerçekleştiğinde myAADE dijital platformu üzerinden E9 beyanı vermekle mükelleftir.
ENFIA, Yunanistan'da taşınmaz sahiplerine yönelik tahakkuk eden yıllık emlak vergisidir. Vergi miktarı taşınmazın konumu, değeri, yüzölçümü ve kullanım niteliği gibi unsurlara göre belirlenir. Golden Visa hak sahibi olmak ya da taşınmazda fiilen yaşamamak, yatırımcıyı E9 beyanı verme ve ENFIA ödeme yükümlülüklerinden muaf tutmaz.
Para Transferi ve Noter Satış Belgesi Esasları
Golden Visa başvuru dosyasında sunulacak noter belgesinde, satış bedelinin tamamen ödendiğinin ve ödeme yönteminin açıkça gösterilmesi önem taşır. Süreçte banka çeki, kredi transferi veya mevzuat uyarınca geçerli kabul edilen diğer finansal transfer araçlarının kullanılması öngörülmektedir.
Vekaletname, Resmî Tercüme ve Elektronik Başvuru
Türkiye'deki noterler nezdinde tanzim edilen vekaletnamelerin Yunanistan makamları önünde geçerli sayılabilmesi için apostil şerhi içermesi ve usulüne uygun tercümesinin yapılmış olması gerekir. Belgenin Yunan idari mercilerince kabul edilecek şekil ve içeriğe sahip olması esastır.
Türkiye'den temin edilen resmi belgelerin tercüme işlemleri, Yunanistan Dışişleri Bakanlığı bünyesindeki sertifikalı tercüman platformu vasıtasıyla yürütülebilir.
Yunanistan Golden Visa başvuruları elektronik sistem üzerinden gerçekleştirilmektedir. İşlem akışı sırasıyla sunulan belgelerin incelenmesi, biyometri verilerinin verilmesi ve yetkili makamların idari değerlendirmesi aşamalarından oluşur.
Vergi numarası almak yatırımcıyı vergi mukimi yapar mı?
Vergi numarası edinilmesi yatırımcıyı otomatik olarak Yunanistan vergi mukimi yapmaz; vergi mukimliği fiili ikamet ve yaşam merkezi ölçütlerine göre belirlenir.
Taşınmazda fiilen oturulmaması ENFIA vergisini etkiler mi?
Golden Visa sahibi olmak veya taşınmazda fiilen yaşamamak, maliki E9 bildiriminden ve yıllık ENFIA emlak vergisi mükellefiyetinden muaf tutmaz.
Noter devir belgesinde ödeme bilgisi nasıl yer almalıdır?
Noter tarafından düzenlenen belgede satış bedelinin tamamen ödendiğinin ve banka çeki ya da kredi transferi gibi kabul edilen ödeme yönteminin gösterilmesi önem taşır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy