İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İcra Takibi

İpotek Teminatı ve Önce Rehne Başvurma Kuralı

Taşınmaz rehni niteliğindeki ipotek, Türk Medeni Kanunu'nun 856 ve devamı maddeleri uyarınca tapu siciline tescil edilerek kurulan ve resmi şekil şartlarına uyulmasıyla geçerlilik kazanan bir ayni teminattır. Bu ayni teminata dayalı olarak icra takip sürecinin işletilebilmesi için taşınmaz üzerindeki ipoteğin tapu sicilinde usulünce tescilli olması ve teminat altına alınan alacağın doğmuş yahut muaccel hale gelmiş bulunması gereklidir.

İcra ve İflas Kanunu'nun 45. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, alacağı rehinle güvence altına alınmış bir alacaklı borcun tahsili amacıyla icra takibine girişmek istediğinde kural olarak öncelikle rehnin paraya çevrilmesi yoluna başvurmak mecburiyetindedir. Kamu düzenine ilişkin olan bu zorunluluk gereğince, borçlunun iflasa tabi kişilerden olması halinde dahi alacaklı ilk aşamada yalnızca rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatabilir. Bu takip sonucunda rehin tutarının borcu karşılamaya yetmediği sabit olursa, alacaklı açık kalan kısım için borçlu aleyhine haciz veya iflas yoluna başvurma hakkı kazanır.

Rehinli alacaklının borçlu aleyhine genel mahkemelerde dava açıp alacağını bir ilama bağlamış bulunması da önce rehne başvurma zorunluluğunu ortadan kaldırmaz. Mahkemeden alınan bu ilam doğrudan genel haciz yoluyla icra takibine konu edilemez; alacaklı söz konusu ilamı ancak ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip başlatırken dayanak belge olarak kullanabilir.

Önce Rehne Başvurma Kuralının Kanuni İstisnaları

İcra ve İflas Kanunu'nun 45. maddesinde yer alan önce rehne başvurma zorunluluğunun belirli yasal istisnaları mevcuttur. Takip konusu alacak çek, poliçe veya bono gibi bir kambiyo senedine bağlanmışsa ve aynı zamanda rehinle temin edilmişse, alacaklı önce rehne müracaat kuralına tabi olmaksızın doğrudan kambiyo senetlerine özgü haciz veya iflas takibi başlatabilir. Benzer şekilde ipotekle teminat altına alınmış faiz ve yıllık taksit alacaklarında da borçlunun sıfatına ve alacaklının seçimine göre doğrudan rehnin paraya çevrilmesi yoluna gidilebileceği gibi haciz yahut iflas yollarına müracaat edilmesi de mümkündür.

Konut finansmanından kaynaklanan rehinle temin edilmiş alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinli alacaklarının takibinde alacaklıya seçimlik hak tanınmıştır. Bu alacaklar bakımından alacaklı, rehnin paraya çevrilmesi yolunu seçebileceği gibi doğrudan haciz yoluna da başvurabilir.

Takip Talebi ve Yetkili İcra Dairesi

Taşınmaz rehni alacaklısı, takip talebinde bulunurken İcra ve İflas Kanunu'nun 148. maddesi uyarınca yetkili veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine başvurur. Alacaklı bu başvuru sırasında elindeki ipotek akit tablosunun tapu idaresince onaylanmış resmi bir örneğini icra dairesine ibraz etmek ve alacağının miktarını bildirmekle yükümlüdür. Kanunun 154. maddesinde ise ipoteğin paraya çevrilmesinde taşınmazın bulunduğu yer icra dairesinin yetkili kılındığı ve borçlunun yerleşim yerinin dikkate alınmayacağı hüküm altına alınmıştır.

İlamlı ve İlamsız Takip Usulü ile Borcun Bildirilmesi

İpoteğin paraya çevrilmesi takipleri alacağın niteliğine ve dayanak belgelere göre ilamlı ya da ilamsız icra takibi olarak yürütülür. İcra ve İflas Kanunu'nun 150/h maddesi gereğince, alacağın veya rehin hakkının yahut her ikisinin bir mahkeme ilamında ya da ilam mahiyetini haiz belgelerde tespit edilmiş olması durumunda ilamların icrasına dair hükümler kıyasen uygulanır. İpotek akit tablosunun kayıtsız ve şartsız bir para borcu ikrarını içermesi ya da alacaklının muaccel kredi alacağına dayanan bir kredi kurumu sıfatını taşıması hallerinde de ilamlı takip yoluna başvurulabilir.

İlamlı takip yolunda icra müdürü, sunulan akit tablosunun kayıtsız ve şartsız bir para borcu ikrarını içerdiğini ve borcun muacceliyet kazandığını tespit ettiğinde, borçluya ve ayrıca taşınmaz üçüncü bir kişi tarafından rehnedilmişse veya mülkiyeti üçüncü kişiye devredilmişse bunlara da icra emri gönderir. İcra ve İflas Kanunu'nun 149. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca gönderilen bu icra emrinde, borcun otuz gün içinde ödenmesi ihtar olunur; bu süre zarfında borç kapatılmaz ve icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına ilişkin bir karar getirilmezse alacaklının rehinli taşınmazın satışını isteyebileceği bildirilir.

İlamsız ipotek takibinde borçluya ödeme emri düzenlenir. Bu takip yolunda borç ödeme süresi otuz gün olup, ödeme emrine karşı itiraz süresi tebliğ tarihinden itibaren yedi gündür. İtiraz üzerine alacaklının elinde İcra ve İflas Kanunu'nun 68 veya 68/a maddelerinde öngörülen nitelikte belgeler mevcutsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir; böyle bir belgenin bulunmaması halinde ise genel mahkemelerde dava açılarak itirazın iptali talep edilebilir.

İlamsız takipte ödeme emrinin tebliğinden itibaren borçlu veya üçüncü kişi yedi gün içinde itiraz başvurusunda bulunabilir. Bununla birlikte İcra ve İflas Kanunu'nun 150. maddesinin amir hükmü gereğince rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz. Rehin ilişkisinin sona erdirilmesi veya hükümsüz kılınması amacıyla ipoteğin iptali davası ikame edilmesi durumunda ise aynı maddede belirtildiği üzere İcra ve İflas Kanunu'nun 72. maddesi hükümleri kıyasen tatbik olunur.

Kıymet Takdiri ve Mükellefiyetler Listesi

Satış aşamasına geçilmeden önce icra memuru, İcra ve İflas Kanunu'nun 128. maddesinin birinci fıkrası uyarınca taşınmaz üzerindeki tapu siciline tescilli veya resmi senede dayanan tüm mükellefiyetleri içeren bir liste hazırlar. Düzenlenen bu liste borçlu ile haciz koyduran alacaklılara tebliğ edilerek itirazlarını bildirmeleri için kendilerine üç günlük süre tanınır. Bu mükellefiyetler listesine karşı yapılacak itirazların incelenmesinde Kanunun istihkak prosedürüne ilişkin 96 ve 97. maddeleri uygulanır.

Taşınmaz için düzenlenen kıymet takdiri raporu borçluya, haciz koyduran alacaklılara ve ipotekli diğer alacaklılara tebliğ olunur. Raporu alan ilgililer, tebliğden itibaren yedi gün içinde raporu tanzim ettiren icra dairesinin yargı çevresindeki icra mahkemesine şikâyet yoluna gidebilirler. İcra ve İflas Kanunu'nun 128/a maddesi gereğince, şikâyetin yetkisiz mahkemeye sunulması durumunda evrak üzerinden incelenerek en geç on gün içinde yetkisizlik kararı verilip dosya resen yetkili mercie aktarılır ve bu madde uyarınca verilen mahkeme kararları kesin nitelik taşır.

İcra ve İflas Kanunu'nun 128/a maddesi gereğince, kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe kural olarak yeniden kıymet takdiri istenemez. Bununla birlikte doğal afetler ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler meydana getiren hallerde iki yıllık süre dolmamış olsa dahi yeniden kıymet takdiri talep edilebilir. Ayrıca konut finansmanından doğan veya Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde kıymet takdiri şikâyeti üzerine yaptırılacak bilirkişi incelemesi, mevzuat uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara tevdi edilir.

Satış İsteme Süresi ve Elektronik İhale Süreci

İpoteğin paraya çevrilmesi takibinde satış talep etme hakkı yasal süreye bağlanmıştır. İcra ve İflas Kanunu'nun 150/e maddesi uyarınca alacaklı, taşınmaz rehninin satışını ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde istemek zorundadır. Belirtilen bir yıllık süre zarfında satış istenmez veya yapılan talep geri alınıp da bu müddet içinde usulünce yenilenmezse icra takibi düşer. Satılması istenen rehin hakkında Kanunun 150/g maddesi yollamasıyla kıymet takdiri, artırma hazırlıkları ve ihaleye ilişkin 112 ila 137. madde hükümleri ile hacze dair ilgili kurallar kıyas yoluyla uygulanır.

Taşınmaz satışı elektronik ortamdaki artırmayla gerçekleştirilir. İcra ve İflas Kanunu'nun 115 ve 129. maddeleri gereğince malın ihale edilebilmesi için önerilen bedelin, tespit edilen muhammen kıymetin yarısı ile rehinli mala rüçhanı bulunan alacakların toplamından yüksek olanını geçmesi ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma giderlerini aşması şarttır. Bu asgari şartların gerçekleşmemesi ya da en fazla teklifi veren isteklinin bedeli süresinde ödememesi halinde, önceden ilan edilen günde ilk artıranın tabi olduğu şartlar çerçevesinde ikinci artırma aşamasına geçilir.

Paraların Paylaştırılması, Sıra Cetveli ve Rehin Açığı

İcra ve İflas Kanunu'nun 138. maddesinin ikinci fıkrası gereğince ihale neticesinde elde edilen paradan öncelikle bütün alacaklıları ilgilendiren haciz, paraya çevirme ve paylaştırma giderleri karşılanır; kalan bedel ise takip giderleri ile işlemiş faizler hesaba katılarak alacaklılar arasında dağıtılır. Taşınmaz rehninde öncelik sırası tapu kütüğündeki tescil sırasına ve rehin derecesine göre tayin olunur; aynı derecede birden fazla ipotek kurulmuşsa tescil tarihi esas alınır. Taşınmazın bedelinden öncelikle rehinli alacaklının hakkı ödenir; bu ödemeden sonra bakiye kalırsa haciz koyduran diğer alacaklılara aktarılır, tüm alacaklar tasfiye edildikten sonra arta kalan kısım borçluya teslim edilir. Düzenlenen sıra cetveline itirazı bulunan alacaklılar yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet başvurusunda bulunabilirler.

Satış sürecinde ipotekli taşınmazın değerinin alacağı karşılamayacağı anlaşılırsa muvakkat rehin açığı hükümleri devreye girer. İcra ve İflas Kanunu'nun 150/f maddesi uyarınca, satış talebinin ardından takdir edilen ve kesinlik kazanan kıymetin alacak miktarını karşılamaya yetmeyeceği tespit edilirse, alacaklının istemiyle kendisine açık kalan tutar için bir muvakkat rehin açığı belgesi verilir. Alacaklı bu belgeyle borçlunun diğer malvarlığı değerlerinin haczini icra müdüründen talep edebilir ve taşınmazın satışı neticesinde karşılanamayan bakiye alacağını borçlunun haczedilen bu diğer mallarından rüçhansız biçimde tahsil eder. Satışın tamamlanmasının ardından bedelin borcu bütünüyle kapatamaması durumunda ise kalan kısım için genel haciz yoluyla tamamlama haczi istenebileceği gibi borçlunun kalan borcu için genel haciz yoluyla tamamlama takibi yapılabileceği de öngörülmektedir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy