İtalya’da Ev Alarak Oturum İzni Alınabilir mi?

Gayrimenkul Mülkiyeti ve Oturum İzni İlişkisi

İtalya'da bir konut veya taşınmaz satın almak, alıcıya doğrudan veya kendiliğinden oturum hakkı sağlamaz. Vize sisteminde salt gayrimenkul edinimine dayalı bağımsız bir ulusal vize kategorisi yer almamaktadır. Bu nedenle taşınmaz edinen yabancıların, İtalya'da yasal olarak ikamet edebilmek amacıyla yürürlükteki genel ikamet ve vize kategorilerinden birinin koşullarını ayrıca sağlaması zorunludur.

Seçmeli İkamet Vizesi ve Konut Kriteri

İtalya'da herhangi bir çalışma faaliyeti yürütmeksizin kendi imkanlarıyla ikamet etmek isteyen yabancılar, seçmeli ikamet (residenza elettiva) vizesine başvurabilir. Bu vize türü hamiline çalışma hakkı tanımaz. Başvuru sahibinin emekli maaşı, gayrimenkul kirası veya istikrarlı ticari-ekonomik faaliyetler gibi çalışma dışı, düzenli ve sürdürülebilir ekonomik kaynaklara sahip olduğunu belgelemesi gerekir. Residenza elettiva başvurusunda ayrıca İtalya'da ikamet edilecek konutun mülkiyet tapusu veya tescilli kira sözleşmesiyle tevsik edilmesi şarttır.

Yatırımcı Vizesinde Gayrimenkulün Yeri

Yatırımcı vizesi kapsamında gayrimenkul alımı bağımsız bir yatırım kategorisi olarak kabul edilmemektedir. İki yıllık süreyle düzenlenen yatırımcı vizesi; İtalyan devlet tahvillerine 2 milyon Avro, bir İtalyan limited şirketine 500.000 Avro, yenilikçi bir İtalyan start-up şirketine 250.000 Avro veya hayır amaçlı bir girişime 1 milyon Avro yatırım yapılması seçeneklerinden birini kapsar.

Taşınmaz Alımında Karşılıklılık ve Vergi Numarası

Avrupa Birliği dışındaki ülke vatandaşlarının İtalya'da taşınmaz edinmesi veya şirket kurması gibi noterlik işlemleri kural olarak karşılıklılık şartına tabidir. Karşılıklılık değerlendirmesi, somut işlem özelinde noter tarafından gerçekleştirilir. Buna karşılık İtalya'da geçerli bir oturum izni veya uzun süreli ikamet belgesi bulunan AB dışı ülke vatandaşları, bu belgeleri notere ibraz ederek karşılıklılık şartından muaf tutulur. Taşınmaz satın almak isteyen yabancıların kamu kurumları nezdinde tanımlanabilmesi için İtalyan vergi numarası (codice fiscale) edinmesi zorunludur.

Sözleşme Aşamaları ve Noter Emanet Hesabı Güvencesi

İtalya'da taşınmaz mülkiyetinin devri noter huzurunda imzalanan nihai satış sözleşmesi (rogito notarile) ile tamamlanır. Nihai işlem öncesinde tarafları ileride satışı gerçekleştirmeye borçlandıran ve compromesso olarak da anılan ön sözleşme (contratto preliminare) kurulabilir. Tapu devri tescil edilene kadar satıcı aleyhine doğabilecek haciz, ipotek veya tedbir risklerine karşı alıcı, satış bedelinin tescil anına kadar noter emanetinde tutulmasını talep edebilir.

İlk Ev Vergi İndirimi ve Vatandaşlık Şartları

Satın alınan taşınmazda ilk ev (prima casa) vergi avantajından yararlanmak isteyen alıcının, başka bir belediyede ikamet etmesi durumunda satın alma tarihinden itibaren 18 ay içinde ikametini taşınmazın yer aldığı belediyeye taşıması gerekir. Diğer yandan İtalya'da taşınmaz mülkiyeti edinmek tek başına vatandaşlık hakkı sağlamaz. Vatandaşlık kazanımı; yasal ve kesintisiz ikamet, evlilik veya soy bağı gibi ayrı kanuni sebeplere dayanır.

Ulusal Vize Sonrası Başvuru Süresi ve Dolaşım Yetkisi

Doksan günü aşan kalışlar için düzenlenen uzun süreli ulusal vizeyle İtalya'ya giriş yapan yabancıların, ülkeye giriş tarihlerinden itibaren 8 iş günü içinde oturum izni başvurusunda bulunmaları zorunludur. Uzun süreli vize veya oturum izni, Schengen alanındaki diğer ülkelerde sınırsız yerleşim hakkı vermez; bu ülkelere yalnızca 180 gün içinde 90 gün kuralı dahilinde seyahat hakkı tanır. Ayrıca vize başvurusunda mevzuatta aranan belgelerin eksiksiz ibraz edilmesi vizenin verileceği anlamına gelmez; yetkili makamların ek belge talep etme ve başvuruyu reddetme takdir yetkisi bulunmaktadır.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy